房租都交不起了，誰還敢為國生娃

　　「追不上房價的你，能追上房租嗎?」這可能是今年最扎心的一問。買不起房子，可以租房，那萬一租不起房子了，又該怎麼辦?

　　01

　　躲過了高房價，躲不過高房租。

　　近年，不斷上漲的房租，引發了人們的關注。其實，這波漲價潮，從2018年6月份的畢業季就開始了。有人說大學畢業生初識社會殘酷的第一堂課，可能是在群租房裡學到的。這堂課的第一個關鍵詞，叫價格高。

　　某房地產研究院統計數據顯示，北京的平均租金是82元/平米，也就說，租個100平米的小三房，要8200元。注意，這只是平均數，越靠近市中心，租金越貴。

　　比如，北京西城區這套小房子，建於90年代，房齡比剛出校門的大學生還老。裝修簡陋、傢具破舊，面積僅40平米，要價5500元。別瞧不上，很搶手的。

　　(上海各區房租價格)

　　一二線城市房租高，三線城市也不甘示弱。在山東濟寧，裝修簡單的房子，租金也要1000元以上。

　　這堂課的第二個關鍵詞，叫漲幅快。

　　2018年7月，全國熱點城市的房租如脫韁野馬。一線的房租同比漲了近20%。

　　據房天下的數據，2017年2月—2018年5月，17個熱點城市房租年均上漲超過了8%，上海上漲19.5%、深圳上漲15.5%，北京更是大漲25.9%!這個漲幅，似乎離失控不遠。

　　一夜醒來，無產青年連一塊立錐之地都懸了。即便逃離了北上廣深，成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。據統計，2018年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。租金漲勢之迅猛，令人咂舌。

　　雖說房價暴漲已經帶來很多社會問題，但相較而言，房租暴漲嚴重性可能更甚——買不起房的退路是租房，但如果連租都租不起了，這事兒真就大了。

　　從2018下半年開始，租金海嘯洶洶來襲，資本狂歡，官方默然，房東糾結，租客尖叫。這不是一方的過錯，而更像是一場全社會的「集體謀殺作品」。最令人不安的是，過去房地產的那套玩法和上漲邏輯，近年正在轉移到房租上。

　　02

　　房租暴漲，是比房價暴漲更嚴重的事件。

　　因為房價漲了，買不起房的剛需好歹還是租得起房的，但如果連房租都能暴漲，城市底層的人口就會連塊落腳的地方都沒有，大量基層白領、藍領生存空間遭受擠壓，這是影響極為廣泛的經濟社會問題，關係城市的產業和百姓的福祉。那麼，是誰讓房租變得這麼猖狂?

　　異動

　　重點來看一下北京。在北京，越來越多的白領住到了六環以外，還有很多剛畢業的大學生選擇兩人或三人合住一間房，當然，還有一批人悲吟著「北京只有地下室，沒有夢想」，直接回了老家。

　　2018年的畢業季，如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。貝殼研究院Real data的一組數據顯示：2018年7月北京租賃成交環比增加19.2%，單平米月租金為91.5元;東城區和順義區環比漲幅分別為10.5%和10.7%;新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區的環比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。那麼，除去畢業季這一每年都有的常規操作，還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢?

　　租房中介們認為，「鍋」主要在供給端上。貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱，近來北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上租賃房源減少，同時對「黑中介」「二房東」的打擊導致部分不合規房源下架，掛牌房源總數下滑。此前房源的租客不得不轉向收費更高的其他產品類型，需求端的增長推動了這部分產品租金上漲。

　　這倒不是沒有道理。2017年，北京拆除違法建設5985萬平方米，2018年，北京計劃拆除違法建設4000萬平方米以上。2017年，北京商品房銷售面積為875萬平方米，保障房銷售面積267萬平方米，加起來1142萬平方米，不及當年拆除面積的1/5。

　　供給明顯減少，而政府的各類政策性租賃住房未能及時跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免會上漲。但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡，就能了事?

　　資本

　　在這裡，有一個苗頭非常值得警惕——各路資本正在炒作房租，麵粉竟然比麵包還要貴。在倡導「租購併舉」之後，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業的「跑馬圈地」，也正式進入白熱化狀態。

　　競爭到一定程度，爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態。一套原租金為6500元的房子，經過蛋殼、自如等長租公寓的「激烈搶奪」，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什麼新鮮事。

　　事實上，就在輿情發酵之前幾天，自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功，推薦者可獲1000元獎勵金。曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。他認為，在這一波房租上漲中，這些長租企業的推波助瀾佔到了三分之一的權重。而在發表完這番言論之後，胡景暉已經離開了我愛我家。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟周刊》，經他調查，同一個小區，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介託管的房源比非託管的房源貴22%。而在市場上，已經很難找到非中介或者非公寓企業的房源了。「這些租賃企業很大部分都是通過低價囤房，包裝后高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發布區域市場環比價格上漲10%的數據，對於市場來說，就是在製造上漲預期。」

　　而對於機構化租賃企業來說，另一個算盤在於，通過對小業主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場分發權和定價權的「巨頭」。

　　這不是「炒房租」是什麼?

　　北京天通苑一位業主稱，自家120平的房子要出租，原本心理預期是7500就很不錯了，結果來了自如和蛋殼公寓兩家公司，一番廝殺之後，蛋殼給到10800每月的價格，連付11個月。業主不由得警告：資本盯上了租房，要吸干年輕人的血。這條網貼立馬點燃了大眾的情緒：「好啊，原來是這些長租平台燒錢圈地，一心只想要壟斷市場房源，哄抬租金，企圖賺取暴利差價!」

　　長租公寓一臉委屈：「我們運營成本很高的，我們還有管家一般的管理，我們要重新裝修配傢具，我們都是在虧錢的!」不過，還是有很多人沒明白房租上漲背後的邏輯。虧本買賣?敢情這些企業都是在做慈善啊?

　　說到這，我們就不得不提國家的初心了。2017年「房住不炒」提出之後，「租售並舉」接棒而上，租房也迎來供給側改革。從中央到地方，短期內各種指導意見、試點方案、管理條例接連出台，一方面向全民普及「租購同權」理念，一方面鼓勵各類資本進入市場，誓要將租房這塊短板給補上。

　　設想很美好，但你要讓企業願意進來，這故事才能講下去。要做只租不售的房，利潤在哪?以前多賣套房資金就能回籠，現在要租多少年才能回本?企業現金流怎麼辦?要把租金回報率搞上去，秘訣就兩樣：槓桿和定價權。

　　拿自如舉例，表面上看跟中介公司沒啥兩樣，收了各種散盤，然後集中裝修、出租、管理，因為運營成本和住房質量提高，房租肯定有所上漲。

　　金融化

　　面對輿論質疑的洪流，長租公寓們的回應很有意思——「管理成本高，根本不掙錢」。自如CEO熊林告訴《中國經濟周刊》記者：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市，且僅是「微利」。不掙錢卻也要高價屯房，是要作甚?

　　在專業人士看來，這主要在於長租公寓的自我定位是網際網路企業，而非線下牽線搭橋的傳統中介，他們的目標是網際網路化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業立即帶有網際網路化的流量經營思維：為租客定製各類增值服務，從搬家、維修到沙龍、郊遊和聚會，形成社群內的重複消費。更為重要的是，要成為高估值的網際網路化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位，獲得定價權。

　　然而，更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產證券化。目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業均發行了資產證券化產品。以魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃(魔方「ABS」)為例，三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

　　有分析認為，可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件，而這必然要求租賃企業提高租金。但自如CEO熊林說，資產證券化產品的收益並不由上漲的租金收入直接構成。以自如為例，自如發行的兩款ABS以基於租房場景的消費分期貸款為底層資產，租客在租房時簽署貸款合同，還款時伴隨一定比例的貸款費用，投資人的預期收益來源於貸款費用而非房屋租金，「也就是說，影響投資者收益的並不是租金的增長，而是自如有沒有平穩的資產質量和良好表現。」

　　那麼，資產質量怎麼評估?還是得回到房源上。畢竟，有更多更好的房源，資產質量才會更高。說了半天，又回到「跑馬圈地」，哄抬租金上去了。

　　大量資本都在賭租房這個風口，而前期誰的規模越大、資源越多，以後的定價權就越大，利潤空間就越不可想象。2018年1月份，自如已成為了長租市場的第一隻獨角獸，A輪融資40億，估值超過200億元。目前市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品，規模千億元。

　　當初資本推動房價暴漲的邏輯，現在又隱隱然出現在了租房市場：

　　將槓桿引入租房市場，獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——麵粉比麵包貴，即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格——受債券收益率驅動，開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲，泡沫隱現。

　　越早進入市場布局的，勝出的可能性就越大。目前進入市場的資本有國資(保利)，有民資(萬科)，還有外資(華平投資)各路大鱷。

　　而那些租房的年輕韭菜們，只有乖乖等待被割的命。

　　其實早在2017年的8月，官方一股腦推出租購同權、共有產權房、只租不售房后，智谷就撰文分析，中國樓市進入拐點，房租一定會漲，這是大勢，但短期內房租不會瘋狂暴漲，這是基於當時供需面的分析。沒想到短短數月之後，意外接連發生。到底是哪只手在操控著這一切?

　　有人說是房產稅惹的禍。房產稅吹風多年，在2018年突然神一般加快了步伐，三五年內落地成為市場共識。這必然會帶來成本的轉移，迫不及待的房東們就拉上租客們一起來承擔，讓租金回報率回歸「正常水平」。這種說法有一定的邏輯，但深究下去，我發現事情遠沒有想象中那麼簡單，有兩大意外事件不得不提。

　　監管

　　引發網路熱議后，監管火速介入。2018年8月17日，北京市有關監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。一經查實，將從嚴處罰、聯合懲戒。

　　效果如何尚有待觀察，但對租金的調控，早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月，住建部印發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，提出從六大方面提出做好房地產調控工作的明確要求，要求地方政府在控房價的同時也要控房租。

　　控房租，加大供應才是硬道理。

　　2018年6月，北京市住建委發布了《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，旨在加大藍領公寓的供應力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》明確稱今後五年北京將計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套;2017年11月北京還發布了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，明確今後5年北京將供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房。但從計劃到真正進入市場還有待時日，因此政策的效果也暫未顯現。

　　03

　　當下，高房租已經成為無產北漂們沉重的負擔。20%被認為是房租與收入比較理想的比例，既能保證居民基本的消費生活，也能維持租賃市場的穩健發展。30%是房租收入比的「黃金分割」點。低於30%，處於幸福區間範圍，超過30%，租金壓力就會影響生活的幸福感。

　　但據估算，像北京這樣的一線城市，房租與收入比已經高達45%。超過40%已經是一個比較沉重的負擔。在歐美髮達國家，三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。

　　房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費。以至於「還要不要消費這駕馬車了」之靈魂拷問紅遍網路。高房租，已經超過了很多人的承受能力。

　　北京大學畢業生的起薪沒有準確的統計，如果以「2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜」作為參考的話，清華、北大這樣頂尖名校的畢業生，平均月薪也就9000元。

　　僅僅租房，就要花掉其中的45%。由此看來，絕大多數的北京大學畢業生，恐怕都不太幸福。中國青年報社社會調查中心聯合問卷網，對租房的年輕人進行的一項調查顯示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。易居房地產研究院公布了一份《全國50城房租收入比研究》報告，全國50個城市中，超七成房租收入比較高。房租一年要漲個10%，算一下，你的收入增幅，能跑贏房租嗎？

　　租房是很多青年在一二線城市最後的退路，不只是買不起房，如果連房租都佔據收入的大半，那提振內需就無從談起了。自2013年起，中國城鎮居民可支配收入增速就沒跑贏過GDP，現在還想讓租金漲上去，對於有大城市夢的普通人來說，結局無非一個：之前睡卧室的，今天睡客廳，之前睡客廳的，今天睡公廁旁邊。

　　如果將房價上升的那套玩法用到房租上來，重蹈覆轍，租房市場將變得非常危險。頭部力量、利益集團早已擁有社會大量財富，多數人卻還在一個小三房日日勞碌。中國成功地推高了房價，接下來如何推高房租，實現完全泡沫，尚需觀察。

　　04

　　政府不斷出台調控政策，死保著房價。視線之外的房租，卻一路狂奔。有人會說，市場經濟下，房租應該是市場說的算，讓供求關係自由調節。但要知道，租賃關係中，承租人始終處於弱勢地位。供求失衡之下，承租人基本沒有議價的本錢。失控的高房租，比高房價更可怕。

　　居住是剛需，卻不一定需要通過買房實現。當房價高到高不可攀時，租房就成為了人們最後的退路與底線。不斷上漲的房租，正在一步步擊穿底線。買不起房子，可以租房，那如果租不起房子，又該怎麼辦?據冰川思想庫特約研究員今綸分析，從政府層面來說，三個辦法：

　　其一，加大土地供應。別老想著把土地賣個高價，即使是低價也要賣，不要人為製造土地供應的緊張局面。土地財政的思路要換一換，老老實實按市場規律辦事，企業的壓力少一些，稅收自然會慢慢跟上來，這叫放水養魚，以前是竭澤而漁。如果生產要素成本急劇上升，必然導致中國企業的競爭力下降。

　　其二，把公租房做到實處，真正做到租售同權。

　　在這裡中國可以借鑒歐洲大陸的模式，發展公租房制度，但必須注意三大點：

　　社會資源的合理分配，把公租房都建到城郊交通不方便的地方，並不能緩解租房市場的資源爭奪。在西歐很多國家，帶有保障性質的住房會均勻分佈在交通方便的地方，甚至是市中心。在韓國每個小區就要求必須要建有配套保障房。當然，為了房產持有者的資產上升空間，租金也會作出調整。

　　精細化管理，保障房的投入速度需要非常精細的測算。如果貿然投入大量保障房，對住房市場健康發展殺傷力極大。97年心急的香港想一舉解決住房問題，搞了個「8萬5計劃」，結果把樓市搞到大崩盤。

　　把權力、資本都關進籠子，讓公租房服務於有真正需求的人群，防止權力尋租和資本炒作。曾經有一些廉價房被侵蝕，流入市場炒高，這是前車之鑒。

　　其三，減少把公立優質教育資源和房產捆綁的可能性。以前的「就近入學」成為推高學區房房價的手段，地方政府、開發商、教育部門是最大受益者。長期來看，中小學九年義務教育的公立教育資源可以學習日本，不存在所謂名校，而是至少在一市之內保持同一水準，這樣可以有效滅殺學區房的價值。

　　05

　　在任何國家，如果政府真正下決心去干一件事，沒有什麼是幹不成的。而擺在眼下的，正是一件關乎民眾生存的大事。接下來是深淵還是藍海，是新一輪的財富掠奪，還是租賃市場的規範化發展，中國又走到了不能逃避的臨界點。

　　這兩年忙著獻策要設「生育基金」、征「丁克稅」的磚家們請了解一下，如果連房都租不起了，誰還敢為國生娃?歸根到底，年輕人，才是真正的國計民生啊。