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房租都交不起了,誰還敢為國生娃

作者:successful  於 2019-9-26 14:50 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:網路文摘|已有6評論



房租都交不起了,誰還敢為國生娃?
尚熙財經 2019-09-26 來源:旗幟日刊

這兩年忙著獻策要設「生育基金」、征「丁克稅」的磚家們請了解一下,如果連房都租不起了,誰還敢為國生娃?歸根到底,年輕人,才是真正的國計民生啊。

  

  「追不上房價的你,能追上房租嗎?」這可能是今年最扎心的一問。買不起房子,可以租房,那萬一租不起房子了,又該怎麼辦?

  

  01

  躲過了高房價,躲不過高房租。

  近年,不斷上漲的房租,引發了人們的關注。其實,這波漲價潮,從2018年6月份的畢業季就開始了。有人說大學畢業生初識社會殘酷的第一堂課,可能是在群租房裡學到的。這堂課的第一個關鍵詞,叫價格高。

  某房地產研究院統計數據顯示,北京的平均租金是82元/平米,也就說,租個100平米的小三房,要8200元。注意,這只是平均數,越靠近市中心,租金越貴。

  

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  比如,北京西城區這套小房子,建於90年代,房齡比剛出校門的大學生還老。裝修簡陋、傢具破舊,面積僅40平米,要價5500元。別瞧不上,很搶手的。

  

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  (上海各區房租價格)

  一二線城市房租高,三線城市也不甘示弱。在山東濟寧,裝修簡單的房子,租金也要1000元以上。

  這堂課的第二個關鍵詞,叫漲幅快。

  2018年7月,全國熱點城市的房租如脫韁野馬。一線的房租同比漲了近20%。

  據房天下的數據,2017年2月—2018年5月,17個熱點城市房租年均上漲超過了8%,上海上漲19.5%、深圳上漲15.5%,北京更是大漲25.9%!這個漲幅,似乎離失控不遠。

  一夜醒來,無產青年連一塊立錐之地都懸了。即便逃離了北上廣深,成都、西安也有30.98%、25.08%的同比漲幅在等著人才們落戶。據統計,2018年,在全國的一二線城市中,有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都,以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳,漲幅高達29.68%,重慶、西安、天津、合肥等二線城市,漲幅全線超越北上廣,而北京和廣州的漲幅也均超過20%。租金漲勢之迅猛,令人咂舌。

  雖說房價暴漲已經帶來很多社會問題,但相較而言,房租暴漲嚴重性可能更甚——買不起房的退路是租房,但如果連租都租不起了,這事兒真就大了。

  從2018下半年開始,租金海嘯洶洶來襲,資本狂歡,官方默然,房東糾結,租客尖叫。這不是一方的過錯,而更像是一場全社會的「集體謀殺作品」。最令人不安的是,過去房地產的那套玩法和上漲邏輯,近年正在轉移到房租上。

  

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  02

  房租暴漲,是比房價暴漲更嚴重的事件。

  因為房價漲了,買不起房的剛需好歹還是租得起房的,但如果連房租都能暴漲,城市底層的人口就會連塊落腳的地方都沒有,大量基層白領、藍領生存空間遭受擠壓,這是影響極為廣泛的經濟社會問題,關係城市的產業和百姓的福祉。那麼,是誰讓房租變得這麼猖狂?

  異動

  重點來看一下北京。在北京,越來越多的白領住到了六環以外,還有很多剛畢業的大學生選擇兩人或三人合住一間房,當然,還有一批人悲吟著「北京只有地下室,沒有夢想」,直接回了老家。

  2018年的畢業季,如脫韁野馬的房租更成為年輕人不能承受之重。貝殼研究院Real data的一組數據顯示:2018年7月北京租賃成交環比增加19.2%,單平米月租金為91.5元;東城區和順義區環比漲幅分別為10.5%和10.7%;新奧洋房、三義廟北和城華園三個社區的環比漲幅分別為36.1%、28.4%和24.5%。那麼,除去畢業季這一每年都有的常規操作,還有哪些因素助推了北京房租的暴漲呢?

  租房中介們認為,「鍋」主要在供給端上。貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中稱,近來北京市集中清理與拆除違規公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房,導致市場上租賃房源減少,同時對「黑中介」「二房東」的打擊導致部分不合規房源下架,掛牌房源總數下滑。此前房源的租客不得不轉向收費更高的其他產品類型,需求端的增長推動了這部分產品租金上漲。

  這倒不是沒有道理。2017年,北京拆除違法建設5985萬平方米,2018年,北京計劃拆除違法建設4000萬平方米以上。2017年,北京商品房銷售面積為875萬平方米,保障房銷售面積267萬平方米,加起來1142萬平方米,不及當年拆除面積的1/5。

  供給明顯減少,而政府的各類政策性租賃住房未能及時跟上,供需突然失衡,房租自然不可避免會上漲。但僅把如此不正常的房租上漲情況歸因為供給不平衡,就能了事?

  資本

  在這裡,有一個苗頭非常值得警惕——各路資本正在炒作房租,麵粉竟然比麵包還要貴。在倡導「租購併舉」之後,長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。與此同時,魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規模化租賃企業的「跑馬圈地」,也正式進入白熱化狀態。

  競爭到一定程度,爭搶房源、哄抬價格就成為某種意義上的常態。一套原租金為6500元的房子,經過蛋殼、自如等長租公寓的「激烈搶奪」,房租被硬生生被抬高到9000,早已不是什麼新鮮事。

  事實上,就在輿情發酵之前幾天,自如管家們還一遍一遍地在朋友圈刷屏——推薦一處房源簽約成功,推薦者可獲1000元獎勵金。曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指,以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源,人為抬高收房價格,而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。他認為,在這一波房租上漲中,這些長租企業的推波助瀾佔到了三分之一的權重。而在發表完這番言論之後,胡景暉已經離開了我愛我家。

  中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟周刊》,經他調查,同一個小區,同樣的戶型,裝修差距不大,但中介託管的房源比非託管的房源貴22%。而在市場上,已經很難找到非中介或者非公寓企業的房源了。「這些租賃企業很大部分都是通過低價囤房,包裝后高價出租,賺的是租金上漲的差價。這種情況下,部分中介公司動輒發布區域市場環比價格上漲10%的數據,對於市場來說,就是在製造上漲預期。」

  而對於機構化租賃企業來說,另一個算盤在於,通過對小業主房源的收編、改造,最終形成逐漸取得市場分發權和定價權的「巨頭」。

  這不是「炒房租」是什麼?

  北京天通苑一位業主稱,自家120平的房子要出租,原本心理預期是7500就很不錯了,結果來了自如和蛋殼公寓兩家公司,一番廝殺之後,蛋殼給到10800每月的價格,連付11個月。業主不由得警告:資本盯上了租房,要吸干年輕人的血。這條網貼立馬點燃了大眾的情緒:「好啊,原來是這些長租平台燒錢圈地,一心只想要壟斷市場房源,哄抬租金,企圖賺取暴利差價!」

  長租公寓一臉委屈:「我們運營成本很高的,我們還有管家一般的管理,我們要重新裝修配傢具,我們都是在虧錢的!」不過,還是有很多人沒明白房租上漲背後的邏輯。虧本買賣?敢情這些企業都是在做慈善啊?

  說到這,我們就不得不提國家的初心了。2017年「房住不炒」提出之後,「租售並舉」接棒而上,租房也迎來供給側改革。從中央到地方,短期內各種指導意見、試點方案、管理條例接連出台,一方面向全民普及「租購同權」理念,一方面鼓勵各類資本進入市場,誓要將租房這塊短板給補上。

  設想很美好,但你要讓企業願意進來,這故事才能講下去。要做只租不售的房,利潤在哪?以前多賣套房資金就能回籠,現在要租多少年才能回本?企業現金流怎麼辦?要把租金回報率搞上去,秘訣就兩樣:槓桿和定價權。

  拿自如舉例,表面上看跟中介公司沒啥兩樣,收了各種散盤,然後集中裝修、出租、管理,因為運營成本和住房質量提高,房租肯定有所上漲。

  金融化

  面對輿論質疑的洪流,長租公寓們的回應很有意思——「管理成本高,根本不掙錢」。自如CEO熊林告訴《中國經濟周刊》記者:北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市,且僅是「微利」。不掙錢卻也要高價屯房,是要作甚?

  在專業人士看來,這主要在於長租公寓的自我定位是網際網路企業,而非線下牽線搭橋的傳統中介,他們的目標是網際網路化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業立即帶有網際網路化的流量經營思維:為租客定製各類增值服務,從搬家、維修到沙龍、郊遊和聚會,形成社群內的重複消費。更為重要的是,要成為高估值的網際網路化巨頭,最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位,獲得定價權。

  

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  然而,更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產證券化。目前,新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業均發行了資產證券化產品。以魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃(魔方「ABS」)為例,三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

  有分析認為,可觀的收益是資產證券化產品吸引投資者的首要條件,而這必然要求租賃企業提高租金。但自如CEO熊林說,資產證券化產品的收益並不由上漲的租金收入直接構成。以自如為例,自如發行的兩款ABS以基於租房場景的消費分期貸款為底層資產,租客在租房時簽署貸款合同,還款時伴隨一定比例的貸款費用,投資人的預期收益來源於貸款費用而非房屋租金,「也就是說,影響投資者收益的並不是租金的增長,而是自如有沒有平穩的資產質量和良好表現。」

  那麼,資產質量怎麼評估?還是得回到房源上。畢竟,有更多更好的房源,資產質量才會更高。說了半天,又回到「跑馬圈地」,哄抬租金上去了。

  大量資本都在賭租房這個風口,而前期誰的規模越大、資源越多,以後的定價權就越大,利潤空間就越不可想象。2018年1月份,自如已成為了長租市場的第一隻獨角獸,A輪融資40億,估值超過200億元。目前市場上已有近20家房企成功發行了住房租賃資本化產品,規模千億元。

  當初資本推動房價暴漲的邏輯,現在又隱隱然出現在了租房市場:

  將槓桿引入租房市場,獲取大量廉價資本——不惜一切代價爭搶房源——麵粉比麵包貴,即從房東手中收過來的價格高過租出去的價格——受債券收益率驅動,開始哄抬房租以此獲利——租金暴漲,泡沫隱現。

  越早進入市場布局的,勝出的可能性就越大。目前進入市場的資本有國資(保利),有民資(萬科),還有外資(華平投資)各路大鱷。

  而那些租房的年輕韭菜們,只有乖乖等待被割的命。

  其實早在2017年的8月,官方一股腦推出租購同權、共有產權房、只租不售房后,智谷就撰文分析,中國樓市進入拐點,房租一定會漲,這是大勢,但短期內房租不會瘋狂暴漲,這是基於當時供需面的分析。沒想到短短數月之後,意外接連發生。到底是哪只手在操控著這一切?

  有人說是房產稅惹的禍。房產稅吹風多年,在2018年突然神一般加快了步伐,三五年內落地成為市場共識。這必然會帶來成本的轉移,迫不及待的房東們就拉上租客們一起來承擔,讓租金回報率回歸「正常水平」。這種說法有一定的邏輯,但深究下去,我發現事情遠沒有想象中那麼簡單,有兩大意外事件不得不提。

  監管

  引發網路熱議后,監管火速介入。2018年8月17日,北京市有關監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。一經查實,將從嚴處罰、聯合懲戒。

  效果如何尚有待觀察,但對租金的調控,早些時候已被寫入政府文件中。2018年5月,住建部印發《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,提出從六大方面提出做好房地產調控工作的明確要求,要求地方政府在控房價的同時也要控房租。

  控房租,加大供應才是硬道理。

  2018年6月,北京市住建委發布了《關於發展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》,旨在加大藍領公寓的供應力度;2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》明確稱今後五年北京將計劃供地1300公頃,建設租賃住房50萬套;2017年11月北京還發布了《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》,明確今後5年北京將供應1000公頃集體土地用於建設集體租賃住房。但從計劃到真正進入市場還有待時日,因此政策的效果也暫未顯現。

  03

  當下,高房租已經成為無產北漂們沉重的負擔。20%被認為是房租與收入比較理想的比例,既能保證居民基本的消費生活,也能維持租賃市場的穩健發展。30%是房租收入比的「黃金分割」點。低於30%,處於幸福區間範圍,超過30%,租金壓力就會影響生活的幸福感。

  但據估算,像北京這樣的一線城市,房租與收入比已經高達45%。超過40%已經是一個比較沉重的負擔。在歐美髮達國家,三分之一的收入無論如何也夠支付房租了。

  

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  房租的暴漲必然擠壓其他方面的消費。以至於「還要不要消費這駕馬車了」之靈魂拷問紅遍網路。高房租,已經超過了很多人的承受能力。

  北京大學畢業生的起薪沒有準確的統計,如果以「2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜」作為參考的話,清華、北大這樣頂尖名校的畢業生,平均月薪也就9000元。

  

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  僅僅租房,就要花掉其中的45%。由此看來,絕大多數的北京大學畢業生,恐怕都不太幸福。中國青年報社社會調查中心聯合問卷網,對租房的年輕人進行的一項調查顯示,55.5%每月房租占月收入的1/3,20.7%每月房租占月收入的一半及以上。易居房地產研究院公布了一份《全國50城房租收入比研究》報告,全國50個城市中,超七成房租收入比較高。房租一年要漲個10%,算一下,你的收入增幅,能跑贏房租嗎?

  租房是很多青年在一二線城市最後的退路,不只是買不起房,如果連房租都佔據收入的大半,那提振內需就無從談起了。自2013年起,中國城鎮居民可支配收入增速就沒跑贏過GDP,現在還想讓租金漲上去,對於有大城市夢的普通人來說,結局無非一個:之前睡卧室的,今天睡客廳,之前睡客廳的,今天睡公廁旁邊。

  如果將房價上升的那套玩法用到房租上來,重蹈覆轍,租房市場將變得非常危險。頭部力量、利益集團早已擁有社會大量財富,多數人卻還在一個小三房日日勞碌。中國成功地推高了房價,接下來如何推高房租,實現完全泡沫,尚需觀察。

  

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  04

  政府不斷出台調控政策,死保著房價。視線之外的房租,卻一路狂奔。有人會說,市場經濟下,房租應該是市場說的算,讓供求關係自由調節。但要知道,租賃關係中,承租人始終處於弱勢地位。供求失衡之下,承租人基本沒有議價的本錢。失控的高房租,比高房價更可怕。

  居住是剛需,卻不一定需要通過買房實現。當房價高到高不可攀時,租房就成為了人們最後的退路與底線。不斷上漲的房租,正在一步步擊穿底線。買不起房子,可以租房,那如果租不起房子,又該怎麼辦?據冰川思想庫特約研究員今綸分析,從政府層面來說,三個辦法:

  其一,加大土地供應。別老想著把土地賣個高價,即使是低價也要賣,不要人為製造土地供應的緊張局面。土地財政的思路要換一換,老老實實按市場規律辦事,企業的壓力少一些,稅收自然會慢慢跟上來,這叫放水養魚,以前是竭澤而漁。如果生產要素成本急劇上升,必然導致中國企業的競爭力下降。

  其二,把公租房做到實處,真正做到租售同權。

  在這裡中國可以借鑒歐洲大陸的模式,發展公租房制度,但必須注意三大點:

  社會資源的合理分配,把公租房都建到城郊交通不方便的地方,並不能緩解租房市場的資源爭奪。在西歐很多國家,帶有保障性質的住房會均勻分佈在交通方便的地方,甚至是市中心。在韓國每個小區就要求必須要建有配套保障房。當然,為了房產持有者的資產上升空間,租金也會作出調整。

  精細化管理,保障房的投入速度需要非常精細的測算。如果貿然投入大量保障房,對住房市場健康發展殺傷力極大。97年心急的香港想一舉解決住房問題,搞了個「8萬5計劃」,結果把樓市搞到大崩盤。

  把權力、資本都關進籠子,讓公租房服務於有真正需求的人群,防止權力尋租和資本炒作。曾經有一些廉價房被侵蝕,流入市場炒高,這是前車之鑒。

  其三,減少把公立優質教育資源和房產捆綁的可能性。以前的「就近入學」成為推高學區房房價的手段,地方政府、開發商、教育部門是最大受益者。長期來看,中小學九年義務教育的公立教育資源可以學習日本,不存在所謂名校,而是至少在一市之內保持同一水準,這樣可以有效滅殺學區房的價值。

  

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  05

  在任何國家,如果政府真正下決心去干一件事,沒有什麼是幹不成的。而擺在眼下的,正是一件關乎民眾生存的大事。接下來是深淵還是藍海,是新一輪的財富掠奪,還是租賃市場的規範化發展,中國又走到了不能逃避的臨界點。

  這兩年忙著獻策要設「生育基金」、征「丁克稅」的磚家們請了解一下,如果連房都租不起了,誰還敢為國生娃?歸根到底,年輕人,才是真正的國計民生啊。



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發表評論 評論 (6 個評論)

回復 ryu 2019-9-26 17:25
口號震天,政策無力。
回復 慈林 2019-9-26 18:54
不是說屋子過剩嗎?
回復 海外思華 2019-9-26 23:53
    
回復 successful 2019-9-27 08:35
慈林: 不是說屋子過剩嗎?
房屋過剩, 不意味著可以價廉 和免費.
回復 successful 2019-9-27 08:35
海外思華:      
欲哭無淚.
回復 successful 2019-9-27 08:36
ryu: 口號震天,政策無力。
政治宣傳先行, 政策落實 在後.

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