倍可親

金融危機下的地產投資

作者:jimx98  於 2010-9-28 14:23 發表於 最熱鬧的華人社交網路--貝殼村

通用分類:房前屋后|已有12評論

關鍵詞:

有朋友最近向我諮詢房地產投資的事情. 簡單列出如下:

1. 在好的社區買差的房子. 好社區房地產的價值是土地的區位價值. 房子本身可以用相對比較小的代價 upgrade. 記住一般的房子本身不具備升值的潛力, 只有土地才具有升值的潛力.

2. 美國具有巨大潛在的通脹風險, 美國許多城市房地產具有較好的長期保值潛力.

3. 本次金融危機造成許多消費者信用記錄的破壞, 將嚴重影響這些人在未來7年內貸款購房的能力, 因此房價的回升將是一個非常緩慢的過程.

4. 房屋租賃市場在今後的短期和中期將會很好.

5. 如果您投資房地產, 應該避免短期的 flip. 應以租賃和正現金流為短期和中期的投資目標. 潛在升值是長期的目標.

6. 房屋租賃選擇房客應謹慎.

7. 自己居住的房子應該是租賃的(前提是您有其它的房地產投資). 因為自己居住的房子考慮的因素優先順序別不同. 如學區、社區環境、工作通勤的便利、房子的舒適性等, 這些和長期升值潛力可能有衝突. 理想的做法是在具有最大投資利益的地方投資房地產出租, 用租金的收入來支付自己居住房子的租金, 即資金利用效益最大化.

譬如: 您在郊區一良好社區租一個 single family house, 4 bedroom 2.5 bath (價值50萬美元) 租金每月 $2500. 您同時在其它看好的社區買三個房產出租, 每個價值16.67萬, 3bedroom, 2 bath. 租金每個每月 $1300. 這樣你將獲得 1300x3-2500=$1400 的機會效益.但是 50萬的豪宅升值 30% 到 65萬的可能性會低於16.67萬的房產升值 30% 到 22萬的可能性.

8. 高檔房地產市場在美國多數城市將非常難以恢復到前幾年的榮景.

9. 一般衡量一個房產的投資價值用兩個方法:
A. 在今天的低利率時代, 如果租金收入去除各種成本后大於借貸成本, 即為正現金流. 投資房地產的利潤來自於現金流加未來的升值.
B. 重建成本. 在一個人口基數沒有縮小趨勢的城市, 住房是剛性的需求. 現在有許多 foreclosure properties 的銷售價格已經低於建築成本, 也就是說房子下面的地是負價值. (按照房子的建築面積, 一般每平方英尺 $70-$130, 取決不同的城市和採用不同的建築材料, 最起碼是這個價格範圍).

10. 美國的房地產市場已經基本觸底. 現在出手在許多社區購買中低檔房地產foreclosure properties價格已經非常誘人. 認真分析所在城市的經濟和人口發展趨勢, 看準后應大膽出手.

本人不是 realtor. 從事房地產投資多年.

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發表評論 評論 (12 個評論)

回復 oneweek 2010-9-28 20:37
wenhao
回復 marnifan 2010-9-28 21:22
回復 異域堂 2010-9-28 21:44
謝謝,承教了。
回復 xqw63 2010-9-28 22:08
有道理,多謝。
歡迎回來
回復 goodoctor 2010-9-29 03:32
how about commercial real estate?
good time to buy?
回復 jimx98 2010-9-29 03:43
goodoctor: how about commercial real estate?
good time to buy?
I can't comment on that. I know nothing about it.
回復 烏卒卒 2010-9-29 07:51
謝謝指教
回復 fanlaifuqu 2010-9-29 10:27
很有道理!
回復 jimx98 2010-9-29 23:31
xqw63: 有道理,多謝。
歡迎回來
金融風暴就象是自然的風暴一樣, 暴風雨過後, 樹林子裡面到處都是掉落的果實, 挑好的撿就行了.
美國中產階級有相當比例的"財商"極低, 平時大手大腳, 危機一來丟盔棄甲.

正所謂幾家歡樂幾家愁.

I am busy these days.
回復 xqw63 2010-9-30 00:48
jimx98: 金融風暴就象是自然的風暴一樣, 暴風雨過後, 樹林子裡面到處都是掉落的果實, 挑好的撿就行了.
美國中產階級有相當比例的"財商"極低, 平時大手大腳,
忙了好,常來看看
回復 jimx98 2010-9-30 01:25
oneweek: wenhao
Thanks.
回復 borninheaven 2010-10-2 01:09
自住房是最好的投資! 乘房市低迷,找你理想的自住房。別忘了自住房有50萬增值不用交稅, 一輩子只要搬兩次家就賺了百萬了

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