在美國買房或租房，必懂房屋保險 Homeowner Insurance 細節。本篇將帶領各位一起了解房屋保險、政策、理賠範圍、注意事項與如何降低保費等房屋保險大小事。
房屋保險（Homeowner Insurance 或 Hazard Insurance）：一般指買房者為自己房子購買的保險，為最基本的保險。主要保障屋主在房子遭遇意外或突發災難時，可得到補償理賠來降低因災害造成的財產損失。
- 貸款買房者：貸款銀行一定會要求買房者在過戶前先購買房屋保險，否則不會通過貸款。
- 全額現金買房者：雖然法律並未明文規定一定要買房屋保險，但為了避免房子發生事故所產生的損失，通常屋主也都會購買房屋保險作為保障。
除了透過線下保險經紀報價這種傳統做法，現在網上有很多分析工具（如下方）開發給一般大眾免費使用。要購買房屋保險的屋主可以利用清單瀏覽所在州的房屋保險公司，依據評分推薦來選擇。到網站上填寫簡單消息后就能拿報價，進行初步比較。
- 選擇居住州：每一州評價良好的房屋保險公司不同，選擇居住州做最適合的推薦。
- 填寫住址 Zip Code：即使在同一州，各城市最佳的房屋保險公司也會有差異，輸入 Zip Code 之後就會出現最適合推薦保險公司列表，屋主根據各家保險公司特色以及評分 Review 來挑選 Quote。
- 詢價 Quote：閱讀每家特色之後可前往公司官網進行詢價，在線詢價通常會一起給予優惠折扣。
房屋保險的保費會因為涵蓋範圍、自付額度與不同保險公司等因素而存在著數百元的差異，掌握以下細節去挑選房屋保險有助省下不少保費。
- 貨比三家不吃虧。雖然花時間，但也能為你省下不少開銷。多問多詢價，不僅能讓自己更加了解保險條款細節，也能了解各家保險公司的服務質量，買到最適合自己的房屋保險，也別忘了詢問他們可做什麼來為你節省保費。
- 提高自付額（Deductible）。自付額是保險公司開始索賠前，屋主須自行負責的損失金額。現在大多數保險公司推薦$500的自付額，若將自付額提高到$1000，大約可省下25%的保費用。※ 但若居住在災害頻發地區，則建議保險條款中最好有對這些特殊種類損失有單獨的自付額。例如住在地震頻發區，則地震自付額最好是獨立出來。
- 不要把買房房金額與重建成本混淆。房子下面的土地並沒有盜竊、風暴、火災和其它包含在你的房屋保險條款中的風險。所以在決定保險金額時，不要將土地價值包含進來，否則要支付的保費將會更高。
- 將房屋保險和汽車保險綁在一起。若跟同一間保險公司一同購買房屋保險與汽車保險，通常保險公司會提供5%到15%的保費優惠。（部份情況例外，所以請先做比較再決定）
- 提高房屋抗災力。例如增加風暴百葉窗、加強屋頂、老房翻新、強化電力系統等方式來節省保費。
- 提高家庭安全。例如安裝煙霧報警器、防盜報警器和防盜鎖，約可獲得5%的保費折扣。某些保險公司甚至會對安裝自動噴水滅火系統、通知員警消防或監測站的防火防盜報警器，提供15%到20%的保費折扣。 但這類系統通常不便宜，也並非每個系通都可得到折扣，所以請自己先計算清楚是否真的話算，並了解保險公司支持的系統有哪些再去作決定。
- 了解其他折扣。例如退休人員通常待在家的時間較長，因此可降低被盜風險或及早發現火災等優勢。有些保險公司會針對55歲以上退休人士提供部分保費折扣。
- 良好信用記錄。除了房屋保險，只要擁有良好信用紀錄，無論是選購何種保險，都有助降低保費。
- 成為保險公司老客戶。有些保險公司會提供3到5年的老客戶約5%的保費優惠，6年以上老客戶甚至也有可能得到10%的優惠。（當然還是建議可多比價，了解是否真的有划算到）
- 房子本身條件。若房子鄰近消防栓或位於有專業消防部門的社區里，則可少支付點保費；或電力、暖氣和管道系統用不到十年，保費也會便宜一點；抑或是在東部抗風性較強的混磚房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等，也都能將保費降低約5%到15%。
- 受災后賠償給屋主或貸款銀行的部份。
- 房屋建物，包括房屋本身、圍牆、車房、車道、泳池等。
- 私人財物，包含傢具、電器、書藉、收藏、文檔等。
- 因災難使屋主無法使用房屋，以及房屋修復期間所產生的額外生活開銷。
- 屋主意外責任險，保障屋主或來訪客人在房屋室內外發生意外時，可提供賠償。
- 自住—保險公司會加上屋內私人財產的保險。
- 出租—屋主不需對屋內財物進行保險，可節約保費。（通常租客可自行購買「租戶保險」來保障在租屋處自己的財產利益不受損失）。
房屋保險常見的理賠涵蓋範圍可分為以下幾大範疇：
- Coverage A - Dwelling Coverage：保房屋主體結構。（對 Condo Insurance 來說，這點不含外牆及公共區域，因為那些是 HOA 的責任）
- Coverage B - Other Structure on Your Property：保房屋主體以外的建築物，如獨立車庫、獨立工具間等。這部分保額通常是主保險的10%（實際依保單內容為準）。
Coverage C - Personal Property / Contents：保屋內所有個人財產，如傢具、家電、手機、衣物等，若因災害盜竊等事故造成私人財產損失可獲理賠。
Coverage D - Loss of Use：因房屋損害或維修，導致投保人無法居住在屋內，所額外發生的住宿飲食等生活開銷。通常上限為主保險的20%（實際依保單內容為準）。
Coverage E - Personal Liability Insurance：若有人在房屋受傷或發生事故，如在樓梯滑倒、工人作業受傷、小孩在家中玩球砸壞隔壁鄰居貴重物品等，被起訴所產生的法律糾紛等費用。
Coverage F - Medical Payment coverage：房屋造成他人損害但未被起訴的傷者醫療費。例如有人在你的台階上滑倒但沒有起訴你。無論屋主是否有責任，都可要求保險公司依據這一條款賠償。
- Deductible (All Peril) 自付額 ：指的是以上各項，除非另外列明，全部自付額度為XX元；費用超出部分則由保險公司介入。
- Water Backup and Sump Overflow 淹水：指由下水道迴流或水溢出來所造成的損失。下水道破裂並不屬於 Water Backup 或 Sump Overflow。
在美國，常使用的房屋保險政策（Policies）有以下幾類：（HO是 Home Owner 縮寫）
以購買房型去做說明：
- 屋主擁有整棟房子、地基和地塊所有權，因此要對這一切負責。
- 在房產估價報告（Appraisal Report）中的 Cost Approach 里有一欄「Total Estimate of Cost-New」，是估計重建此房要多少錢。貸款銀行要求的保額是貸款額和 Total Estimate of Cost-New 中較低的那一個。
Townhouse 屋主的所有權與責任權跟 Single House 相似。若有 HOA 則須提供 Master/HOA Insurance 信息。
- 通常貸款銀行會要求提供 HO-6 及 Master/HOA Insurance。若 Condo 的 Master Insurance 除了公共區域外，也包含房屋內部的保險，那就不用再單獨購買 HO-6 了。
- Condo 屋主的所有權僅包括牆壁以內 (within the unit)，所以需負責的部分僅限牆壁以內，因此保險也僅管這部分。牆壁以外的樓頂、過道、電梯、牆壁間的下水管道、房屋結構、社區道路、公共設施等都屬於 HOA 責任，通常由 Master/HOA Insurance 負責。所以 Condo 房屋保費通常比 Single House 跟 Townhouse 便宜不少。
- 貸款銀行通常要求 HO-6 的 Dwelling Coverage 至少為房產鑒價 (Appraisal value) 的20%。
- 無論是上述何種保險，自付額度 (Deductible) 不應超過 Dwelling Coverage 的5%。
- 根據房產所在地區，有些還需要提供額外的地震險、洪水險等給貸款銀行。
- 無論何種保險，自付額度 (Deductible) 不應超過 Dwelling Coverage 的5%。
- 根據房產所在地區，有些還需要提供額外的地震險、洪水險等給貸款銀行。
不懂就問！
無論購買何種保險，除了留意「保險費 Premium」，「保險涵蓋範圍 Coverage」和「自付額度 Deductible」也不容忽視，掌握以下細節去選擇房屋保險才不會讓自己吃虧。
- 了解保險涵蓋範圍與賠償金額上限：例如大多數保險不包含水災或地震，若有需要就應單獨購買。
- 了解保險公司理賠限制：例如很多保險公司不會理賠被盜珠寶，除非另行投保。
- 了解房屋重建成本：例如你為房子投保15萬，即使重建費用是18萬，保險公司也只會理賠15萬。
- 了解房屋實際現金價值：若房屋被迫壞，屋主選擇不重建，保險公司會理賠減去折舊的成見成本，此即實際現金價值。
簡單說，與房屋有關的保險大致可分為以下幾種：
在你選定新的房屋保險並確定新保單生效日期后，打電話給原來的保險公司進行取消保險（"I would like to cancel my policy as of [date]."），同時也別忘了要通知貸款銀行。
若出現屋頂漏水，房屋保險僅能理賠傢具、地板、地毯等因泡水而造成的財務損失，並不會理賠維修屋頂的費用，因為這是起因於屋頂年久失修所致的損失，因此不在保險理賠範圍內。但如果是因為暴風雨、大風、路樹或電線竿壓壞屋頂，則房屋保險會進行理賠與維修屋頂的費用。
同理，若家中水管因為老化爆裂造成屋內淹水，保險僅會理賠淹水所導致的財物損失，但更換新水管等方面的維修費用是不會理賠的。
在一般的房屋保險中基本上是不提供污水倒流（Sewage Backup）損失的理賠，多需要屋主自行加保。污水倒流有可能是因為污水排放系統堵塞故障或是大樹樹根插入等因素導致。
通常一般標準保單隻會提供失竊珠寶約1,000到2,000元保險（視保單而定），如果屋內珠寶或其他收藏品價值更高，則建議另買更高等級的保險。
