上海内环,为什么房子降价20%还是没人要?
来源：倍可亲(backchina.com)
自贝壳公开成交数据之后。
很多人已经发现，解封后的上海高端住宅成交价格上涨凶猛。
就在大家觉得上海楼市基本面是呈迅速上升趋势的时候。
上海内环内的一些房子，正在以低于市场价 20% 以上的幅度抛盘。
在贝壳捡漏排行榜中，降价幅度前十的房源，降价幅度均在 20-29% 左右。
其中这些房源，近一半来自杨浦鞍山。
这是一个处于内环内的板块。
板块的地理位置可以说非常优越。
整个板块不大，却有 3 条地铁线贯穿，分别是 8 号、10 号、18 号线。
基本上在这个板块居住，地铁覆盖整个居民区，不到 1 公里范围内，可以到达多个站点。
居住氛围也非常好，板块内地铁上盖就是旭辉 MALL：
还有地铁 400 米距离的君欣时代广场：
除了中型购物中心，沿街的底商多不胜数。
整个板块兼具了商业气息与人间烟火。
除此之外，杨浦一梯队的小学就占了 3 所：打虎山路第一小学、第二师范学校附属小学、以及控江二村小学。以及五六所二梯队的小学。
整个板块的学校配置，在其他教育匮乏的区域，简直逆天的资源。
板块内社区医院、三甲医院，也都应有尽有。
可以说，这个板块，顶级的地段、健全的配套，便捷的交通，逆天的教育，成熟的医疗。
就是这样一个看起来，没有任何短板，非常适合刚需上车的板块。
但目前的二手房市场，非常非常的冷静。
在总价已经不高的前提下，房东依然有不小的让价幅度，甚至愿意税费各付。
这是什么概念？！！！！
如果各位在上海买过二手房就会知道，除了法拍房，几乎所有的房子税费都是由下家买单。
这几乎是二手市场默认的潜规则。
相比如今价格不断上涨的豪宅，无人问津的老破小就卑微很多。
为什么占据内环内核心地段，顶级学区的老破小，开始被抛弃？
这些房子被抛售的原因是由人群决定的。
之前购买这里主要有两种人群：为了读书挂户口、首次上车的刚需。
那么现在为什么客群冷静下来了？
第一是政策面的不确定性，导致学区属性减弱；
整个鞍山板块因为居住密集，学区把控非常严格。
大部分是到户 5 年，最低也需要 2 年。
小孩要读小学，出生没多久就要把户口挂到这边来。
这就意味着持有的周期比较长。
第二是经过封控期，大家受够了这种居住环境；
经过口罩封闭期，老破小扎堆的地方是上海防控期最难掌控的区域。
也让曾经生活在这里的人苦不堪言。
我们来看一下这里的居住环境：
全部是没有电梯的老公房，且安装电梯遥遥无期。
这种楼栋看似是一梯两户，但每户内部还拆分为三家。其实也就是一梯六户，居住密度非常大。
这三户的房子中，只有一户独门独户，其他两户都是卧室和厨房卫生间对门分。
如下图：
基本上卧室、卫生间厨房，是分割开来的。并没有在一套房子里。
这种卧室与厨卫门对门，且与邻居共用一个过道的房子基本上称为对门分。
这样的老破小，曾经大家觉得忍一忍，就过去了。
起码上车门槛低，周围生活便捷，也算是在上海第一个落脚地。
但是，经过口罩事件之后，封控期这里成为防控的重灾区。
所有对居住妥协的耐性达到了极限。
这时候大家发现：
顶级的地段和学区，在居住品质和安全防控面前都不值一提。
口罩事件后，环线论被打破。一切以品质为王。
过去想都不敢想，外环外的房价，能突破 10 万，且越来越贵。
只要小区品质占优，不管多贵，这种房子很容易卖出去。
而过去一向以低总价上车的老破小，开始无人问津。
我们过去曾经一度说，不要碰老破小，除非占据顶级区位和顶级学区。
但这种说法未来可能就不成立了。
越来越多不确定的因素和风险，让大家害怕后期这些房子可能无人接手。
老破小的流通性变得极差。
我们可以通过贝壳的成交数据分析：
豪宅的涨幅凶猛，不容议价，成交迅速：
甚至有些房子一出来就马上被下定，生怕房东涨价。
反观老破小的成交，与 19 年价格相差无异。
三年来完全没有涨幅，成交周期也越来越长，本就不高的总价还会经过几轮的下调才能促成成交：
甚至 17 年高位站岗老破小的人，如今拿出来卖，不赔钱就是好的。
一边是疯涨的中高端。一边是下跌的老破小。
整个市场两极分化越来越明显。
老城区的旧改替代拆迁，老破小没有前途！
2022 年开始，我国的棚改在逐步减少，取而代之的是旧改。
在不大拆大建的情况下，对房龄满 20 年以上的老旧小区进行改造。
比如重新粉刷外墙、重新铺设道路、重新规划停车位、增加绿化、增加公共配套设施等等。
但真的有效吗？
这是粉刷过的外立面，尚可掩盖破旧。
从内部来说，无法改变脏乱差、私密差、密度高的命运。
装电梯的工作困难重重。整个片区只有 1 栋安装电梯。
老社区缝合修补工作，远比我们想象的更加困难。
而此时此刻，谁又敢将房票和积蓄押注在这样的房子上？
目前上海二手市场，中高端疯长，老破小猛跌。
即便如此。
豪宅的成交周期在缩短。
老破小的成交周期延长。
越来越多的人，不再因为学区或者地段买单老破小。
上海购房的下限，正在被拉高。
这是一个残酷的事实。
让我想到了一句话：钱最终都流向了不缺钱的人，爱都流向了不缺爱的人，苦难都留给了吃苦的人。
口罩事件的影响还没有结束，但是这一切，最终却由老破小来买单。
