上海內環,為什麼房子降價20%還是沒人要?

京港台:2022-9-1 22:08| 來源:魔都財觀 | 評論( 1 )  | 我來說幾句

上海內環,為什麼房子降價20%還是沒人要?

來源:倍可親(backchina.com)

  

  自貝殼公開成交數據之後。

  很多人已經發現,解封后的上海高端住宅成交價格上漲兇猛。

  就在大家覺得上海樓市基本面是呈迅速上升趨勢的時候。

  上海內環內的一些房子,正在以低於市場價 20% 以上的幅度拋盤。

  

  在貝殼撿漏排行榜中,降價幅度前十的房源,降價幅度均在 20-29% 左右。

  

  

  其中這些房源,近一半來自楊浦鞍山。

  這是一個處於內環內的板塊。

  板塊的地理位置可以說非常優越。

  整個板塊不大,卻有 3 條地鐵線貫穿,分別是 8 號、10 號、18 號線。

  基本上在這個板塊居住,地鐵覆蓋整個居民區,不到 1 公里範圍內,可以到達多個站點。

  居住氛圍也非常好,板塊內地鐵上蓋就是旭輝 MALL:

  

  還有地鐵 400 米距離的君欣時代廣場:

  

  除了中型購物中心,沿街的底商多不勝數。

  

  整個板塊兼具了商業氣息與人間煙火。

  除此之外,楊浦一梯隊的小學就佔了 3 所:打虎山路第一小學、第二師範學校附屬小學、以及控江二村小學。以及五六所二梯隊的小學。

  整個板塊的學校配置,在其他教育匱乏的區域,簡直逆天的資源。

  板塊內社區醫院、三甲醫院,也都應有盡有。

  可以說,這個板塊,頂級的地段、健全的配套,便捷的交通,逆天的教育,成熟的醫療。

  就是這樣一個看起來,沒有任何短板,非常適合剛需上車的板塊。

  但目前的二手房市場,非常非常的冷靜。

  在總價已經不高的前提下,房東依然有不小的讓價幅度,甚至願意稅費各付。

  這是什麼概念?!!!!

  如果各位在上海買過二手房就會知道,除了法拍房,幾乎所有的房子稅費都是由下家買單。

  這幾乎是二手市場默認的潛規則。

  相比如今價格不斷上漲的豪宅,無人問津的老破小就卑微很多。

  為什麼佔據內環內核心地段,頂級學區的老破小,開始被拋棄?

  

  這些房子被拋售的原因是由人群決定的。

  之前購買這裡主要有兩種人群:為了讀書掛戶口、首次上車的剛需。

  那麼現在為什麼客群冷靜下來了?

  第一是政策面的不確定性,導致學區屬性減弱;

  整個鞍山板塊因為居住密集,學區把控非常嚴格。

  大部分是到戶 5 年,最低也需要 2 年。

  小孩要讀小學,出生沒多久就要把戶口掛到這邊來。

  這就意味著持有的周期比較長。

  第二是經過封控期,大家受夠了這種居住環境;

  經過口罩封閉期,老破小扎堆的地方是上海防控期最難掌控的區域。

  也讓曾經生活在這裡的人苦不堪言。

  我們來看一下這裡的居住環境:

  

  全部是沒有電梯的老公房,且安裝電梯遙遙無期。

  這種樓棟看似是一梯兩戶,但每戶內部還拆分為三家。其實也就是一梯六戶,居住密度非常大。

  這三戶的房子中,只有一戶獨門獨戶,其他兩戶都是卧室和廚房衛生間對門分。

  如下圖:

  

  基本上卧室、衛生間廚房,是分割開來的。並沒有在一套房子里。

  

  

  這種卧室與廚衛門對門,且與鄰居共用一個過道的房子基本上稱為對門分。

  這樣的老破小,曾經大家覺得忍一忍,就過去了。

  起碼上車門檻低,周圍生活便捷,也算是在上海第一個落腳地。

  但是,經過口罩事件之後,封控期這裡成為防控的重災區。

  所有對居住妥協的耐性達到了極限。

  這時候大家發現:

  頂級的地段和學區,在居住品質和安全防控面前都不值一提。

  

  口罩事件后,環線論被打破。一切以品質為王。

  過去想都不敢想,外環外的房價,能突破 10 萬,且越來越貴。

  只要小區品質佔優,不管多貴,這種房子很容易賣出去。

  而過去一向以低總價上車的老破小,開始無人問津。

  我們過去曾經一度說,不要碰老破小,除非佔據頂級區位和頂級學區。

  但這種說法未來可能就不成立了。

  越來越多不確定的因素和風險,讓大家害怕後期這些房子可能無人接手。

  老破小的流通性變得極差。

  我們可以通過貝殼的成交數據分析:

  豪宅的漲幅兇猛,不容議價,成交迅速:

  

  

  甚至有些房子一出來就馬上被下定,生怕房東漲價。

  反觀老破小的成交,與 19 年價格相差無異。

  三年來完全沒有漲幅,成交周期也越來越長,本就不高的總價還會經過幾輪的下調才能促成成交:

  

  甚至 17 年高位站崗老破小的人,如今拿出來賣,不賠錢就是好的。

  一邊是瘋漲的中高端。一邊是下跌的老破小。

  整個市場兩極分化越來越明顯。

  

  老城區的舊改替代拆遷,老破小沒有前途!

  2022 年開始,我國的棚改在逐步減少,取而代之的是舊改。

  在不大拆大建的情況下,對房齡滿 20 年以上的老舊小區進行改造。

  比如重新粉刷外牆、重新鋪設道路、重新規劃停車位、增加綠化、增加公共配套設施等等。

  但真的有效嗎?

  這是粉刷過的外立面,尚可掩蓋破舊。

  

  從內部來說,無法改變髒亂差、私密差、密度高的命運。

  

  裝電梯的工作困難重重。整個片區只有 1 棟安裝電梯。

  老社區縫合修補工作,遠比我們想象的更加困難。

  而此時此刻,誰又敢將房票和積蓄押注在這樣的房子上?

  

  目前上海二手市場,中高端瘋長,老破小猛跌。

  即便如此。

  豪宅的成交周期在縮短。

  老破小的成交周期延長。

  越來越多的人,不再因為學區或者地段買單老破小。

  上海購房的下限,正在被拉高。

  這是一個殘酷的事實。

  讓我想到了一句話:錢最終都流向了不缺錢的人,愛都流向了不缺愛的人,苦難都留給了吃苦的人。

  口罩事件的影響還沒有結束,但是這一切,最終卻由老破小來買單。   

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