核心城市房地產觸底回暖 非核心城市泡沫回調

2018年末召開的中央經濟工作會議上，對2019年的房地產政策進行了定調，提出要「因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系」。

此次定調的表述主要有兩個顯著變化：一是從此前的「分類調控」變為「分類指導」；二是增加了「夯實城市政府主體責任」。這兩處變化凸顯出中央對2019年房地產調控的脈絡。

就2019年中國房地產的發展趨勢，《中國新聞周刊》專訪了如是金融研究院院長管清友。

中國新聞周刊：2018年末召開的中央經濟工作會議上，提出要「因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系」。對此，你如何解讀？

管清友 ：從「分類調控」改成「分類指導」，實際上相當於權力和責任下移。過去由中央政府來調控房地產，因此主要的矛盾焦點也都集中在中央政府。現在這樣一改，原來「分類調控」的主體是中央政府，現在「分類指導」其實就是因城施策、因地制宜，主體變成地方政府，因此提出要「夯實城市政府主體責任」，其實就是要求每個城市根據自身情況管好自己的房價和市場。

另外，這種變化也體現出，中央越來越明確地意識到房地產的區域分化特點。因此不能「一刀切」。

中國新聞周刊：那麼，2018年末中央經濟工作會議上的定調，是否可以看作2019年樓市會放鬆的一個明確的信號？

管清友 ：在政策層面，談不上放鬆，也談不上不放鬆，只能說是更切合實際。既然權力責任下移，各地因地制宜，中央分類指導，由於中央和地方的目標不一致，中央要防止房地產過熱，但不少地方對土地財政依賴度較高。因此客觀上來講，這次會議確實讓部分樓市開始微調「鬆綁」。

我們預測，2019年各地的樓市政策可能分成兩類：一是前期緊縮力度較大、房價泡沫相對較小、長期需求又比較強勁的核心城市，政策可能基本保持穩定，讓市場隨著宏觀貨幣環境的寬鬆實現自動寬鬆，比如北京、上海、深圳等。二是短期房價有明顯下行壓力、長期需求又偏弱的非核心城市，政策可能會明顯放鬆，比如菏澤取消限售。

最新一輪「微調」中，菏澤之所以成為第一個取消限售的，主要是因為它對土地財政的高度依賴，2017年土地出讓金佔地方一般公共預算收入比例高達118%，限售政策對其財政壓力影響較大。與此同時，2017年菏澤棚改開工數量18萬套，佔山東全省的四分之一，全國排名第一。棚改政策的收緊使菏澤這個人口流出、庫存高企、經濟下滑的四線城市前期過快上漲的房價難以為繼，需放鬆政策支撐房價。因此，預計後續地方財政壓力較大，棚改紅利衰退明顯的城市率先放開的可能性較大。

日前衡陽發改委和住建局聯合發文，暫停執行了一年的商品房限價政策，被視為全國首例取消限價的城市，但很快這一文件就被撤回，表明各地對於放鬆限價仍較為謹慎。但隨著這些城市的房價逐步降溫，限價政策的必要性越來越弱，可能逐步退出。

限購的城市還會繼續限，不可能完全取消，但這不妨礙部分城市放鬆限購的條件。一種是縮短社保年限，比如廣東珠海將外地戶籍購房繳納社保的時間從5年降低至1個月、3個月、1年不等。另一種是放寬補繳限制，比如2018年年末杭州發布新政，允許外地戶籍居民社保或納稅累計補繳3次，其實相當於對外地人放寬了限制。

因此，這次中央經濟工作會議以後，實際上把原來套在地方政府頭上的緊箍鬆了一些，但並沒有摘下來。所以中央雖然說了分類指導，各地可以因城施策，但有個條件，就是不能出這個緊箍的「圈」，雖然目前來看，這個圈稍微大了一點。

近兩年來各地愈演愈烈的「人才爭奪戰」，其實旨在變相地推動當地的房地產。先落戶才好買房。這也是地方政府在不斷地試探，這個圈到底有多大。

真正放鬆的調控政策，從需求端來講，信貸要松，從供給端來講，則是房地產企業的融資要松。這些舉措目前都沒有看到，只有一些商業銀行在利率上做了浮動。

總體而言，預計2019年政策寬鬆的力度必然會大於2018年，但不會像2015年那麼寬鬆，2019年要穩穩的寬鬆。

中國新聞周刊：對於2019年的房價，你有什麼預期？

管清友 ：調整已經很大、需求本身比較健康的一線城市在略微鬆綁后，房價可能會企穩回升。而且像北、上、深、廣這些一線城市，以及成都、武漢、南京、杭州等新一線城市，實際上庫存也並不高，所以有上漲的壓力。但總體上不會出現像2015年、2016年那樣的瘋狂上漲。

而三四線城市的房價泡沫可能會和一線城市出現比較大的分化。很多三四線城市，特別是一些小縣城，由於棚戶區改造貨幣化安置接近尾聲，這個利好將逐漸退潮。再加上過去幾年房價上漲過度透支了好幾年的購買力。

我認為，2019年房地產是有一定泡沫的，它最大的泡沫不在一二線城市，而是在三四線城市。在未來10年至20年，房地產的區域分化現象會越來越明顯。目前，房地產行業已經從總量的擴張發展到結構上的分化。2019年房價的趨勢可以總結為：核心城市觸底回暖，非核心城市泡沫回調。

中國新聞周刊： 2019年房地產對宏觀經濟產生什麼影響？

管清友 ：房地產對宏觀經濟有很大影響，因為它上下游的產業鏈涉及幾十個行業。穩增長首先是穩投資，在固定資產投資中，房地產是關鍵的一項。從目前的情況看，2019年的房地產投資還可能繼續下行。

過去，房地產投資增速都是兩位數，現在，能保持在5%？7%就已經很難得。由於中央還沒有明確的放鬆信號，現在已經出現很多土地流拍，房地產企業也不敢拿地，開發商也不敢輕易再投資。

其實，我們現在的地產調控政策已經較為全面了，政府應繼續大力提供廉租房，其他的應該逐漸交給市場，比如信貸方面，各個商業銀行自己在審信貸的時候已經很嚴格了。

這些年房價，尤其是大城市的房價，一直居高不下，主要原因是供給過於短缺。所以應該從土地制度改革入手，包括土地的招拍掛制度，土地供應的結構改革，也就是房地產的供給側結構改革。還有交易環節，一旦開徵房地產稅，必須要進行新老划斷，否則會造成很大的社會矛盾。

總結來看，從樓市角度而言，要想實現2019年宏觀經濟的穩增長，就要適度放鬆、責任下沉、強化房地產供給側結構改革，使長效機制儘快落地。

因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系

房地產對宏觀經濟有很大影響，因為它上下游的產業鏈涉及幾十個行業。穩增長首先是穩投資，在固定資產投資中，房地產是關鍵的一項