長租公寓「春來了」？尾部玩家仍在求生

從「租售並舉」政策風口下的寵兒，到「租金貸」陰影下多家品牌資金鏈接連斷裂，長租公寓行業的2018在不斷動蕩中趨於沉寂。

2019年以來，資本動作頻頻的蛋殼公寓似乎令人看到了長租公寓行業復甦的趨勢，3月1日，蛋殼公寓獲得了由老虎環球基金與螞蟻金服聯合領投、多家資本跟投的5億美元融資，估值超過20億美元，而在此前的1月17日，蛋殼公寓以2億美元的價格收購愛上租，完成了國內長租公寓行業最大的收購案。

不僅僅是蛋殼，多位業內人士透露，目前長租公寓的創業品牌中，大部分頭部玩家都在與資本進行深入溝通接觸或是儲備發行融資產品，2019年可能會是長租公寓頭部品牌融資的集中爆發期。

國內集中式長租公寓排名前十的某長租公寓品牌CEO表示，「像我們，在談的資本不少，問題的關鍵在於我們希望拿到更合理的估值。」

與資本積極接觸的金字塔頂不同，尾部、中段的長租公寓品牌已經開始直面成本及盈利問題，一些小型、地方性的長租公寓創業品牌甚至在悄無聲息消失，在頭部玩家迎接「春天」的同時，他們正在遭遇寒冬。

「半年時間換了兩個二房東」

「各位親愛的租戶，由於經營問題，『住好』公寓將於3月10日完成房屋交接工作，屆時將由新的運營方與各位簽訂租房合同，請各位積極配合。」剛過完春節假期回到杭州，柳馳就收到了公寓的房屋交接通知，這讓他有些哭笑不得。

2018年8月中旬，柳馳通過網上平台找到了現在所居住的一居室，價格、位置、裝修都符合他的要求，於是，他以3300元/月的價格與當時名為「易客來」的品牌公寓運營商簽訂了一年租房合同，並繳納了一個月的押金。

然而，就在住進公寓半個多月後，柳馳收到了首次房屋交接通知，通知告知，由於易客來公寓的投資人停止注資，公寓旗下資產被轉賣給了住好公寓。住好公寓在2018年9月與柳馳簽訂了一份新的合同，並向他提出，房租價格保持每月3300元不變，但住好公寓將額外徵收200元每月的管理費用和公共區域清潔費用。

考慮到搬家以及時間成本等問題，柳馳接受了住好公寓提出的200元額外費用，「公共區域其實都是物業打掃的，我知道這是變相漲價，但是周圍的一居室我也看過，裝修差不多的，價格大部分都在3600元以上，所以還在接受範圍之內。」

他沒有想到的是，已經額外徵收200元費用的住好公寓在短短半年時間又換了下家，「3500一個月的話，和周圍普通的一居室價格已經差不多了，我租這個房子就是看中價格比較低，雖然面積小一點，但是裝修還不錯，如果新來的運營方還要加錢，可能就不合算了。」

柳馳的遭遇並不算常見，但也絕非個例，根據明源地產研究院的數據，2018年，國內長租公寓的關店率為3.6%，而類似易客來、住好這樣區域性的小型分散式長租公寓品牌的關店率遠超這一數值。

杭州豪世華邦的一位片區經理表示，以杭州為例，許多小型分散式長租公寓實際上都是由原本的一些中小中介機構衍生而來，「我比較了解的就有三家，目前有一家也已經做不下去了，很簡單的一點，像自如、蛋殼這樣，他們有標準化的裝修、有一整套的成本控制，鋪起規模來，成本是可控的，小中介做不到這一點，當你想學別人擴展房源，有時候突然資金就失衡了。」

記者此前在北京租住過的一個小型品牌公寓也遇到了同樣的問題，該品牌公寓的一位負責人告訴記者，一開始，該品牌只做開發商精裝修的房源，這樣只需要再進行小規模的再裝修，就可以作為公寓出租，然而，從2018年9月開始，該品牌一口氣接手了一批新小區的房源，高昂的裝修成本以及居高不下的空置率一下將資金鏈拖垮。「現在一直在退出項目，我已經在另謀出路了」。

多位業內人士向記者表示，尾部的區域型小品牌既無法拿到強有力的融資，也沒有相應的綜合運營能力，在市場競爭愈發激烈、產品同質化嚴重、頭部企業開始大規模整合的大環境下，類似的情況或許會在未來集中爆發。

資源集中的整合時代

「可以看到，2018年，整個行業在融資方面幾乎是停滯的，只有少數幾家獲得了資本青睞，和2017年形成鮮明的對比，但是經過了一年的擴張和發酵，今年可能是融資集中爆發的時候。」前述長租公寓品牌CEO認為，2019年的長租公寓行業將吸引更多的資本進入。

2017年是長租公寓行業迎來資本高度關注的一年，據記者不完全統計，在這一年裡，接近20個長租公寓品牌發布了融資產品或是獲得了機構融資，十餘個品牌單次融資超過億元，長租公寓行業總融資額超過400億元。而到了2018年，僅自如、蛋殼、樂乎等數個品牌獲得了融資，總額不超過50億元。

失去了「租金貸」這一迅速收穫資金回報的金融產品后，獲取場外融資的能力成為下一階段長租公寓品牌的勝負手。

前述長租公寓品牌CEO向記者透露，經過2018年的各類事件「洗禮」，資本對投資長租公寓品牌的各方面要求顯著提高，「你的規模、團隊情況、不同需求層次的卡位情況、商業模式等等，了解的點越來越全面、細緻。」

蛋殼公寓創始人兼CEO高靖對記者表示，2019年的長租公寓市場將發生一些新的變化，資本將更關注頭部企業，「隨著長租公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新的整合階段。」

高靖認為，長租公寓行業已經從野蠻增長向精細化運營轉變，行業頭部企業通過強強聯合、規模化經營，提高效率，有利於促進住房租賃市場穩定規範發展。同時，將打破單一住房租賃機構對市場的壟斷，讓整個行業競爭格局更加均衡，走向健康有序、高層次發展的階段。

資本看中頭部企業發展潛力的同時，長租公寓品牌自身也需要更多的資金「輸血」，2018年末，由杭州鼎家開始，多家中型長租公寓品牌漸次拉開了資金鏈斷裂的爆雷大幕，近日，熊貓公寓又被傳出面臨資金困境，對長租公寓而言，資金鏈就是生命線。

樂乎城市青年社區CEO羅意認為，在長租公寓行業，需要通過持續拓展業務量級、提升綜合能力才能「活下去」，必須在量級上持續奔跑才能保證話語權。

而想要推動量級的增長，需要源源不斷的資金支持，多位業內人士對記者表示，在業主眼中，長租公寓的品牌價值並不重要，在房源的爭奪戰中，只有實際給出的價格才是大多數業主所看重的，有了融資的長租公寓品牌，自然能夠拿到更多的房源。

前述長租公寓品牌CEO稱，接下來中型品牌努力的方向是成為食物鏈的上層，「一個很簡單的結論是，長租公寓行業強者恆強的時代已經揭幕了，接下來，二八效應會加劇，像蛋殼吃掉愛上租，排名前列的一批會持續發力，如果沒有資金跟上，只會被吃掉。只有有資金，才能規模化，只有規模化，你才能去談效益，你才能去吃別人，這就是邏輯。」

資本動作頻頻的蛋殼公寓似乎令人看到了長租公寓行業復甦的趨勢

只有有資金，才能規模化，只有規模化，你才能去談效益，你才能去吃別人，這就是邏輯。