大陸房產陷政商博弈 黃奇帆法則能否借用

北京時間11月27日，在大陸《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會中，久未露面的任志強斷言：「2017房價會比這一輪漲得更高。無獨有偶，12月3日，萬科董事局主席王石在財新峰會上稱，房地產行業雖然相較於過去難賺錢，但是走其他行業是沒有出路的，萬科還是要乖乖干建築商的活，當總承包商。相較於其他行業，相比海爾、TCL等公司來看，房地產還是油水大的多。

任志強和王石是中國房地產企業的代表和代言人，也是高房價的鼓吹和推動者，也是既得利益者。之所以對高房價這麼有底氣，因為他們的觀點是：中國政府靠房地產養活，政府不可能革自己的命不要房地產。

與之悖論的是在12月中旬剛剛閉幕的中央經濟工作會議上，這應該是中國決策層第一次直接提到房地產泡沫。而在12月21日中央財經領導小組會議，再次提及「抑制房地產泡沫」。


站在民生的角度，大陸經濟學家馬光遠認為，這幾乎意味著，中國決策層對今年以來房價的上漲是不認同的，直接將之定性為「泡沫」。那麼由中國決策層去泡沫化的過程中，帶來的政商之間的利益博弈究竟結果如何？

與此同時，在12月30日，被多次傳聞要卸任重慶市長調任北京的黃奇帆也順利入京，而他就任重慶市長期間那套獨特的「黃氏樓市定律」（即：神奇的25%理論），也讓重慶的房價多年來一直居於穩定，成為大陸諸多城市中的「一道風景」，那麼這套黃奇帆所謂的樓市法則是否能借用在大陸多個城市中？

大陸地產的原罪

大陸房地產行業多年畸形發展催生了畸高的房價，兩個重要原因就是地方政府對「土地財政」的過度依賴和房地產持有環節幾無稅負。在房地產野蠻生長的時期，投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑，不僅造成正常的住房供需關係被扭曲，更令房地產業偏離了居住的本質屬性和改善民生這一目標。

這不僅提高了企業經營成本和城市居民的生活成本，也加劇了社會貧富差距，進而直接綁架了中國經濟。毋庸諱言，瘋漲的房價已嚴重脫離了中國的人口結構變化和經濟的基本面，潛藏巨大風險。

而房地產的危害是破壞了中國經濟。資產價格的飆升，使得一些企業脫離主業，今年三季度，大陸多家上市公司紛紛出售在北京上海等一線城市的房產，而從中所獲得的收益更是遠遠超過了經營主業所得，這便是資產價格飆升對經濟扭曲的現實寫照。做實業不如做投機和投資賺錢多、賺錢快，「寧炒一座樓、不開一家廠」的盛行，促使大量資金「脫實入虛」加劇泡沫。


中共的警示

2016年一年以來，中國高層罕見4次針對大陸房地產發聲：

第一次是5月9日 「權威人士」在人民日報發文《開篇首季問大勢》，原文指「房地產泡沫、過剩產能、不良貸款、地方債務、股市、匯市、債市、非法集資等風險點增多」。這是中國是新一屆政府成立后第一次提及「房地產泡沫」。

第二次是7月26日的中國政治局會議，提出「抑制資產價格泡沫」，儘管沒有明確指房地產泡沫，但眾所周知，這是指房地產。

第三次是12月中旬剛剛閉幕的中共中央經濟工作會議，將「促進房地產市場平穩健康發展」列為明年四項重點工作之一，提出「加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。」這是中共中央層面第一次直接提到房地產泡沫。

第四次則是12月21日中共中央財經領導小組會議。考慮到中央財經領導小組在中國經濟宏觀政策上的特殊地位，在歲末再次提及「抑制房地產泡沫」，而且站在民生的角度，著名經濟學家馬光遠認為，這幾乎意味著，高層對今年以來房價的上漲是不認同的，直接將之定性為「泡沫」，這對於明年的房地產市場以及房價的走勢具有極其重要的影響。

黃奇帆的法則

大陸重慶市房價能在經濟保持高速增長的前提下，維持在一個相對平穩發展的區間，這不得不歸根於黃奇帆的那套獨特的「黃氏樓市定律」（即：神奇的25%理論），那就是堅持每年房地產投資不能超過固定資產投資的25%，確保適度的房地產市場容量和嚴格控制樓面地價尤為重要。


對此，黃奇帆有自己的判斷：「要求每年房地產固定資產投資不超過全市固定資產投資的25%，超過25%一定供過於求，低於25%又供應不足，不適應城市化。」

同時，對於如何怎麼保持供求平衡，他解釋道：「房產商買地以後，每個樓盤總要做控制性詳規、建設設計規劃，這個規劃由規劃局批，每個單子都要陳和平畫圈，我給他說過，如果看這個月房產投資量 超過25%，變30%或者更多，把房地產商報來的規劃件壓一壓；如果低於25%，變成15%了，這時候只要有關部門按法規批准，你畫圈以後就推出去，建設 進度就加快，建設部門也有一些手續上的快慢，政府是可以調控的。」

正是因為這「神奇25%理論」，重慶的房價多年來一直保持在相對較為穩定的水平上，而在2016年裡中國決策層對於大陸房地產的調控一次嚴過一次，而整體房地產投資佔中國固定資產投資比例已接近30%，高於黃奇帆的25%理論，如果壓縮至25%下方，每下降5個百分點，將引發相關產業鏈幾近百萬人的失業，況且大陸各個城市的產業配套發展定位都有不同，即便強行壓制房地產投資10個百分點，大陸的地產投資比例依舊偏高。

或許，黃奇帆的法則更加適應的是重慶市的配套定位，如果大陸各個城市都一成不變的取來，大概率會引發金融系統的一系列不穩定因素，畢竟2017年是中國決策層強調的維穩之年。
（多-維-網）