孫錫良：「大農村」地產或將失控,非常危險

城鎮化反思——「大農村」地產有失控的風險

　　用傳統觀念看，農村就是指以農業為主的生產生活單位，其人員只擁有農村戶籍。現在，我認為有必要進行重新定位，在還沒有實現全國性城市化之前，我想引入「大農村」這個概念。所謂「大農村」，即指包含縣城(含縣級市)在內的整個基層範疇。

　　為什麼要引入「大農村」概念?主要源於其人口屬性。不管是居住在原村落的人口還是居住在縣城鄉鎮的人口，多數仍以外出打工為主業，不享受市民待遇，部分仍然間歇性依靠農村田地生存，這部分人口無論從觀念還是從行為看，要脫離農村化傾向還要經歷相當長的時間，房屋的城鎮化與人口自身成長的速度並不成正比，甚至比世界上很多國家都呈現特殊性，直接一點講，中國農民的市民化要大大慢於已經城市化國家的平均水平。

　　中國政府對「大農村」用心最多，但收效卻是最小，農民樸素的滿足感無論如何都不能掩蓋問題的本質，從政府管理到社會生活各領域都有失控的巨大風險。這絕不是什麼危言聳聽，科技現代化與思維原始化的矛盾、物質豐富與精神墮落的矛盾、硬體突變與觀念倒退的矛盾、城鎮化加速推進與管理加速空心的矛盾等等交織在一起，構成了中國「大農村」的多重風險。

　　有關城鎮化的反思，本文選擇「大農村」房地產為重點，今後將逐步就其它各類問題談自己的看法。

　　今天的中國，一部分人堅信中國房地產將不可避免地陷入低潮，一部分人堅信地產業因為城鎮化戰略還能繁榮二十年以上，矛盾的觀念源於矛盾的政策，在城鎮化過程中，政府理念與政府政策本身就矛盾重重，或者說是完全混亂的，政策執定者不懂農村，更不懂城市化。現在的「大農村」，至少有五重矛盾：

　　其一：「新農村」與城鎮化是不是矛盾的?城鎮化的目標是讓較大部分農民脫離農村進入城鎮，而新農村的目標則是讓原地農民穩居在農村，只不過是把「舊農村」改造成「新農村」，一些地方的「新農村」建設得非常豪華，不但佔地面積大，而且設計檔次高。對農民而言，這本來是一件好事，但是，我們必須看到，條件如此好的農村，他們還是城鎮化的對象嗎?如果是，那就會導致資源的浪費，一方面在農村佔用土地和房屋，另一方面又不合理地擴大城市規模，如果新農村農民不是城鎮化的對象，那城鎮化的主力又是誰?

　　中央政府在推動城鎮化時必須想清楚，要推動全國性的城鎮化建設，就不能允許全國性的新農村建設同時存在，雖然短期看，會呈現房地產市場的「雙繁榮」現象，但其危害性是顯而易見的。

　　其二：「舊農村」膨脹與隆起的新城是不是矛盾的?「新農村」建設一般是採取推倒重建的模式，而「舊農村」改造則是農民根據自身能力按自己意願逐步建設的過程。從城鎮化要求看，按道理，農民想改變自己的住房條件理應局限於原宅基地上，不應當新批宅基地。事實上，舊農村因為缺少規劃，老宅基地的房屋相對密集，不適宜就地改造，於是就擇新地建房，把老宅基地閑置不用，政府並沒有一個新老置換的政策要求。

　　不管地方政府是有意縱容還是管理不力，「舊農村」村落不斷膨脹是客觀存在並且不斷惡化的，新建成的村舍大且豪華，這與城鎮化政策顯然也是矛盾的，允許不斷地隆起新城，就不能允許舊農村的無限制膨脹，選擇城鎮購房，就不應允許其在農村圈地，所謂「城鄉一體化管理」必須是權利和義務對等的管理，決不能是犧牲社會大眾利益的管理。

　　其三：「鎮農村」是城還是村?它與城鎮化有沒有矛盾?中國政策的定義特別有意思，不提城市化，要提城鎮化，從字面理解，好象是讓農民一部分進城，一部分進鎮，顯然是把鎮局限在既不屬城市又不屬農村這麼一個範疇。這裡就產生一個問題，中國政府到底是準備把農民更多引入城市還是更多引入到鄉鎮?「新型城鎮化」是一項國家戰略，在推進這個戰略之前就應當有定位，定位準確了，政策制定才能科學，政策執行才能到位，如果說城鎮化就是城市化，那也應當儘早給個政策定義，以免理解歧義。

　　就我的觀察，農民在理解城鎮化的戰略上是模糊不清的，少數農民認為政府要把自己變成象大城市市民一樣的市民，多數農民認為城鎮化就是政府引導自己到鎮上、到縣城建房買房。於是，鄉鎮機關所在地火了，縣城房地產火了，幾乎每個地方鎮都作了宏偉規劃，農民紛紛到鎮上買地建房或者買商品房，鎮居民大約有80%以上新搬入的農民，他們閑時住鎮，忙時務農或者外出打工，這種鎮到底是城還是村?他們除了貢獻地產佔有率，對城鎮化戰略的正面意義在哪裡?

　　我看了一個縣的「規劃」，該縣共有80萬人口，下直轄7鎮一國營農場，縣城規劃常住人口40萬人，有三個大鎮規劃各住5萬人，另四鎮各規劃3萬常住人口，國營農場機關所在地規劃常住人口2萬，城鎮人口至2010年將達到69萬。大家思考一下，「大農村」都接近90%城鎮化了，縣城以上的各城市如何再吸納農民進城?有那麼多可吸納的人口嗎?

　　用「規劃」指導城鎮建設本不錯，但是，這樣的不科學規劃是為了房地產發展還是為了新型城鎮化戰略?

　　其四：「路邊村」是否與城鎮化矛盾?在「大農村」地區，從縣城出發，省級公路、縣級公路，村級公路，只要有水泥路，路兩邊的土地就淪為宅基地。據了解，路邊建築大量都是非法建築，並沒有獲得土地使用證，房屋也沒有產權證，但幾乎所有的農民都很理直氣壯，普遍認為在自家的耕地上建房子不犯法，人家建，我也可以建，到處都建，敢拆誰的房子?

　　如果只是歷史問題還不可怕，可怕的是「路邊村」在快速膨脹，路邊耕地全成了農民的發財地，非法買賣已成趨勢，每新修一條路，就要耗費成倍的土地供農民建房。「路邊村」不是鎮，更不是城，完全不在規劃之中，準確地講都是違築。

　　現在的問題是，地方政府和村級集體是否有從中獲利的可能性?如果有，說明非法賣地已經成為當地各取所需的一種貿易，如果沒有，那就儘快用鐵腕治理違法佔地現象。

　　治理非法建築，並不只是土地問題，還關係到房地產觀念的問題，在「大農村」，部分農民對炒房賺錢的渴望並不比其他群體少半分，很多人認為買房等升值比打工賺錢，建房賣比炒房又更賺錢，即種房比種地強百倍不止。

　　其五：「縣城村」到底算幾線城市?一般來說，多數人習慣於把縣城看作是四線以外的城市，而本人則把多數縣城看為「村」。除經濟發達地區外的少數縣城，全國大部分縣城都符合村的特點，60%以上的縣城人口都是新購房農民，很多人的房子就是過春節回來住幾天，過完年，出去打工，房子就空了，有一部分人是原郊區的農民失地后被安置成市民，住在縣城中的市民其實多數是沒有市民待遇的，與農民沒有任何區別，所以，用「縣城村」來描述更為準確。

　　「縣城村」的最大問題是缺少足夠的工商業支撐，主要依靠房地產建設產生的關聯效應，房地產不擴張，縣城就失血，房地產大擴張，泡沫又加劇，對一二三線城市的倒壓力就更大，政府若想把城鎮化的農民移居地主要放在縣城，那一二三線城市得儘快停止擴張，若把農民進城定位在一二三線城市，那「大農村」建設就要儘快停步，如果所有的城市城鎮都把農民當「救星」，其矛盾性是很明顯的。

　　綜上所述，中國在推進城鎮化戰略的過程中，「大農村」出現的問題是非常清楚的，也是非常危險的，它是中國房地產業隱患下移的重要表現，是地產泡沫惡化的最顯劇特徵。要解決「新農村」、「舊農村」、「路邊村」、「鄉鎮村」和「縣城村」的地產化問題，決不僅僅通過遏制房地產本身就可以解決，最關鍵最核心的問題是中央要弄懂什麼是城市化或者說城鎮化。到目前為止，幾乎所有的推進政策都是相互矛盾甚至是錯誤百出的，儘管有些餡餅畫得比較大，但我可以肯定地講，這些餅子絕大多數農民是吃不到嘴的，添幾口是可能的。

　　人的空心化是「大農村」失控的最大風險，涉及到從地方政府到人民群眾的方方面面，有關中國城市化進程與「大農村」出路的個人意見將在《建議書》中單獨列出，本文不表。