任志強：調控新政是為掩蓋保障房失誤和政府貪婪

房產調控新政只是用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，不會有利於市場經濟制度建立和擴大消費。

3月1日，國務院辦公廳發布《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》，被稱為「國五條」細則。該政策試圖從提高二套房首付比例、貸款利率以及擴大限購城市範圍等方面進行房地產調控。

這一「新政」除了重溫舊政之外，沒有新意。關鍵是「新政」是否有助於實現小康社會？是否有助於促進消費？是否有助於改善住房？

在我看來，用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會積累更多的問題，而不會有利於市場經濟制度建立和擴大消費。而且，在用戶籍制度來限制買房者購房權利的條件下，我們很難看到城鎮化在未來能取得更大的實質性進展。

「國五條」評論

實現小康社會的指標中包括住房。利用原有住房居住一定期限后的升值進行改善也是重要的手段之一，世界各國莫不如此。因此各國都明確對只有一套的唯一居住房屋在更新改善住房時免征各種稅費，這種稅收的減免是支持居民自我改善住房，不斷升級的一種鼓勵。

「新政」中重申嚴格徵收房屋賣出時的差價個稅，但並未出台相關的細則和解釋。按原有文件，「差價個稅」應該是扣除其他成本后的差價，如扣除毛坯房購買之後的裝修費用等，否則豈不是對裝修費征了20%的稅？原文件還有居住五年後的免征，和無法計算差價的按賣價的1%徵收等內容。所以，「新政」中沒有說否定原文件，也沒有出細則。

過去的房地產調控政策主要針對限制開發商的價格，限制消費者的二套購買和非戶籍人口進入城市，如今的政策指向了賣舊買新的改善家庭。這會讓更多的人成為政策的受害者，至少會讓二手房的資源減少，使購房者的選擇更少。當更多人只能選擇一手房時，他們只會付出更高的代價。為打擊投資而傷害了多數有改善住房意願的非投資者，這是弊大於利的做法。

非市場化的行政干預是抑制需求，市場化的自我調節是增加供給，兩者都依賴於價格信號。當價格失靈時，都無法正確判斷供求之間的關係，這等於盲人摸象，重回計劃經濟信息不對稱下的猜測。頭痛治腳生病，腳痛治腦發燒，啥病都打退燒藥，總讓眼前目標高於長期利益的做法，必然會留下無數後遺症。

對商品房市場進行價格和購買權的限制，是對人權和產權的侵犯，價格法與商品預售管理法中都明確了商品房的市場定價權，房地產法中也沒有給予政府利用戶籍政策限制購買的權力。「新政」掩蓋的是政府保障房政策的失誤，掩蓋的是不肯通過購房個稅減免來提高購房者可支付能力背後的貪婪。

用抑制需求的方式來掩蓋供給不足的矛盾，只會積累更多的問題，而不會有利於市場經濟制度建立和擴大消費。

要想建立健康平穩發展的房地產市場，關鍵是要增加有效供給。而「國五條」的目的是打壓和抑制需求，如果不把二手房交易放在增加供給裡面，又怎麼能增加供給？二手房是一手商品房供應不足時的一個重要補充，美國的二手房交易就遠高於一手房交易。

「國五條」中有一個是用戶籍制度來限制買房者的購房權利，而「十八大」在提到城鎮化時強調要改變戶籍制度。所以，「國五條」並不是完全按照「十八大」精神辦事。另外，「十八大」二中全會特彆強調，政府要減少對微觀經濟的干預，而實際上國務院仍然在不斷加強這種干預，在這樣的條件下，我們很難看到城鎮化在未來能取得更大的實質性進展。

人的城鎮化

過去推動中國經濟高速增長的三大動能人口紅利、改革開放和全球化在逐漸減弱，城鎮化被寄予厚望，被認為是未來十幾年中國經濟發展的動力。

一提到城鎮化，很多人會認為它就是房地產化，這是個錯誤的理解。我認為，城鎮化最重要的是人的城鎮化，而不是居住的城鎮化。當然，在中國城鎮化裡面也包括了居住的城鎮化，所以房地產市場一定會受到城鎮化的影響，但關鍵的還是人的城鎮化。

按照國際上通行的城鎮化衡量標準，城鎮化不是指你住在城市，而是指就業與收入來自於城市。所以我們看到，在歐美就業統計中會區分農業就業和非農就業。如果你的就業是來自於城市，即使你住在農村，你的勞動生產活動也算在第三產業或第二產業裡面。但在中國不一樣，居住地和就業往往是連在一起的，因為我們不能隨便到農村購買土地，中國的土地制度導致城鎮化和居住城鎮化是連在一起的。

現在有很多農民工的勞動就業已經在城市，但是他的勞動保障、財產權利和人身權利還在農村，他的土地和宅基地還在農村，如果這些問題得不到解決的話，這種城鎮化就是「偽城鎮化」。中國目前第一產業的勞動就業比例依然很高，接近40%，但它創造的GDP卻只有10%，存在嚴重的不對稱。所以，人的城鎮化關鍵是要解決就業，即你的收入來源於城鎮化，而不管你是否居住在城市。

我們都知道美國的卡特總統，他的居住地在農村，但他的勞動就業不在農村，他獲得的收入來源不在農村。所以，美國的城鎮化和中國的城鎮化有很大的不同，中國「偽城鎮化」的結果就是，城鎮化和農村的土地制度相聯繫，使得在城市就業的人必須居住在城市。

大城市之辯

北京雖然實施著嚴格的戶籍限制，但依然有大量的人湧向北京，到底是什麼因素導致了這種人口的流動呢？

一般而言，壟斷資源在哪裡，哪裡就一定會成為發達城市。北京不僅是政治權力中心，還集中了全國最好的醫院、最好的大學，所以，北京自然成為對所有人都極具吸引力的城市。

在北京2020年的規劃中，預計2020年北京的人口是1800萬，土地供應目標也是按照這一人口目標劃撥的，而北京的實際人口現在已經超過了2500萬，北京吸引人口的能力和它容納土地是不匹配的。世界各國的首都幾乎都是這樣的情況，東京有將近3500萬人，韓國的首爾、俄羅斯的莫斯科和印度的孟買等都集中了眾多的人口，這些地方的就業和創造財富的機會多，吸引人口的能力自然也強。

那麼，如何解決大城市人口膨脹與土地約束之間的矛盾呢？紐約採用了高房價的方法，當一些人不能承受紐約的高房價時，他們就會選擇在紐約之外的地區居住，高房價抵禦了市場經濟條件下完全自由的人員進入。但在中國似乎正相反，中國政府希望房價越低越好，這反而容易讓更多的人進入城市，使得一些城市擴大到無法忍受的地步。

另外，北京還存在一個奇特的現象，聚集了大量的退休官員。中國歷史上有告老還鄉，即使曾經是宰相，退休了也得告老還鄉。而現在的中國都把老幹部拉到北京來居住。

城鎮化應該是人自由選擇形成的結果。比如南方很多縣，人口已經超過1000萬，流動人口是常住人口的四五倍，但它仍然是個縣，因為中央不同意你升級為市。當人們的自由選擇權被政府行政命令干預的時候，是不可能形成真正的城鎮化的。

由於北京獨特的壟斷資源，未來流入北京的人口還會進一步增加，北京未來人口可能達到3500萬人。如果看不到這種趨勢，城市的規劃就會帶來諸多問題。如果我們早早按3500萬人口來設計北京的城市規劃，現在看到的狀況可能會更加合理，比如就不會出現污水問題處理不了。

當然也不是所有的城市規劃都相對落後，有些小城市擴張很快，但卻沒有就業、沒有產業服務，於是過多的土地反而被浪費了，土地的利用價值被大大浪費。整體來看，一些城鎮化率高的大城市，土地供應遠遠不足，而一些小城鎮的土地則存在富裕。

我們的城市集中度還遠遠不夠，分散的小城市浪費了大量的資源。香港一平方公里土地的工業產值大概是350億美元，在美國大概是570億美元，這說明中國的土地在工業化的利用價值上還很低，造成了土地的浪費。

市場化的三大核心

城鎮化不是人為的去推進，這樣只能成為扭曲的城鎮化、「偽城鎮化」。所以，在推動進一步城鎮化的過程中，使更多的資源配置市場化至關重要，城鎮化的推進離不開市場化制度的建設。

未來的市場化制度建設，主要是處理好三大核心問題。第一個是產權問題，如果沒有明確的產權制度或保護產權的制度，就不可能實現真正的市場化。在產權制度中，最為重要的一個是定價權，比如我們的銀行利率設定上限，房價要限制，這些都不是市場化的行為。在產權問題上的不公平，也導致了在資源分配上的不公平，對民營產權存在歧視，必然導致分給國有企業的資源更多，而分給民營企業的資源更少。所以，對產權的不尊重，以及對產權的破壞，必然會導致我們市場化的程度會越來越低，而不是越來越高。

第二個是人權制度的保護。美國人反奴隸制，把奴隸制度取消了；中國反對戶籍制度，但至今仍然沒有取消戶籍制度。戶籍制度就是把農村居民和城市居民劃分為兩類，明顯有嚴重的歧視。另外，人權制度還包括選舉權，現在很多人甚至都沒有見過選票。產權制度和人權制度不進行改革，我們很難實現人的城鎮化。

第三個是法律制度的保護。產權和人權制度的實現都需要有法律制度的保護，否則很難做到公平。

如果把這三個問題解決了，我們的市場化程度就會越來越高，因為市場化的基礎是產權獨立和自由性，市場就是產權與產權之間的交換。如果沒有產權制度或者沒有產權制度的保護，怎麼可能進行交換呢？

當然，在未來的改革中還會涉及很多制度，比如外匯管理制度、市場監管制度等，但上述三個基本問題的改革是最迫切的。有了這三個制度改革，才可以削弱政府審批權力。

作者為華遠地產股份有限公司董事長