外灘地王再曝主導權之爭 郭廣昌潘石屹比拼財力

從上海證大董事長戴志康售出外灘地王項目股份的那一刻起，這幅上海外灘版圖上的「皇冠明珠」就陷入了一場難解之局：兩個主人——復星國際和SOHO中國對持該項目權益，互不相讓。

雙方僵持不下，掌門人先後在公開場合「隔空喊話」，宣稱欲主導地王項目。

時代周報記者獲悉，在公開場合的明言暗示同時，雙方在操作中，亦加快撕扯動作。知情人士透露，外灘8-1項目公司的董事會構成正在重組。人事安排，是雙方「鬥爭」的第一步。

外灘8-1項目的開發團隊一直由上海證大的吳洋牽頭運作，「雙方對吳洋的爭取都很強烈」，上述知情人士透露，「他們一來認可吳洋的能力和長期操盤該項目的團隊，二來需要第三方身份制衡。但是吳洋的身份很尷尬，最終可能還是回到證大」。

為股份撕破臉皮

外灘8-1地塊位於上海外灘金融服務區南端，項目規劃建築面積約42萬平方米。攬該地王項目的上海證大，因資金難以維持，相繼將項目股份轉讓。2011年末，SOHO中國與上海證大和綠城中國的下屬子公司簽訂協議，以40億元價格收購兩者持有的上海海之門房地產有限公司40%和10%的股權，進而獲得外灘8-1項目50%的權益。

與SOHO中國的半路殺入相比，復星國際則全程參與了外灘地王的前半段進程。從一開始，復星集團董事長郭廣昌對該項目就是志在必得，上海證大當時競標「地王」的競爭對手，就包括復地集團領銜的復星系公司。同時，復地集團又是上海證大的二股東。由於這塊地是上海第一次採用預申請的方式，雙標競拍，郭廣昌此舉被解讀為「雙保險」護航「地王」，以確保萬無一失。

在「地王」競拍落槌的第二天，郭廣昌就召集高層人員召開了緊急會議，痛斥競拍失手，郭廣昌認為「地王」項目應該由復星主導來做。

隨著證大後來陷入資金困境，復星順理成章地曲線入主外灘8-1項目，逐漸增資，搖身變成控股50%的大股東。

2011年12月29日，潘石屹高調宣布收購外灘8-1項目另外50%的權益，引起業界震驚。僅一天，間接持有該地塊另外50%股權的復星國際就通過香港聯合交易所發布公告回應，對SOHO中國所述股權轉讓建議安排表示「驚訝」，並稱不排除採取一切合適之法律手段維護其權益。同一天，上海證大和SOHO中國相繼發布公告，堅稱收購協議未違反相關規定。潘石屹更是通過各種渠道確認了SOHO中國獲得該項目股份的合法性和合理性。

復星此番表示不滿的原因是，該公司間接持有外灘8-1項目50%的權益，因此在SOHO中國與證大和綠城之間的建議轉讓中擁有優先認購權。知情人士告訴時代周報記者，復星確曾向相關部門提出過針對上海證大違反認購規則的訴狀，幾天後，就因種種原因撤回。

戴志康最終選擇了出手相對闊綽的潘石屹。對此，郭廣昌只回應，「當時情況很複雜」。

取得50%股份后的潘石屹表示有信心與復星合作愉快，「因為大家是好友」。可是，郭廣昌的回應則火藥味十足，香港媒體引用郭廣昌當時的回應，「好友都無用，夫妻都會嗌交（吵架）」。

「SOHO中國和復星國際都是強勢的公司，各持50%的股份，很難想象雙方如何權衡關係。」上海的一家大型商業地產公司負責人如此感嘆。

復星咄咄逼人

郭廣昌用「生猛」來形容潘石屹對這50%股份的收購行為。對於雙方如何進行合作，潘石屹在回應記者疑問時稱，「雙方在將來的項目管理上會發揮各自的長項，誰管理強就做管理，誰銷售強誰做銷售，誰融資強就做融資。」

但復星方面回應稱，SOHO中國宣稱的優勢，復星不一定認可；並且目前項目經營班子穩定有力，項目已經開工建設，不需要管理介入；此外，從文化上講，雙方文化並不契合。面對復星國際的咄咄逼人態勢，潘石屹則在簽訂完畢認購協議之後，對外宣稱「之前我們理不直氣不壯，現在已經擁有50%股份了，是時候和他們（復星）深入溝通了」。

隨著收購外灘8-1項目的股份，潘石屹把其與此前收購的外灘204地塊一起納入SOHO中國的「外灘版圖」，並自稱SOHO中國是「外灘最大的業主」。

對復星國際而言，外灘8-1項目同樣是其戰略版圖的重要組成，被列為其旗下地產業務十大產品線的其中之一。此外，該項目緊鄰復星國際的總部，復星國際的工作人員曾如此表述對這個項目的「感情」：站在辦公室的窗戶往下看，就能看到這個項目，它天生就應該屬於復星。權益的旁落，在復星方面看來是「被人欺負到家門口了」。

「只要維持復星的優先權、管理權，什麼樣的合作方式都可以談。」復星集團副董事長兼CEO梁信軍強調復星國際對該項目的主導權，「我們跟SOHO中國或其他各方的處理都是按公告進行，沒有超越公告的任何東西。對於各方，我們保持開放的態度。」

接近該項目公司的人士告訴時代周報記者，SOHO中國正在接手其應享有的董事會半數席位，項目公司董事會的重組將是雙方權益如何平衡的關鍵一步。

該項目和小陸家嘴隔江而望。上海市政府規劃版圖中的外灘金融聚集帶與浦東陸家嘴隔江而立。「一城一帶」（即陸家嘴和外灘金融集聚帶）是上海建設國際金融中心的核心承載區域。亟待發展的外灘金融集聚帶，規劃有2.6平方公里，150萬平方米以上的建築面積。8-1地塊即位於此黃金地帶上，東臨十六鋪水上旅遊中心及黃浦江，西接城隍廟商業區，可以飽覽陸家嘴環球金融中心、金茂大廈、東方明珠等標誌性建築。

梁信軍直言比較看好這地塊的成長性：「我想這也是其他各方願意參與的主要原因，所以在這塊地上，我們有信心做出上海標誌性的好項目，也會成為復星標桿性的項目。」

此前，亦有媒體披露復星國際對該項目的介入很深，「外灘8-1前期的策劃是吳洋在做，但所有工程都是復地的團隊在操作，而且是復地集團前董事長范偉親自抓。資金層面，復星也都一直在張羅」。在3月28日的業績發布會上，被問及是否會把另外的50%股權拿下，郭廣昌笑稱「各種可能性都存在的」。

財力角逐

有分析人士認為，操作模式、理念、企業文化等方面的分歧，並不是該地塊開發面臨的主要問題。其實大家都明白，對該地塊來說，是否有充足的後備建設資金才是最大挑戰。所以，不管是SOHO中國也好，還是其他進入該項目的合作方也好，關鍵是能否帶來充足的建設經營資金。按照復星的設想，外灘8-1地塊已經定名為「外灘國際金融服務中心(BIFC)」，將會打造成全球性地標建築群。2011年末，外灘國際金融服務中心項目正式開工，復星透露，目前項目進度順利，預計2015年項目竣工。

潘石屹曾向時代周報記者透露，上海證大與綠城之所以轉讓股權是因為他們自身的資金狀況出了問題，無力維繫項目後續投入。

在上海證大欲轉讓股份找到復星國際時，復星國際一方面想壓低價格，一方面也對該項目所需的龐大資金有所顧忌。

SOHO中國則為這50%的股份付出了40億元的直接支出。潘石屹曾告訴時代周報記者，這40億元以外還包括一些債權等，未來建設運營也還有成本發生。

根據出讓規劃，8-1地塊為商業、金融、辦公、文化綜合用地，總建築面積可達37萬平方米，包括27萬平方米的地上建築面積和10萬平方米的地下面積，建築限高180米。整幅地塊的商辦樓宇比例將佔到70%，其餘30%為商業、酒店及文化娛樂設施。

前期，僅設計費用就已經耗資1億元，項目投資金額預估達數十億元。據傳，郭廣昌當時甚至只想收購百分之幾的股權，以少量現金，獲得控股權。


根據復星國際2011年度業績公告，2011年，復星房地產全年度收入97.427億元，歸屬於母公司股東的利潤為16.193億元。復星國際純利跌兩成至34億元人民幣。郭廣昌稱，主要由於分眾傳媒的結算價大跌。

此外，2011年1月，復地從香港市場退市，就此關閉一條已經癱瘓的融資通道。退市后的復地，只能依靠大股東復星集團輸血。

而SOHO中國則顯得「財大氣粗」，過去兩年，該公司已經在上海購得10個項目，完成了在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、徐家匯、浦東等黃金商業區的布局，僅2011年的收購金額就近154億元。其年報顯示，截至2011年12月底，SOHO中國現金及銀行存款總額為157.11億元，凈負債率為-10%，處於凈現金狀態。

(本文來源：時代周報 作者：孫堯)