房屋拍賣會（foreclosure auction）的故事-在美國經營房地產

作者：va_landlord

引言

在美國從事房地產經營的七八年來，粗略估算，本人所參加過的房地產拍賣會少說也超過一百次。趁著目前地產市場蕭條，「閑著也是閑著」，不如將我經歷過的趣聞趣事寫出來與讀者分享。以下所述 基本是我的親身所歷。為增加可讀性以及避免有人對號入座，故事中的人和事稍作修改。

我所知道的非自願轉讓（Involuntary Alienation）房地產拍賣在本州有如下幾種：1.Sheriff sale (不知道怎麼翻譯， 由警官主持)；2. 房地產稅拍賣 （Property tax sale）; 3. 取消回贖權拍賣（foreclosure auction），或叫受託人拍賣（trustee sale）。本人所經歷的主要是第3種，以下所有的故事都源於此。

（一）兒戲般的拍賣場地

從書本上知道在取消回贖權拍賣上能買到很好價格的房地產後， 就很想到現場見識一下。經過幾番打聽，得知拍賣會每個禮拜五的上午在本縣法院大樓進行。回想起在電視上看到的拍賣會情景，個個與會者都是衣冠楚楚 ，正襟危坐，待到那拍賣官手持小錘往下一揮，便定買賣誰屬。還不知道入門要求如何，是否要帶備一定金額的銀行本票。但無論如何也應該到現場去看看才能清楚。於是，我翻出幾年不穿的西裝、領帶、連同公文包。收拾整齊，開車直奔目的地。

上午九點多鐘到達法院大樓，先看指示牌。但怎麼也找不到相應的標記。聽一個人說，可能在三樓會議室。上得三樓，也不見拍賣會的蹤影。問了兩人，都回答說不知道。攔 下第三個匆匆而過的職員，丟下一句「 靠前門」。這就奇怪了，我剛從大門進來，什麼跡象也沒看到。 我趕緊跑到一樓，左右查看，也找不到拍賣的地方。正在東張西望時， 一位男士走過來問我找什麼。當時， 我大概被看作可疑人了。這也難怪，911 才發生不久 ，法院大樓又是帶點敏感的地方。我趕緊聲明，在尋找房屋拍賣會場。「那不是嗎？」。 我隨著他的手指透過玻璃門往外一看，只見三五成群圍成幾堆。就像我們鄉下趕集的人們圍著做買賣一樣。我萬分驚訝，「那就是拍賣場？露天？」。「 對，露天，隨便誰都可以進去」。

當天還下著毛毛雨。只見一堆堆人分別圍著一個人在讀著什麼。後來才知道那人就相當於拍賣官的角色，人們簡單地叫他們 「Caller」。他們代表不同的受託人（trustee）拍賣借款人過期不付款（mortgage）的物業。他/她只要把最後競投人 的價格（bid）連讀三 遍，沒新人應答的話，一單交易就算完成。拍賣就在這樣一個露天的地方進行。街上人來車往，既 沒有舒服的座位，也沒有一個拿鎚子的拍賣官，更沒有正襟危坐的競投者 。競投者與非競投者都可以靠近去聽。常常還有人插話，「到了什麼價？」，「聽不見，請重複一遍」（因為周圍的嘈音太大）。還有人在拍賣的中途才插 進來。競投者的穿戴就更隨便了。 有些人還一身髒兮兮，看來是在做裝修。當時我一身西裝領帶的打扮。顯得與那環境格格不入。

就這樣一個兒戲的地方，一 筆幾萬到幾百萬的房地產買賣有時就在十分八分鐘內定局。每個星期五拍賣出數十到數百個房產，拍賣總金額達幾百萬到幾千萬。從這一天 起，連續 四年，我幾乎每場都到。也從此走上了經營房地產的不歸路。期中有成功的喜悅，也有失敗的沮喪。這是后話。是時不時發生 的一些有趣故事，為這本應緊張的場所平添不少戲劇色彩。

如果說拍賣場地過於兒戲的話，那麼當到你接收房產才發現成功投得的房產並非所看過的房時，就更令人啼笑皆非了。請讀故事（二）。

（二）看錯房

話說當年某個星期四下午，在兜兜轉轉行程兩百多英里，「看」過二十幾個房屋之後，來到最後一站-A市。A市離我家有45分鐘的車程，是本州中心城市稍偏的衛星城。我原先設定，所購買的物業以離我家不超過半小時的車程為限。但現在是房地產市場熱火朝天之時，哪裡的房屋都是不容易買但容易賣。所以也不能要求太多了。

言歸正傳。當下翻開地圖冊Thomas Guide（當時我還沒有GPS），對照找到最後一個要看的房屋。把車停在街邊，對著目標房，做起評估來。屋頂看來蠻新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外牆是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齊， B+。3房2廳，1.75個洗手間。房屋建於1959年。整個街坊(Neighborhood), B+.。整個城市，B。總體評分，A- 到B+之間。資料顯示第一按揭欠款11萬多，第二按揭欠款8萬多，再加罰款，銷售的相關稅和傭金，必須賣22萬以上才能平帳。而當時的正常市場只能賣 20萬。換句話說，已經不可能放到市場上去賣了。現在是第一按揭（lender）拿去拍賣，根據本州的foreclosure法，一旦拍賣完成，第二按揭自動消失。已經有開拍價 $120,350。看來明天被取消的可能性不大。金額又在我的能力範圍。不錯，列入我的明天競投單中。

二十幾個房屋全部看完。一看錶，五點不到，好，打道回府。

次日早晨八點，到網上與打電話查一遍更新。自己列的房屋清單或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已經被減掉了一半。十點開拍，Caller先讀取消和延期的房屋。如此一來，我清單上的房屋，只剩下四間。

好了，開始競投。我身上只有15萬，高於此價都與我無關。前面三間都因為別人出價高於我的最高設定價，或高於我身上的錢而放棄。

當輪到拍賣最後一間，也就是我在A市看過的那間時，只剩下連我在內三個人競投。我心中暗喜，這回有戲。人少一般機會大。開拍$120,350。終於，我以$148,300 獲得。比我預先設定的最高價格$150,000 還低一點。已經三個星期沒買到貨了。帶著勝利者的欣喜，我接受競爭對手的祝賀。當他們問我關於正常市場價與裝修預算的看法時，我胸有成竹地回答，裝修少於1萬，賣出價20萬。

根據本州的法律，從房子被拍賣的當天起人，原業主有權在被拍賣的屋停留到第20天。

在第21天，星期六，我前往收樓。

到得屋前，看到房屋周圍收拾的乾乾淨淨。外面好的房屋，通常裡面也不會差。看來我買到一個最少裝修成本的房了。裝修費用可能不用超過5千 ，賣出20萬，扣除成本，利潤3萬多。兩個月內完成一次資金周轉，回報20%。再看那房號，是xx18。這是幸運號碼。看來這回想不發都難。我心裡正美滋滋地一邊盤算著一邊朝大門走去。
「Hi！」，突然開門出來一位中年女士。呵，他們還沒搬走？
「Hi！」。 我也應一聲。
「你找誰？」

開門見山， 「我們公司在x月x日投得這個房子。我們公司是新業主，今天派我來收樓。」 我一副公事公辦，其實所謂「公司」就是我一個人設立的公司。以公司名義萬一有不愉快事情發生，不要直接沖我個人來。

「什麼？你在說什麼？」 。
我心想，裝得倒挺象。不過這我見得多。

「從你們房子被foreclosure拍賣那天開始，到今天是第 21天，根據本州的法律，你們現在已經是非法佔據」。我不緊不慢，先佔領法律制高點。這也是經歷多次煉就的本領。

「foreclosure？不可能！我們的房子不會被foreclosure！你一定是搞錯了」。這說法我也聽得多。不管它，我繼續「公事公辦」下去。

「我理解，我理解。我們公司比較靈活，如果你們搬遷有什麼困難，儘管提出」。我一副寬宏大量。她不再說什麼，轉身叫她丈夫出來。

「你有什麼文件證明這房子屬於你們了嗎？」 她丈夫很冷靜地問。
「這當然有」。我有備而來，遞過Trustee』s Deed。

他很仔細地讀起來。「這上面被拍賣的人名不是我們」。

「這。。。。」我一時還沒反應過來。

「這上面的被拍賣房屋的地址也不是我們的地址」。

「你這不是xx18嗎？」我抬頭再看那房號，沒錯呀。

「房號是一樣。不過我們的是33rd Ave S，而你文件上面寫的是33rd Place S。那是前面一條街」。

「這。。。」。我剛才還振振有辭，這時啞口無言，滿臉尷尬。狠不得有個洞鑽進去。我趕緊道歉。灰溜溜轉身就跑。

來到33rd Place S，找到同樣的房號xx18。一看，傻了眼了。前院布滿黑莓(Blackberry) 。垃圾到處都是。屋頂看來最多還有3年。 窗口是單層玻璃-。外牆是T1 Eleven, 很多地方毀壞。光是外面看，起碼要花3萬。這「8」（發），只能是發夢的「發」了。看這情景，還不知道裡面是不是做毒品的。

這屋想不要也是我的了。趕緊向鄰居打聽一下背景再說。

「我是你隔壁的新業主。我在foreclosure拍賣上買 入該房屋。請問您知道關於這個房屋的什麼嗎？」 這回用「我」 比較有利。

一聽是新業主。兩夫婦眉開眼笑，趨前跟我緊緊握手。
「謝謝你，謝謝你」。他們齊聲說道。知道有人來收拾殘局了。只有這時候，我才回來一絲「英 雄」的感覺。

「知道，知道。他們搬走已經半年。聽說裡面地下室漏水，不知修好了沒有」。

在當年的市場，想不虧損賣掉是不可能啦。只有做簡單的裝修，租出去再說吧。當時的貸款利率很低。所以租金回報還不錯。可以守。

故事後記：這樣守了三年多，終於在去年年頭賣掉。帳上反映營利1.5萬。可是整體房地產市場已經上升了 20%。假如再把 「機會成本」 考慮 進去 的話。那麼虧損是無疑了。不過，生意都是有盈有虧。這樣想倒是無所謂了。主要分別是看你是否盈大於虧 和大多少。

聽完這個買的房不是看的房這麼烏龍的故事以後，假如有人告訴你，有比這更烏龍的，就是居然有業主不知道自己房被拍賣，你信不信呢？我可以負責任地告訴你：有！真有！請讀故事（三）

（三）烏龍的業主還是烏龍的律師？

（聲明：以下故事有部分虛構。關於法律部分只是本人的理解，不一定正確。就純當故事來讀吧。）

又是一個緊張而熱鬧的星期五。隨著房地產市場的加熱，拍賣場上的氣氛也越來越熱。我參與競投一個被第二按揭拍賣，起拍價 $10,360的房屋。經過十幾個競投者一番激烈的競投，我以$35,600 投得。連續五個星期的空手而歸，總算讓我又做一回「大爺」。

照例，等到第21天，我前往收樓。

敲門后出來一位女士。接受上次的教訓，我先驗明正身。
「請問A先生與太太在嗎？」
「我是，請問。。。」

「我們公司在x月x日投得這個房子。我們公司是新業主……..」 還沒等我背完我的台詞，她先生已經加入。只見他們連連搖頭。

「 搞錯了，完全搞錯了」。A 先生慢條斯理地說。

什麼？我又搞錯了？不會吧？拍賣前我反覆查對地址，上來我先對姓名。那又是錯在哪裡呢？難道我真的象我們鄉下所說，千次笨x，沒一次相同嗎？不過每次笨都相同的話，這人也無可救藥了。這次要錯也不會是相同的錯吧。先自我安慰一番，定定神。

再看這對中年白人夫婦，男的長得高大斯文，說話慢條斯理。女的也是凹凸有致，該多的地方多，該少的地方少。看著就順眼，讓人覺得信賴。怎麼說也不象是在鬧離婚，或別的原因丟下房屋不管的人。且聽他們怎麼說。

「幾個月前我們是收到了foreclosure 通知。不過之後我們解決了。不可能有什麼foreclosure了。一定是有人搞錯了」。A 先生說得既清楚又堅定。

「那你現在每個月都在付貸款？」。這是個關鍵點，根據本州的法律，從業主停止付貸到拍賣不能少於120天。要是他們每月真的還在付貸款的話，foreclosure是不能進行的。我想搞清楚到底是誰和那一步錯。

「對，每個月都在付貸款。我有全套文件在」。他一臉篤定，充滿自信。

那聽起來是Trustee 與 Lender 沒做好資料更新，稀里糊塗地拿人家的物業去拍賣了。這不是沒有可能。我就經歷過兩次，在完成拍賣后的幾天，Trustee 打電話告訴我要取消那次拍賣，把錢退回給我（不過那兩次不是拍錯）。還有一次就離譜
了，將應該被拍賣的房屋鄰居的房去拍賣。也是直到收樓的那天才被發現（那是另一個故事）。
看來我又是白忙一場了。不過，我拍下來的價已經是市場價的80%，加上裝修，馬上轉手獲利的空間不大，只有出租來守才比較合理。所以這並不是一個特別好deal。回頭問Trustee退錢就得了。這樣一想，我就坦然多了。

接著我跟他們聊了起來。我先讚揚他們前院的美化搞得很好，告訴他們我就是看中這點才高價都投的。他們很得意於自己的功夫。得，乘著這好氣氛我想多了解些他們的背景資料。我還是有點不死心，我又把話題兜回foreclosure上。

他很坦然地告訴我，半年前因為丟了工作，付不起貸款，被發出foreclosure 通知。所以申請破產保護令第十三章 (Chapter 13), 進行債務重組。現在有新的工作，但錢還是通過破產法庭轉付債權人。他接著就問我，可否告訴他的房屋在拍賣會上競投到多少。我告訴他們是$35,600 投的是第二按揭的拍賣。

「什麼？$35,600？$35,600能買下這樣的房？我這房最少也值$320,000！哪裡有這樣的好買賣請告訴我，我也想去買。」

「不是。$35,600 只是投第二按揭 K 銀行（房屋凈值貸款）的Trustee sale。你的屋還有第一按揭B銀行的Lien $220,000 在上面。也就是說，假如這次拍賣程序不出問題的話，我的成本是 $$255,600。」看他滿臉疑惑。我向他仔細解釋了Lien 的位置（Position）關係。你不付B 或K銀行的貸款，任何一個都權拿你的房去拍賣。

他臉色開始有點緊張， 反覆問我為什麼K銀行有權拿他的房去拍賣。我告訴他兩者在foreclosure 上有同等的權力，因為他簽給B和K銀行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure條款。說著說著我覺得有問題了。他說他一直在付款，是否只是付B銀行而不付K銀行呢？

「你是否肯定都付了B和K銀行的貸款了？或是只付B而沒付K銀行？」「你有沒有收到過K銀行的foreclosure通知？」我緊追著問。

「我專門雇請律師S來處理破產申請，停止foreclosure，以及債務重組后的付款事宜。她不會搞錯的。你可打電話問她。……我欠K 銀行才8 千多元，怎麼就能轉移我房屋的所有權呢？……」 他越說越激動，開始重重複復。我終於聽明白問題所在。他們原來真的沒付K銀行的每月利息。

第十三章（Chapter 13）的破產保護法是允許你用一個付款計劃（3-5年）分期付清部分或全部債權人的欠款。但對以房屋做抵押欠款，只允許你分期付清由破產申請日起以前的欠款。破產申請日後，你依然要按期付清Lender的所有到期款，就象正常付款一樣。對面臨foreclosure的欠款人，它能起到暫時停止foreclosure進行的作用。這就是為什麼一些欠款人在靠近拍賣日，甚至在拍賣日的當天提出破產申請（我們當地拍賣開始於10:00am，他們在9:00am到10:00am遞申請）。Trustee在開拍之前沒有及時更新資料的話，就會造成拍賣無效。那就是我上面提到的兩次在完成拍賣后，Trustee 打電話告訴我要取消那次拍賣的原因。這是題外話。

事後在與A太太的閑聊中，得知原來他們以為K銀行的欠款金額小，就跟信用卡的欠款一樣，由債務重組計劃一起來處理，不理睬K銀行的幾次foreclosure通知。至於當時K銀行的每月付款是他們自己付，還是由他們雇請來處理破產的S律師統一支付，就語焉不詳。

言歸正傳，當我搞清楚他們因為沒付K銀行的貸款而房子被拍賣時，我理
理直氣壯地陳述我的態度：
「K 銀行的拍賣行動沒錯，這個所有權的轉移已經合法完成。我們公司就是新業主。從今天你們是非法佔據。但考慮到你們之前不知道這個事實，我們可以給你們一定的時間搬出。」

「不可能！…..我不相信…..我們有律師！…..我們房屋的所有權不可能已經轉移….我要到法庭上跟你們打…….」。他提高聲調，臉色發清，語無倫次。

不過我真怕他提起訴訟。就算Trustee 的程序沒錯，他也可以用法庭或其他辦法很容易拖上一年半載。因為本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 來foreclosure，不用經過法庭的程序就可以將違約房產拍賣，所以很容易被挑戰（有些州是通過法庭的程序來拍賣 -Judicial foreclosure。房產被拍賣以後就是最終定局，不會被挑戰。）。就算Lender 和Trustee都沒錯，銀行（Lender），Trustee 和 成功競投者都怕訴訟。更何況，我拍下來的價已經是市場價的80%，加上我所投入的時間，精力與金錢，就算我最後贏，也不值。再想想他們，也是夠冤的，K銀行的貸款本金不過8 千多元，每月付款不過幾十元，foreclosure拍賣上說的過期利息只是幾百元。他們只是因為不懂，或者過於信任他們的律師而造成的這麼大的錯誤。

孫子兵法雲，「不戰而屈人之兵，善之善者也。」我決定用優惠的條件來換取他們的配合。主意打定，等到他稍稍平靜下來，我用緩和而友善的語氣開始陳述我的方案。

「我完成明白你們現在的心情，也非常同情你們現在的處境。可是我沒法撤消這次拍賣。但我願意全力幫助你們，只要我投入的3萬多可以收回。你雇請一個律師來處理是完成正確的，她/他會提起出最符合你們利益的解決方案。在你們跟律師商量時，請考慮我的以下方案：第一，假如你們的律師能找出這個拍賣有程序錯誤，或K銀行同意退回我的款，我同意簽和解協議（settlement agreement），將業權（Title）還給你們；第二，我以我的買入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )賣回給你們，你們負責所有的相關轉移費用；第三，假如第一與第二不可行而你們又想繼續住在這裡一段時間的話，我可以租給你們，價錢按市場，時間多長由你們決定」。說完我拿出名片遞給他，稍稍加重語氣：
「 由於你們有代表律師，我不會再直接與你聯絡。由今天起一個星期之內，假如我沒接到你們的回應，我將會採取進一步法律行動」。說完，我收兵回朝， 等待下一回合。

三天後，他們的代表律師S來電, 問我能否將Trustee』s Deed 傳真給她。我傳真了給她。我當時就有點納悶，要證實這個產權轉移很容易，我只需2分鐘的功夫就能在網上下載，作為律師，難道她不會嗎？

又過了兩天，我收到她的來電：
「我的客人想問你能不能租給他們幾個月。因為他們現在很難搬走。你知道，他們有破產與foreclosure 的信用記錄，到那裡都難租房」。
我一聽，頓時心花怒放。他們總算接受這個事實，不給我帶來訴訟的麻煩了。
我趕緊說「當然沒問題！多少個月由他們定」。「我們什麼時候可以簽合同？」

「大概三天吧，我會聯絡你」。S律師答道。

第四天，仍不見S律師的電話。我打過去問。S律師說還沒找到他們簽字，要求我給她多幾天時間。幾天後我沒聽見任何音信，再打電話時就完全找不到人了。一個星期之內，我嘗試不同時間，留言幾次，均沒人回應。

不知道發生什麼事，我不能再等下去。趕緊聯絡長期幫我做驅逐（Eviction ）的律師F，開始驅逐的法律行動。我最擔心的是，他們停止支付第一按揭B銀行的貸款，然後B銀行再次拿這個房屋去拍賣。同時，請F 律師幫我查是否有人還在付B銀行的按揭。次日，F 律師打來電話說，他們通過破產程序還在付B銀行。「非常困惑，非常困惑（Very confused, Very confused）」。是呀，第一按揭這麼高額 都在付，而第二按揭這麼小額不付。

又過一個星期，F 律師來電，說S律師聯絡他，A先生與太太已簽好租賃合同。F 律師問我想簽租賃合同還是繼續 Eviction。我選擇簽租賃合同。

自次，A先生與太太在那房子再住了一年半才搬走。期間我們有良好的互動。兩夫婦倆對我的幫助再三表示感激。談話中A太太多次提到要告S律師。最終告沒告，不得而知。

題外話：我也有過很不愉快的雇請專業人士的經歷。我的體會是，每個專業人士/公司都應該有他特別熟悉的方面，不可能每樣 都熟悉。我總是試圖找到只做一樣的。例如，同樣是「Eviction」律師，我用不同的律師去處理foreclosure后與租客的Eviction。凡是聲稱什麼都做的，我都不列在考慮之中。這個原則我應用於雇請所有專業人士，包括律師、醫生、會計師、工程師、建築師，以及我現在作為建築商（Builder）所雇請的所有轉包商（Subcontractors）。

聽完這個有點過長而嚴肅的故事以後，我跟你分享幾個發生在拍賣場上的小故事，看看一些人的競投價是怎麼出來的，說出來都令人忍俊不禁。請耐心等我慢慢道來。敬希繼續留意。

（四）拍賣場上的有趣互動

以下是幾個發生在拍賣場上的有趣小鏡頭，請大家欣賞。

A. 緊張競投中的幽默

某年某星期五上午，我參加競投一個房子。該房子在正常情況下價值五十萬，業主欠第一按揭30萬，欠第二按揭18萬。第一按揭Lender拿去拍賣，開拍價$305,680。我自己設定的最高競投價是38 萬。十幾個競投者註冊競投，Caller 核對註冊競投人的身份證以及手上的銀行本票，一一記錄在案，以便拍賣過程中保證競投者不要報出高於他/她手上錢的報價，以及完成拍賣後有錢可收，不會造成拍賣無效的結果。

好，時間到，開始拍賣。Trustee 的經紀人（Caller）先宣讀拍賣規則，如Lender(第一按揭lender)有權參加競價，Trustee有權在拍后後撤銷該次拍賣之類。接著Caller報出開拍價（Opening bid）:

「該房開拍價是$305,680, 有沒有比這高的競投價？」 Caller 開始拍賣。十幾個競投者輪番將價格往上抬，很快就達到我自己設定的最高競投價。
「$380，1000」。我退出競投，繼續觀看。這時候，只剩下五個人在競投。
「$380，1500」
「$380，5000」
…………
…………
…………
「$400，000」。至此，只剩下兩個競投者。一個是中年男士D，一臉嚴肅，手持公文包，衣著整齊。另一位是中老年女士C，看來是一位頭次參加競投者，由一位男房地產經紀人N代投。
地產經紀人N：「$400，100」
D男士：「$400，200」
……………
……………
……………
「$412，800」 地產經紀人N 在與C女士不斷的交頭接耳中報出新價。
「$416，032」 D男士毫無表情，緩慢地報出一個精確到元的競價。N 經紀喜形於色，來不及與C 女士交換眼色，緊緊接上：
「$416，033」(只是高於對方$1)。報完價，N經紀眉開眼笑， C 女士也是一派欣慰狀，接著緊緊擁抱。經紀的喜悅不言自明，眼見3%的傭金馬上到手，而C 女士也如願以償。眾人也是一陣唏噓：早知如此，我們也別費這個勁了。

諸位看官，這是何故呢？原來一般的競投者的報價都是完整在百或千元。凡是報出這麼準確競價的，大都是手上拿著某機構所設定的最高限額的錢，，誰比他高，誰就贏了，假如再沒別的競投人的話。而且，通常他們設定的價格都會這樣精細（不知道為什麼）。又因為根據本州的法律，一旦完成第一按揭對被抵押房屋的拍賣，第二以及以上的按揭的Lien 就自動消失。而高位按揭銀行不想全部損失的話，通常就派人參加競投，有高於他設定的價時，他們就放棄，低於的話，他們買回來再賣。在這個故事裡，有第二按揭18萬，所以人們自然就想到D男士是代表第二按揭銀行來投的。

回到拍賣場，拍賣人（Caller）也是一臉悉懷，只待履行完三讀手續，便可結束這次拍賣。只見Caller提高聲調：

「最後競價是$416,033, 還有沒其他的競投？」他稍稍停頓，見沒人接，就往下：
「$416,033 第一次，$416,033第二次，………」還沒等他第三次報，一個聲音插進來：

「$417,000」 。大多數人都認為拍賣早已定局，轉身準備離開，這時回頭一看，十分驚愕：D男士又跟上來了。N經紀與C女士面面相覷，一時不知如何是好。再看他的表情，居然還是一付事不關己的相。這老兄到底搞啥名堂？哦，稍頓，眾人才反應過來，這傢伙在開玩笑。他還沒打算停止在$416，033。眾人一陣嘩然，有些人忍不住偷偷笑。

「$417,500」 ， N經紀有氣無力地再往上競投。

最終還是D男士以$425,000的價格投得。自始至終，他一言不發。

以後又見位老兄出現幾次，都是獨來獨往，不與任何人交談。每次有他參與的競投，在最後的三讀時，我們競投者與Caller都看著他，是不是在最後一刻蹦出來。

後來了解到，他不是任何銀行的代表，至於他是代表他自己還是別人，就不得而知。



B.投下的房子想不要

我準備競投的房子開拍價$153,650.42。在正常條件下，它的市場價應值30萬。基於它的破爛程度我把最高競投價定在20萬。
競投開始，當出價達到20萬時，我退出競投，靜觀其變。
競價達到$218,000時，只剩下兩個約30歲的男士F 和 G。

「$220,000」 , 男士F報價。
「$221,000」, 男士G 緊追不捨。
………………
………………
「$238,000」,G 男士報價。
「$239,000」, 當F男士報出該價時，G男士不再跟上。沒有別人在出價。Caller 三讀後，拍賣完成。F男士贏得該次競投。

F男士喜形於色，這回他當「大爺」。然後我上前恭喜他，順便跟他聊聊他是如何看這個房子的價值，他認為裝修費用多少。這是我的習慣，每次拍完以後，不管是我贏還是他/她贏，我都會與他們聊幾句，看他們怎麼想，知道什麼關於這個房產的額外信息沒有，有什麼處理方案。這種閑聊，有時能得到意想不到的收穫。

「請問你的預算裝修費大概多少？」我問道。

「還不知道。」他頭也沒抬，看著那Caller剛給他的收據答道。這也不奇怪。有時他是因為還沒看房屋裡面不好說，有時是不願意說。

「看那破爛的屋頂和外牆，裡面也好不到那裡去，我估計最少得4萬。」旁邊一個競投者J接過我的問話答道。他也是常客了，我們經常在拍賣場上見面。

「什麼？4萬裝修費？………」，他一臉愕然。

「那你以為怎麼樣呢？有什麼好見解？」，我問道。

「我……我……我還沒看過這房子……」。

「什麼？……」，我與J對視，這回輪到我們驚訝了。

「你沒看過還死往上投？」J不好氣地接上。

「你們這麼多人不是都在競投嗎？」他還不服氣。

「我們這麼多人……我們的最高價不是停在$218,000嗎？」 J回答。

「那………那還有G跟我競投，他總不會也是沒看吧？」他在自我安慰。

「也有道理。那你趕緊去問G，也許他有我們想不到的地方。我們也可能過於保守。」我對他說道。J不停地搖頭。

他趕緊跑過去找G。不一回，F滿臉沮喪地走回來。
「他說他知道那屋很破，不過他原本想買來自住，再加上也有人跟他在競投，怎麼錯也不會錯到那裡」。
「23萬9千……，再加上4萬裝修，還有別的費用……。賣出還要經紀傭金和交易稅，賣出30萬的話，我不是必虧無疑嗎？……虧大了……我可怎麼，我可怎麼辦……」。他在喃喃自語。

「你可以去問一下G, 他不是競到$238,000嗎？你貼他1千元，趁著正式文件Trustee』s Deed還沒出，在這叫Caller幫你改成他的名。這樣你的損失最少，只有1千塊」。我給他出主意。

「對，對，對，這是好主意」。他雲開霧散，滿臉歡喜地匆匆向G跑去。

我跟J一邊聊天，一邊看著F在人群里轉來轉去。然後，哭喪著臉往我們這邊走來。

「怎麼樣？G想買嗎？」我趕緊問。

「沒……，他說想想這價跟那市場價都很接近了，還要花裝修時間，不是很合算」。

「你不會再減多點嗎？」

「有，我減到5千，他還是不肯。說他改變主意了。」

「那你問其他競投者了嗎？」

「問了，都不要……你們……？」F眼看看我，又看看J。

我搖搖頭。J 開腔：「要減到$218,000我就要。」

「這……不是……我的2萬馬上不見了嗎？……」F一臉可憐。

「是呀。不過高點我都想要的話，我當時不就往上投了嗎？」

「不要緊，不是世界末日。」，我安慰他，「裝修后還是比市場價稍低，你可重新貸款后再出租，守它幾年。現在房地產市場這麼熱，說不定一年半載你已經賺錢。」

「問題是今天我借的這筆錢利率跟手續費都很高……是私人貸款。我正式貸款又不符合條件……」

「…………」，我也無話可說了。我看看J。

「那就等人再拿來foreclosure吧」J帶點嘲笑的語氣。

F白了J一眼走開了。



不知道F後來怎麼處理他買的房子。不過，再沒見他出現在拍賣場上。

讀者朋友們，你們是否認為這是一個初級的愚蠢錯誤呢？不一定。假如你每星期看幾十間屋，每個星期五早上興沖沖地帶著銀行本票，準備好買其中一間，但是到頭來，要不是房子拍賣被取消，或是改期，就是別人競投得太高而你空手而歸的話，失敗的沮喪會是越來越強烈的。你要是控制不好的話，你也忍不住會犯往高里投，或投你原來沒看過的，不打算買的房產。下面是我與一位行家裡手的類似經歷。


C．行家的錯誤

那天，我準備投的是一個很破爛的房子。它的開拍價是$100,800。我當時想不會有人出超過$120,000的。而我，再高一點也可承受。今天我一定會拿下來。
開拍后，接近12萬時，已不見什麼人競投了。Caller正在準備三讀時，K君突然插進來。我一看見他就有點煩。因為他最近總是跟著我投。幾次我都被迫放棄而投不成。
「$120,100」 K君往上競投。
「$120,200」 我只好跟著，因為我還可以營利。
「$120,300」
…………
…………
…………
「$140,000」 我不知不覺中已經投到了這個價。這次因為我總想著我會在不高於12萬的價格拿下，也沒預先設定最高競投價。當然，我知道這個14萬房產價對我仍然可行。但也不見得是什麼好Deal了。算啦，他要再往上投的話我就放棄。

「$140,100」 K果然往上競價。

「最後競價是$140，100, 還有沒其他的競投？」 Caller問。我不跟。

「$140,100第一次，$140,100第二次，$140,100最後一次。賣給K君」

我上前祝賀他競投成功。照例我問他有什麼計劃。

「我還沒有打算。……啊，我今天總算拿到一個了」。他喜滋滋地，心不在焉地回答。

「你看過這個破房了沒有？」我問。

「破房？還沒。不過有你看了我還用看嗎？你不已經幫我調查了嗎？我們也不是今天才認識。你老兄看準的東西我用得著擔心嗎？」他一付嬉皮笑臉。

「你真聰明，利用我的勞動。祝你好運。」說完我離開去看別的拍賣。

「 如山，請你過來，我有話想跟你說。」沒過一回，K君擠進人群把我拉出來。

「什麼事？」我問。

「我們剛才競投的那個是活動房（Mobile Home）」 他眼盯著我說。

「是呀。」

「建於1975年。這是很難貸款的。」

「是呀。」

「再加裝修，賣出傭金，投到這個價，不虧3，4萬以上怎麼可以脫手？」

「是呀。」

「你全知道，你怎麼還把價一勁往上抬，……你……你這不是成心想害我嗎？」他又氣急地說。

「這你就不講道理了不是？你不往上競我怎麼就會往上了？」 我明白他剛剛知道自己犯了一個大錯誤，一下還不能接受。停了停，我接著說：

「我怎麼可以害得了你呢？想想看，我投到$140,000時，你要是不加那$100，那不就是我的啦？你要說我明知房子不好還競那麼高，我不是害我自己嗎？」

「這……這說得有理……等等」，這傢伙反應過來了。
「那也就說你$140,000買入還是不會虧，而且還會盈利？」 陰轉晴，K眉開眼笑接著說：

「我就知道你這小子一定有你的算盤，不會是那麼盲目的，所以我才跟………什麼好主意？快講，快講」。

「我看的是地，我不在乎房。」

「地，那你打算……？」

「推倒舊的房子，重建一個新房子。」

我那時剛通過了一大堆的paper work和審查，在本州完成了建築商的註冊。我的精力已經集中在建房出售。從那時開始，我所買進的物業都是地，或連著大片有開發潛力的房子。

我們都很清楚這個數怎麼算。我要當地買進來，就等於地價成本14萬，然後我重建一個新房賣掉來賺錢。而他要是當地賣的話，加上其他費用，他就等於要賣出接近17萬才不虧。17萬的地當時在那個地方是沒人買的。

「那……是否可以……接過我今天投的……價錢方面……？」他試探地問。

「不了。我原本以為我可以在12萬以下拿到，沒想到就競價到那麼高。雖然這個價我還可以做，但是這已經是市麵價了。我要想買市場價的話，有很多機會，就沒必要來這裡投了。你知道，我們來這裡都是想買到好價的房產。」我拒絕他的原因有兩個。第一，我那時為了在更大的範圍找到有開發展潛力的物業，我考了個房地產經紀牌，這樣，我在目標地區設定目標價格，然後一有新的物業出來系統會馬上通知我，我不必等經紀通知我而錯過好機會。所以我在市場上有機會買到更好的。第二，也應該給他一個教訓，以後不要跟著我把價投上去。

我停頓了一下，半開玩笑地對他說：
「你都不是第一天做生意了，有贏有虧都是正常的。而且，這一點虧損對你來說完全是小意思，你就當買個教訓吧。你知道以後跟著我投未必有好結果。」

他點點頭，帶著無奈的表情離開。

K君不是新手，其實他房地產做得蠻好。

後來，我在他那個Mobile home 的旁邊一次買了三個Mobile home。我推倒了舊的Mobile home，重建三個新房子。三個新房子全部賣完以後，才見他的房子掛著「Sold」的牌子。時間一年多。有一次碰見他，他告訴我，還好，只損失2萬多。當時是房地產最熱的時候。