地產巨頭的狂歡與民生之痛

　　

　　一直熱衷於用鋼筋水泥埋葬中國城市過去的地產行業，在以往的六年時間裡，已經成為諸多重要財經事件的發生地，但其中很少像王石這次演講一樣具有鏡頭感——2月21日，遊學歸來的王石在香港舉行的論壇上不只是公開宣稱萬科開始進入平穩發展模式，而且毫不掩飾作為萬科創始人和董事局主席那份成功之後的喜悅：「從前只期望有朝一日盈利可以達到10億元，但2011年的銷售額已經達到1200億。」並重申萬科2014年的銷售額可望達到2000億元。

　　意味深長的是，在這次演講中，王石表示舉雙手贊成中央政府嚴厲調控房地產：「如果按以往的速度發展下去，房地產市場會出現問題。現在調控把房地產價格抑制住，樓市可能會軟著陸，但如果不做控制的話，中國的市場會非常糟糕。雖然現在中國的開發企業過得很痛苦，但要比日本房地產泡沫爆破之後的情況好很多。」

　　顯而易見，多年來在地產大佬中保守得最好的一個秘密被王石一語道破。在他們看來，即使是「史上最嚴的房地產調控」也不過是這樣一種衝擊：促使整個行業重新洗牌，同時也推動了產業的進一步集中和房地產市場的相對壟斷。事實證明，在樓市調控持續嚴厲的背景下，所有大型開發商近年都獲得了異乎尋常的增長。據房地產業公開的統計資料顯示，2011年的全國市場銷售仍然保持了增長態勢，而龍頭企業上漲速度更超出平均水平，企業集中度也繼續提升。銷售收入500億元以上的超大型房地產企業就有6家之多：萬科1210億元，恆大808億元，綠地776億元，保利732億元，中海720億元，萬達560億元，即使是排行第7位的碧桂園也高達430億元。更讓人不可思議的是，就在幾個急於從土地銷售獲得財政收入的城市如蕪湖試圖放鬆調控被叫停之後，萬科、恆大等大型開發商的股價居然還大漲了差不多20%。

　　到底是什麼力量維持了地產界這些龐然大物在全球獨一無二的增長和攫取財富的速度？簡單的供求關係已經很難解釋今天中國房地產市場的現狀了。房地產領域不僅吸引了最多的私人投資，實際上還被認定為經濟增長的一個最主要來源。正是這種政界流行的見識讓這些地產巨頭的饕餮大餐從不缺少材料，也讓一個市場的破壞者反而變成了最大的受益者，房地產的社會性投資屬性在他們手裡頃刻蕩然無存。

　　及時調整企業戰略布局，維持高周轉率，保證充足的流動資金，在許多業內人士看來，這些通常被視為地產巨人的企業在非景氣年頭取得成功的關鍵因素，但他們與地方政府難以啟齒的媾和卻被忽略了，而這一點正是很多地方政府總想偷偷摸摸的挑戰中央調控樓市決心的內在動機與根本原因。

　　長期延續的賣地財政是地方政府樂於同地產巨頭合作的基礎。政府需要花錢，需要投資，就得賣地，而地產商需要賺錢，需要擴張，就得買地蓋樓銷售。為數不少的地產巨頭幾乎都是地方政府敲鑼打鼓招商引資而去的。有一組數字就很能說明問題，在樓市調控最為嚴厲的2011年，全國土地出讓金收入竟然攀升至3.15萬億元，而2009年這一數字僅為1.59萬億元，兩年內賣地收入就實現了翻一番。再向前追溯，綜觀1998年住房制度改革到今天的13年間，土地出讓收入總額累計高達12.75萬億元，年均土地收入也達1萬億元，由此可見地方政府賣地賺錢的衝動有多麼強烈。

　　應當承認，當擁有權力的地方政府與大量資本結合時，就必定產生規模巨大的灰色經濟——地方官員為土地財政戀戀不捨，開發商為攫取暴利而無盡狂歡，投機人則為坐享巨額差價而喜形於色，最後留下來買單的就只有那些受苦受難的購房人。

　　在正常的商業競爭中，讓大者更大，讓強者更強，這本來是市場經濟的一個自然法則，無可厚非。即便是市場失靈的時候，只要政府之手適度調控或者干預，那些非理性的財富增長遲早都能夠回到正確的軌道上來。然而，中國的房地產業卻由於地方政府的深度介入與此顯得迥然不同——在地產市場開始出現巨無霸並醞釀可怕資產泡沫的時候，它不只是讓中央政府的調控政策常常失靈甚至落空，還悄悄締造了天文數字的權貴資本以及建立在特權基礎上的權貴資本的狂歡。這，才是中央出台「限購、限貸、限價」這些嚴控政策之前始料未及的，也完全與社會底層人群渴望的樓市調控初衷背道而馳。

　　地產大鱷的巨大能量一方面來自他們與各個地方政府那種隱秘而特殊的關係，另一方面來自於各種容易得到的豐厚資本。這就註定了大肆囤地，壟斷資源，暴力征遷，破壞環境，綁架銀行，虛假廣告，潛規則盛行，不公平對待處於弱勢的購房人群——等等這些房地產行業的劣跡總與他們保持著或近或遠的關係。

　　正如清華大學教授、央行顧問李稻葵（微博）所言：「房價不斷上漲、地方政府出售越來越多的土地以資助自身投資的局面……是瘋狂的。這種局面正在摧毀我們的經濟，沒有一個經濟體能夠這樣增長。」

　　令人欣慰的是，我們已經看到了中央政府調控房地產的態度和決心。在未來的一段時期內，不只是堅定不移地繼續執行房地產調控政策，抑制投資投機性購房，促使房價合理回歸，而且決策層已明確要求加快建立促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。據悉，國務院已通知住建部開展房地產調控的長效機制研究，並督促研究擴大房產稅試點範圍，這意味著擴大、優化使用房產稅等財稅調控手段將成為繼續深化樓市調控的主要工具。

　　地產巨頭的狂歡季如何結束？至少目前還沒有清晰的答案。但有一點可以肯定，他們不可能永遠這麼幸運，奪去他們光芒的一定是無情流逝的時間——當地方政府不再沉迷於土地依賴，當喧鬧的樓市不再充滿暴利和投機，地產界刺耳的狂歡音樂才會隨著這個行業里一艘艘「泰坦尼克」漸漸沉沒。

　　樓市調控下的恆大樣本

　　不管樓市調控政策有多麼嚴厲，別墅照建不誤，虛假廣告充斥街頭，潛規則仍然盛行——人們在感嘆恆大地產能量巨大的同時，也對這種官商結合的商業模式提出質疑：這條路究竟能走多遠？

　　2012年的2月，初春還寒，宏觀調控下的中國樓市，到了又一個十字路口，經過洗禮，一些房地產企業因資金鏈斷裂而成為歷史的塵埃，而另外一些企業卻是「心若磐石，我自巋然不動，一心一意謀發展」，在此背景下，房地產公司的生存、發展狀況也成為我們關注的熱點。

　　《法人》雜誌無意指責房地產企業的運作個案，但在宏觀調控的大環境下，選擇微觀企業作為調研的切入點，更能體現出標本價值。

　　2011年第1、2、3、4、6期《法人》雜誌分別刊發了《恆大地產長沙引爆行業潛規則》、《恆大地產再爆行業4大潛規則》、《全國人大代表提交建議剖析恆大地產4大行業潛規則》、《恆大地產長沙演繹「蛇吞象」》、《恆大地產成都圈地六千畝建別墅》等文，從第一篇文章的刊發到現在，時間已經過去了一年多，當初報道中所描述的狀況，如今有什麼變化，恆大地產在全國的項目運作又有什麼樣的新進展，值得關注。

　　近日，《法人》記者奔赴湖北、湖南、廣東，對上述問題進行了採訪調查。

　　湖北鄂州 金碧天下 別墅照建不誤

　　早在2011年12月，有媒體報料稱：恆大地產在鄂州投資開發的恆大金碧天下項目，在鄂州市華容區廟嶺鎮佔用大量耕地、稻田興建別墅，毀壞生態植被，當地村民提及此事苦不堪言。

　　2012年2月，《法人》記者乘車從武漢到恆大的金碧天下樓盤所在地。

　　雖然處於地級市鄂州境內，但由於金碧天下位於以武漢為中心的一小時經濟圈內，且緊臨武漢的光谷未來科技城，其區位優勢突顯，這也是售樓處的工作人員重點推介的內容。

　　工作人員還透露，此樓盤雖然打著武漢的旗號，但由於地處鄂州，不但不受購房限制，還能享受購房的優惠，可謂「繁忙工作在武漢，悠閑生活在鄂州」。

　　當被問及樓盤銷售時證照是否齊全時，該樓盤的工作人員稱「恆大是全國知名的房地產開發商，視企業聲譽為生命，不可能拿證照不全的項目賣給消費者。」

　　在實地參觀各種戶型樣板間的過程中，《法人》記者觀察到，該樓盤的小高層正在建設，別墅的一期已經完工，二期、三期的臨湖獨棟戶型也已初具雛形，與洋氣大方的別墅群形成鮮明對比的是，就在其不遠處，尚未被拆除的散落、破敗的村居樓房、豬圈以及尚未被平整的菜地。

　　鄂州當地不願意透露姓名的知情人士介紹，武漢恆大金碧天下從2007年、2008年開始陸續征地，主要涉及到鄂州市華容區廟嶺鎮大屋村、塗家咀、吳立村和紅蓮村等大約2千畝土地，其中相當一部分是耕地。

　　據了解，國家土地督察武漢局曾經介入調查恆大金碧天下非法佔用耕地建別墅一事，但後來有沒有調查結論，情況不明。

　　《法人》記者從鄂州市相關部門的網站上注意到，金碧天下是鄂州市市屬的重點招商引資項目，其對外宣稱的目標是打造成華中區域規模最大、功能最全、品質最優的五星級山水綜合度假區。

　　為了安置被拆遷戶，政府與開發商聯動，還建設了恆大金碧天下社區，這種模式還曾被廣泛宣傳。

　　鄂州市國土資源局負責土地徵用的工作人員稱，金碧天下不存在土地的徵用問題，而且被安置的村民生活無憂。

　　然而他卻忽視了一點：我國從2003年起已明令禁供別墅用地，2003年2月，國土資源部在《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》中明確提出，「停止別墅類用地的土地供應」。此後，別墅供地禁令被國務院、國土資源部一再重申。但在恆大地產的種種操作之下，市場上的別墅新盤依舊絡繹不絕。

　　在2006年5月30日，國土資[2006]17號文「關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知」明確規定；嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。堅決執行停止別墅類房地產開發項目土地供應的規定。

　　2010年9月21日，國土資發[2010]151號文「關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知」再次強調；要嚴格限制低密度、大戶型住宅項目的開發建設，住宅用地的容積率指標必須大於1。此外，2011年3月8日，國土資發〔2010〕34號《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知 》中第一條也明確規定，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低於住房建設用地供應總量的70%。要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。

　　然而，恆大的別墅還是建了，並且還在繼續，是什麼力量支撐恆大地產有此底氣在鄂州大規模興建低密度大戶型別墅，土地是如何審批、項目又是如何規劃的，因為有關部門的三緘其口而存在一個又一個謎團。

　　上述工作人員口中的「被安置村民生活無憂」在一部分村民中卻變成了另外一種版本：

　　「現在我們沒有了稻田和魚塘，目前只能在金碧天下幹些綠化的零雜工，一天40元錢，生活非常窘迫。」 這部分村民還是幸運的，至少還有一份工資。還有大部分村民，雖然解決了住房問題，也得到了相應的征地、拆遷補償款，但對於未來的生計，仍是一片茫然。

　　湖南長沙 恆大雅園 潛規則仍在

　　上文提到2011年第1、2、3、4期，《法人》雜誌分別刊發了《恆大地產長沙引爆行業潛規則》、《恆大地產再爆行業4大潛規則》、《全國人大代表提交建議剖析恆大地產4大行業潛規則》、《恆大地產長沙演繹「蛇吞象」》等文，主要是針對長沙恆大雅苑虛假廣告、垃圾簡訊、拒絕住房公積金貸款背後的銀企勾結、與地方政府合謀拿地等方面提出質疑。

　　一年前，人們對「恆大雅苑」經典的廣告宣傳詞記憶猶新：「秉承歐陸新古典主義設計理念，世界級皇家園林，國際級航母配套，五星級豪華會所，國際運動中心、貴族式幼兒園、優質小學、國際風情商業街，滿屋名牌，9A精裝，全球頂尖物業等鍛造成功人士的王者豪庭。」

　　如今在「恆大雅苑」的外牆上，「國際級航母配套」被改成「奢華級航母配套」，「世界級皇家園林」被改成「大師級皇家園林」，在這幾個字眼下，可以很清晰地看到「頂級歐洲皇家園林」一行小字，其他的內容基本沒變。需要額外注意的是，在恆大雅苑的一處被鐵皮牆圍著的地方，《法人》記者仍能看到醒目的「世界級皇家園林」、「國際級航母配套」等字眼。此廣告牌不遠處，恆大雅苑的6#、14#、17#、18#、19#樓盤已是塔吊樹立，安全網遍布。

　　當《法人》記者再把掌握的材料反饋給長沙市工商局開福區工商分局的時候，該局工作人員稱並不掌握目前恆大雅苑的最新情況，等到他們查證后再說。截止本刊發稿時，沒有得到該局任何回復。

　　對一年前恆大雅苑的違規、虛假廣告，開福區工商局回應，已經做了處罰，經《法人》記者了解，開福區工商分局僅僅是對承接恆大雅苑廣告的廣告製作公司作出了「勒令整改，並處以人民幣10000元」的行政處罰。實際上對恆大雅苑產生不了任何影響。

　　當被問及該行政處罰的依據是什麼時，開福區工商分局的相關負責人解釋，由於恆大地產跟代理公司簽訂的是廣告發布的全權委託與被委託合同，出了問題一概由廣告製作公司擔著，所以恆大雅苑不擔任何風險。

　　「這種解釋十分牽強，試想廣告製作商在廣告發布前不經過委託人恆大雅苑的最終審核就直接發布出去，是什麼後果？」長沙一位廣告公司總裁稱，「這種情況根本不可能存在，原因是此操作不符合廣告操作的程序與常理，更不符合做事的邏輯。」

　　該人士認為，開發商違規發布廣告了，應該是接受工商部門行政處罰的第一責任人，而廣告公司要承擔連帶責任。「在此情況之下，查處廣告公司實屬不該。」

　　「恆大雅苑工程是市級重點項目，即便是這個公司在廣告方面真有違規、違法的情況發生，作為一個區的工商部門，要不要處罰，能不能處罰，我們說了不算，還要看領導的眼色。」開福區工商分局一位負責人道出了其苦衷。

　　從另外一個角度可見開發商與政府涉嫌利益瓜葛。

　　雖然名義上恆大地產宣稱「恆大雅苑」是自己的項目，但拿下該樓盤所在地塊的卻是寶瑞地產，該公司的註冊資金僅僅為800萬元人民幣(恆大地產集團長沙置業有限公司出資480萬元人民幣，持股60%，珠海市金揆房地產信息諮詢有限公司出資320萬元人民幣，持股40%)。

　　根據核實后的數據，「恆大雅苑」房地產開發面積為150萬平方米，均價為7000元，總價值在100億元以上。即使土地價格以房價三分之一計算，「恆大雅苑」樓盤的地價也有30多億元，以寶瑞地產當時的實力，無法拿下這個地塊。

　　帶著疑問，2010年12月27日，有長沙市民向長沙市政府遞交政府信息公開申請書，申請長沙市政府公開以下事項：1、註冊資金僅僅為800萬元的長沙寶瑞房地產開發有限公司，是否具備開發「恆大雅苑」所處地片的相應資質；2、長沙市政府通過何種途徑將「恆大雅苑」所處地片的相關許可權交付給長沙寶瑞房地產開發有限公司，獲取了多少資金；該資金具體由哪個單位收取、主管？

　　此市民懷疑在拿地、審批等各個環節中政府為寶瑞地產一路綠燈。

　　時過一年多，長沙市政府沒有任何回復。當《法人》記者再次走訪長沙市政府的相關部門時，發現上述申請書已是蹤跡全無，后經核實是辦公廳下屬收發室一個叫范嫻敏的人簽收的，至於簽收后申請書的去向，《法人》記者跑遍了有可能會接觸到申請書的科室，但得到是無一例外的「不知曉，沒有」的答覆。

　　「根據國務院2008年5月1日施行的《中華人民共和國政府信息公開條例》第十一條、第二十四條規定，長沙市相關職能部門已經違反了條例規定。」關注此事的范先生髮表評論，「依據上述條例第三十三條的規定，且不說公民有向上級行政機關、監察機關或者政府信息公開工作主管部門舉報並依法擁有申請行政複議或者提起行政訴訟的權利，就單憑政府各個部門之間相互推諉的狀況來分析，肯定有問題。」

　　猜疑歸猜疑，可長沙恆大雅苑頂風頑強「違規」的作派，讓人痛心，又讓人無奈！