低收入者如何投資房地產

　　一些人認為地產投資只是有錢人的事，其實不然。即使你只是一名朝九晚五，卻只能勉強營生的低收入者，也不要氣餒，你依然可以開始投資，只不過你需要更多的智慧和勇氣而已。在澳洲這個社會，並不是只有富人才能變得更富有。

　　現在，你可能要問了，什麼人才算「低收入者」？對於這個問題，不同的人會有不同的答案，但在本文中，低收入者是指年薪低於5萬的人。

　　據澳洲統計局的數據，澳洲全職工的平均收入為每年$68,000元，如果算上兼職工，所有就業人數的平均工資為每年$50,000元。Destiny財務公司的Margaret Lomas女士說，「其實低收入者要想投資房地產也沒有什麼獨到的秘方，每個人的財務策略都不同。但首先你要相信，這絕對是可行的。多年前，當我還是一名經濟窘迫的單身母親時，我就做到了。」

　　「高收入者可以採取風險更大的策略，即使投資不成功，至少他們有高收入，大不了回到原點就是了」，她說, 「而低收入者每一步都要非常慎重，才能確保不失去原本就不充裕的資產。」

　　投資專家普遍認為，不管高收入還是低收入，在做任何投資之前，首先要確定目標。比如說希望在20年後退休時，每年有$50,000投資所得。一旦目標確立，下一步就是如何實施了。下文是為低收入者總結的十條策略，供大家參考：

　　1. 使用現有的產權

　　如果你已經有一套房子了，不管是自己的住宅還是投資房，不要讓它閑著，把鎖在房子里的錢釋放出來，用它的產權再買另一套房子。

　　這是華人常用的策略，華人最喜歡買物業。澳洲華人大多數都有至少兩套物業。採用這種策略時必須要耐心，因為房地產是一項長期投資，資本增值需要時間的積累。

　　Metropole物業投資策略師Michael Yardney先生說，此類投資者最容易犯的錯誤就是擴張太快，「很多人巴不得每年買一套房子，這是不現實的，財務上過度的投入會使風險加大。」

　　他說，最好能夠慢慢變富，穩紮穩打。先買一套物業，等它增值后，再用產權買另一套。

　　2. 存第一桶金

　　如果你沒有現有的產權可以支付首期的話，你就要靠積攢了。通常你需要存出房價的15%，其中10%用作定金，5%作為購房費用，比如印花稅、過戶費、或者簡要的裝修。

　　向銀行貸款時，持續的積蓄習慣和穩定的收入非常重要。對積蓄要保持現實的態度，眼光不要放得太高。大多數人的第一套房子都不是自己的夢想家園，但第一套房子很關鍵。如果第一套房子買對了，增值很快，你可以用積累的產權買第二套、第三套……，從此進入良性循環。

　　Lomas女士注意到，現在很多人是賺多少花多少。她建議，從開始領薪水的第一天起，就要把工資的10%扣下來，用作日後投資。

　　她並建議未來的投資者們都要坐下來，好好設定目標，然後持之以恆地努力。

　　「光嘴上說說是沒用的，要落實到行動上。你需要仔細計算買房需要多少錢，你能借多少，一旦得到了這些數字，再把它分成小的目標。」

　　比如說，你的目標也許是3年之內存夠5萬元，分攤到每個星期，就是大約$320元，知道了這個數字，你就心裡有數了。

　　如果你現在一套房子都沒有，而且計劃在未來幾年努力存首期，那麼你可以使用聯邦政府的首次購房積蓄帳戶（First Home Saver Accounts Scheme）。每年你往這個帳戶中投入的前$5000元，政府會為你額外貢獻17%，也就是說，你存了$5000元，政府另外給你$850元，政府的捐贈是不用交稅的，而且這個帳戶中所有的利息收入都按15%的低利率交稅。不過，使用這個帳戶也是有條件的，帳戶中的錢只能用來購買物業，並且在購買后的 12個月內，你自己至少居住6個月。

　　3.選擇合適的物業

　　作為低收入者，選擇合適的投資房尤為關鍵，要比一般的投資者做更多的調研才能彌補收入上的劣勢。不能只是簡單的給自己訂一個標準，如「我有25萬的預算，要在CBD方圓10km範圍內找到合適的物業」，你要對準備購買的地區非常了解才行。那為什麼有人好像沒做什麼調研，只是買下隔壁的房子就成功了？其實也是因為他非常了解這個區，才看準了機會。

　　對一般投資者來說，尋找好的投資房要考慮一系列因素，如是否靠近就業、學校、設施、交通等。人口的構成非常重要，你可以因此判斷哪種類型的物業最受歡迎。

　　低收入者的選擇就非常有限，基本上他們只能考慮25萬以下的房子，緊張的財務狀況使他們幾乎沒錢支付利率和租金之間的差額，因此要求物業的租金回報高，最好能自己養自己。符合這種標準的物業在礦區比較多見，礦區的房租有時能達到每周1000-2000元，當然這要視房屋狀況而定。但25萬的房子，每周收租$380、$390，甚至更高都是可能的，從投資第一天起這套物業就為你產生正回報。但投資礦區風險也不小，一旦採礦結束，工人們都撤走了，房子可能就不容易租出去。

　　地產專家Michael Yardney先生建議，比較穩妥的做法是在儘可能好的地區買一卧室的公寓，他列舉了幾個區，如 Mentone，Carnegie，Northcote，Thornbury。要買在安全的地方——人們想要在這裡租房，政府也願意投資基建的地區。「我們的經驗告訴我們，這樣的區一定會增值。」

　　4．裝修加速增值

　　投資者貸款選擇（Investors Choice Mortgages）的Slack-Smith女士建議，低收入者選擇投資物業時，要選那種有潛力的物業。如果你只能負擔1卧室的單元房，要買那種能改裝成兩卧室的，這樣能提高未來的租金收入和資本增值。

　　較低成本買回來的物業基本上都是醜小鴨，花一部分錢裝修能很快贏得租客，但Slack-Smith女士建議，裝修費用不要超過物業價值的10%，如果物業價值是25萬，裝修費不要超過$25000元，這些錢已足夠你換新的廚房、浴室、地毯，以及把整套房子粉刷一遍了。

　　5．轉換觀念

　　轉變觀念能使一個低收入者變身成為投資者。首先人們傳統上的觀念就是要先擁有自己的住宅，然後再投資。實際上並非如此。你可以租房子住，先買投資房，以後再買住宅。這是更有效的使用資源的方式，你可以住在你想要住的地方，同時稅務局會幫你早日擁有你的投資物業。

　　另外一個觀念就買第一套房子要住很長時間，因此要慢慢選擇。實際上可以說它是你財富的起點，但並不是日後你的孫子、孫女將要來看望你的地方。用政府給你的$7000元購房補貼買一套未來的投資房，而不是未來50年的居所。房子會升值，你可以用房子生房子，快速增加你的財富。

　　

　　低收入者如果想要購買投資物業，但又沒有足夠的收入還貸，找一個合伙人共同投資是個折中的辦法。

　　6．與其他人一起投資

　　低收入者如果想要購買投資物業，但又沒有足夠的收入還貸，找一個合伙人共同投資是個折中的辦法。合伙人可以是家人或朋友，也可以是開發商或建築公司，這種合資是生意上的「聯姻」，就跟婚姻一樣有利有弊。為了確保這種合資順利進行，專家建議，首先要找律師擬好協議，比如說如何出資，利潤怎樣分配，如果一方想退出，下一步怎樣做等等。

　　合資中每一方都要做出貢獻，不管是金錢、資源、技術或是資產上的。很多情況下，一個人的力量有限，但幾個人合起來，就能做一個很有利潤的項目。比如說，你家的後院很大，但你沒有足夠的資金開發，可以考慮與開發商合作，把後院隔出來再蓋一套物業。開發商出力出資，你出土地，把它賣掉后雙方分利潤。

　　7 ．物業信託

　　如果低收入者買不起投資物業，但又想進入房地產業，可以選擇購買物業信託的股份。

　　物業信託的種類很多，包括零售，工業以及各種商業物業。

　　購買物業信託有利的一面是，你不需要很大一筆資金，$2000或$3000元就可進入，但這種投資的風險比房地產高，因為它更像是股票投資而不是房產。

　　如果你是每年賺$30,000或$35,000的低收入者，也沒有足夠的積蓄支付首期，那麼投資物業信託可以是加速積蓄的好辦法。

　　比如說，你每個星期能有$100元剩餘，你可以把它投入物業信託，不但可以獲得紅利，而且信託基金本身還會增值。如果把這$100元存入銀行，你所得到的就只有微薄的利息收入。

　　總之，不管是低收入者還是高收入者，投資房地產本身就要做出很多犧牲。據貸款選擇(Mortgage Choice)去年做的一項抽樣調查顯示，為了購買房產，84%的人會縮減開支；50%的人會取消海外旅行；20%的人會找第二份工作；11%的人會推遲成家；10%會搬回父母家住。身為低收入者進入房地產業也許需要更多的策略，做出更大的犧牲，但忍得一時之苦，房產會為你帶來財富。祝大家心想事成！