令人警惕的物業陷阱

. 　「讓買方知道」，在公平交易中這是一個多麼普通的常識，但今天的房地產系統都是偏向賣方，地產代理以賣方利益為重，對賣方不利的信息常常隱瞞。在這種情況下，買方必須要小心，還要掌握一定的知識來保護自己的權益。

　　據時代報報導，目前拍賣的物業，10座中有一座是買方在拍賣當天才去看房的，這種衝動型的購買方式，認為「它一定會沒問題」的心態，如果是買一台電視機可能還可以，電視機如果出了故障還可以去換，但用這種態度來買房子就太危險了。

　　下面是買方必做的功課，在買房前必須要充分掌握資訊，並且還要睜大眼睛。

　　物業檢查（Property Inspections）

　　走馬觀花式的看房會讓你自以為買到一座城堡，結果發現卻是一個「無底洞」，不知要扔多少錢進去才能填滿它。

　　腐蝕、上升的濕氣、電路故障、水管滲漏、屋頂漏雨、地基裂縫、不合法的擴建……這些問題不是一個外行人能看得出來的，「人們走進一套物業，往往會被外觀或裝飾所吸引」，建築檢查師Ross Vicino先生說道，「你不知道有多少買家花了大筆錢買房子，卻不清楚房子的實際狀況。」

　　獨立物業檢查(Independent Property Inspections)估計，大約70%的人在買房前都沒有做過建築檢查，這就意味著很多人在搬進去之後才知道有多少意想不到的事在等著他們。

　　當然，出了問題之後尋求賠償也不是不可能，只是買方需要證明賣方是「故意的」、「積極的」隱藏這些缺陷，證明的過程耗時、耗力，也是非常昂貴的。

　　建築檢查，通常花費$300-$500元，視房屋大小而定，包括房屋內部、外部和結構的全面檢查。任何缺陷，安全隱患或潛在問題都會在書面報告中詳細披露。

　　Vicino先生說，「了解了房屋現狀，買方可以安心，然後決定要不要繼續下一步。」

　　JPP買方代理的Catherine Cashmore女士建議，如果買方想獲得最大價值，最好陪同檢查師一起檢查，「你可以邊走邊問問題，通過這種方式可以了解更多知識。比如說哪兒壞了，如果修的話大概要花多少錢，檢查師都會告訴你。

　　買方最好也做一次害蟲檢查，很多時候房屋檢查發現的問題是由害蟲引起的。

　　估算價格(Estimating Value)

　　大多數買家遇到的最大難題就是房子的價格，如果你出價太低可能會錯過它，出價太高會損失一大筆錢，甚至淪為「房奴」。

　　至於說地產代理提供的廣告標價？你最好還是忘了它，沒有什麼用。

　　「要想知道一套物業值多少錢，最好的辦法就是與同類物業相比較。」Wakelin物業諮詢的主管Monique Sasson Wakelin女士說。

　　這就意味著你要找相同的地區或相同的街道最近的銷售結果。「可比性」是關鍵，物業要具有相似的類型、大小、年齡和條件，與公共設施（學校、購物、交通）的遠近，否則比較出來的結果只能是誤導。Residex,RP Data或Fairfax旗下的澳洲物業監督（Australian Property Monitors）都會出售這樣的銷售數據，大約$30-$90元。

　　如果還想要要更專業的估價服務，可以找獨立估算師，費用是$400元左右。「估算師會實地測量物業的大小，考慮物業的狀況，拍照，並且至少與三套物業的銷售價格相比，最後決定這套物業的價值。

　　WBP物業集團的CEO Greville Pabst先生說，「估算師的估價是法律文書，必須有理有據。」

　　在「市場價」和最終的「出售價」之間是有差別的，有時差別還很大，特別是當一套房子有很多人在競爭的時候，因此估價只能作為參考。

　　土地勘測(Land Survey)

　　很多買方喜歡做一下土地勘測，特別是老一點的物業（如維多利亞式，愛德華式等等），或者是一塊土地被分割后再重新蓋房子的。

　　土地勘測的核心就是看邊界是不是測量準確，有沒有偏移。

　　很多業主在立圍牆的時候沒有準確測量邊界，或者鄰里之間達成口頭協議，為了方便起見，你這個圍牆就立在這兒。這樣一來，實際的土地面積可能與文件上註明的面積有所偏差。就像你買鞋一樣，盒子上印的是9號，但實際上是7號。

　　土地上的建築物總是建了拆，拆了建，但土地永遠在那裡，而且它是物業價值的主要部份。專業的土地勘測費，大約是$1400元，會通過實地測量，給出正確的土地邊界，讓買家放心。

　　法律文書（Legal paperwork）

　　如果你不是特別聰明，也不是特別糊塗的話，法律上的事最好交給專業人士來做。銷售合同和業主聲明（Section 32）都可能是非常複雜的文件，有時還會隱藏一些特殊條款，讓你不小心掉進陷阱。

　　自己做物業過戶當然省錢，但是考慮一下你花費的時間、精力，如果犯了錯誤，簽了不利的合同或者搞亂了過戶手續，可能得不償失。

　　私人銷售通常有3天的冷靜期，拍賣則不同，一旦你簽了字，就要承擔結果，在拍賣中每一次喊價都要三思。