中國樓市已成為一種社會剝奪機制

作者：吳鵬森  (上海政法學院社會學系教授)

在今年的「兩會」期間，對樓市的關注是中國社會關注的最大焦點。但是，要真正從根本上解決中國的樓市問題，必須要對樓市的性質和本質作更為深入的分析，形成科學的房改理念，才能在此基礎上制定符合中國國情的二次房改政策。  

　　對於中國價格不斷上漲的樓市，人們的爭論主要集中在對樓市泡沫的分析上，爭論的問題常常是有沒有泡沫？泡沫有多大？除了少數開發商及其代言人，絕大多數論者都承認，當前中國的樓市存在著泡沫。其實，這已經不需要多少經濟學專門知識，而是僅憑常識都能判斷的事。在我看來，當前的中國樓市已經不僅僅有泡沫的問題，它更是一種社會結構和一種社會剝奪機制。  

　　要理解中國樓市背後的社會結構，必須要對中國樓市是如何形成的機製作一個簡要分析。中國改革以前的住房政策是一種福利政策，20世紀90年代，住房開始商品化、市場化。但是，在初期，這種政策並未立即引起樓價的急劇飈升，一些地方甚至採取了諸多優惠政策，如低價促銷、購房退稅、買房解決戶口或藍印戶口等等。進入新世紀以後，城市房價突然象脫韁野馬，一路狂奔。推動中國樓市直線上升的背後推手都有誰呢？  

　　中國房市泡沫的推手  

　　首先是地方政府。在經營城市的理念下，要解決分稅制后的地方財稅收入，只能在土地上做文章，正好順便適應反腐需要，土地從劃撥轉向拍賣。但拍賣的真正目的不是預防腐敗而是掙錢，因此必須想辦法推高拍賣行情，於是廣邀天下投資家，甚至不惜用自家人高價虛假競標，以推動土地升值。於是，一個個地王誕生，房價的基準也因此不斷抬高。正如全國政協委員秦曉在今年的全國「兩會」上所說，地方政府「土地財政」是房價高企的主要責任者，也是房價居高不下的「根源」所在。中國指數研究院一項調查顯示，2009年，全國70個大中城市土地出讓金累加額為1萬800億元（人民幣，下同，約2212億新元），比2008年增長140%。  

　　其次是開發商。中國城市開發商在早期主要是通過賄賂低價獲得土地盈利，此時的利潤主要來自於國有資產流失。但很快他們就轉變了盈利模式，在競標背景下，開發商雖然仍然不乏賄賂行為，但盈利的主要空間還是在市場，此時，開發商發現把自己的利益與政府的利益捆綁在一起更划算。雖然開發商有各種盈利途徑，但最主要也是最簡單的途徑就是通過捂盤惜售，特別是捂地開發最有效。上海某開發商將世博會附近地塊捂拖了9年，房價從每平米4000—5000元上漲到6萬元，更有開發商甚至將土地和房屋捂了十幾年，致使價格上漲了數十倍。  

　　再次是以「炒房團」為代表的富裕階層。他們在政府和開發商已經推高的房價上「再加一把火」，在真正的商品房消費者向上再剝一層皮。曾幾何時，「炒房團」像「黑旋風」，刮到哪裡，樓市都是一片昏天黑地，百姓叫苦不迭。此外，每個城市都還有一支不是炒房團的炒房大軍，他們主要是原居民，在福利分房時代分到了自己的住房，然後坐地加入炒房族，利用「市場機會」獲得自己的「財產性收入」。特別是擁有特權的官員，通過各種途徑可以獲得優惠價格或優秀房源，加入炒房隊伍的行列。  

　　最後還要提一下那些拆遷戶，雖然他們當中的大多數既沒有特權也沒有金錢，但他們可以做「釘子戶」，通過不斷要價提高拆遷成本。據上海市長介紹，上海土地出讓金73%用於動遷，其餘建基礎設施配套。更有南方某市，拆遷竟然造就出十幾位億萬富翁。這說明，中國城市原居民中，確實有一部分人通過拆遷進入富翁行列。而高額拆遷成本最終當然要進入房價之中。  

　　剝奪機制形成的因素  

　　這樣，中國的樓市就成了一種特殊的社會剝奪機制：一種由政府、開發商和富人之間的利益聯盟，對最終住房消費者的無情剝奪。這種剝奪不僅是強勢群體對弱勢群體的剝奪，富裕群體對中低收入者的剝奪，同時也是上代人對下代人、原住民對新移民的一種社會剝奪。  

　　這種社會剝奪機制之所以能夠形成，是因為在中國，住房是一種不可或缺的民生需求。這種民生需求在下列因素影響下，顯得與其他任何一個國家城市發展過程中的住房問題都不相同。第一，中國的人口眾多。13億人口使得中國的住房潛在市場幾乎具有無限擴張性。在一些發達國家，由於地廣人稀，可以通過多建住房改變供求關係以抑制房價，而在中國13億人口的國度里是根本不可能的。  

　　第二，中國的快速城市化。改革以來，中國城市化率已經從18%上升到47%，進入新世紀以來，幾乎每年都要增加一個百分點，在中國未來基本實現現代化過程中，還將有幾億人要轉移到城市居住，從而把中國13億人口中潛在的住房需求轉變為現實的住房需求。  

　　第三，中國的居住文化與社會心理，對擁有屬於自己產權的住房具有特彆強烈的願望，中國任何一個正常的城市家庭，都不可能像歐美國家居民那樣在住房問題上得過且過。因此，在制定中國城市住房政策時，必須充分注意到以個人主義為文化背景的西方社會，與以家庭主義為背景的中國社會在住房問題上表現出來的巨大文化差異和社會心理差異。  

　　第四，中國政府提供的住房缺失。中國在改革前的住房福利化時代形成了巨大的城市住房欠債，城市住房市場化改革以後，又忽視了政府的相應責任，導致中國城市必須由政府提供的公共租屋和廉租房的嚴重短缺。這些因素使得中國的住房需求具有極大的剛性特徵，開發商們正是看到這種剛性特徵，使得他們在與購房小民的博弈中始終處於不敗之地。中國城鎮住房體制改革的根本失誤，就是沒有考慮到上述因素的特殊性，簡單地照搬外國的做法，從完全福利化轉向完全市場化，把中國的樓市建成類似於股市的投資和投機市場。  

　　然而，樓市不同於股市，後者是有錢人的投資和投機行為，而前者是所有想在這個城市中生存的人都必然被迫捲入的過程。在股市上，人們可能根據自己的經濟實力決定進入和退出，對於窮人來說，可以選擇遠離股市；但在樓市中，窮人不僅無法迴避，更重要的是，他們幾乎必然地成為被無情剝奪的對象。可以說，在中國，炒作樓市，有如荒年炒糧，具有明顯的口中奪食味道。因此，在中國，只有政府出面干預，制定強有力的政策，才能使中國樓市走上健康發展的道路。

一派胡言

這就是中國的可悲之處，這些缺乏基本常識的人，竟然是教授。

中國的房市沒有泡沫，只有不公平/blog.sina.com.cn/s/blog_61379e2b0100gnit.html

一派振言

在中國，炒作樓市，有如荒年炒糧，具有明顯的口中奪食味道。同意樓主高見！！！

中國的房屋需求是剛性的，問題在於用不太光明正大的方式來發展房地產，讓那些貪贓枉法的違法之徒發大財，這才是危險

同意這種說法！

回復 8# daomeidan

問題在於這種社會剝奪機制
到底能持續多久？

這種社會剝奪機制不僅是剝奪這一代，而且剝奪子孫後代。但不可能持續很久。

一針見血。

中國的房市是穩定物價的良藥！

回復  daomeidan

問題在於這種社會剝奪機制
到底能持續多久？
流水線 發表於 2010-4-3 13:58

房產升值和交易，政府都會通過稅收而受益，任何國家都是一樣的吧！
中國房展快，房價猛漲也是比較正常的。

回復 13# daomeidan


您說得很有道理
不過短時間內
樓市「價格上漲了數十倍。」
有點狂熱了
當政者不能不察呀

回復 14# 流水線

也許以前的房價被嚴重低估了。

回復 15# daomeidan

希望如此吧
安得廣廈千萬間
大庇天下民眾皆歡顏

不是「已成為」，而是「早就成為了」。

回復 17# 民工老貴


「在中國，只有政府出面干預，制定強有力的政策，才能使中國樓市走上健康發展的道路。」
中國政府已推出新政調控樓市了
成效如何
有待觀察

顯而易見的事！

回復 19# oakleaf000

如此顯而易見的事情
當政者卻長期熟視無睹、束手無策
其中原因
耐人尋味