古代買房需問鄰 民間也有廉租房

古代買房需問鄰 民間也有廉租房


賣房先問親鄰 　　

在宋朝買房，與元、明、清三朝一樣，都是先立契，就是簽合同，再輸錢，就 是繳契稅，最後印契，就是請有關部門在合同上蓋章。 　　

事實上，在買賣雙方簽合同之前，還有一道手續，叫做「遍問親鄰」。即使房 產證上註明業主是您一個，其他任何人不得共有，您也不完全擁有對那套房子的處 分權。因為宋朝是個宗法社會，個人的財產總有一部分屬於家庭，家庭的財產總有 一部分屬於宗族，直截了當的說，你的房子總有一部分屬於你的爸爸媽媽叔叔阿姨 堂哥堂弟堂姐堂妹，如果他們不同意，你就不能把房子賣掉。 　　

宋太祖時期有明文規定：「凡典賣、倚當物業，先問房親，房親不買，次問四 鄰，四鄰不要，他人並得交易。」可見賣房不僅要得到家人、族人的首肯，還要得 到鄰居的首肯，這種首肯不能只是口頭的允許，正規的做法是「以帳取問」，就是 拿一個小本子列個「問帳」(元代叫問貼)，把親戚、鄰居的名字都列在上面，並寫 明我想賣房的理由，以及想賣多少錢，然後先交給三叔二伯九弟八哥他們，問這些 族人是否樂意買我的房，如果他們都說「NO」，再去找隔壁王大你和對門張大媽， 問問他們是否願意買。總而言之，問帳上密密麻麻列滿大家的簽名，才有權把房子 賣給別人，否則就是違法，族人、四鄰就有可能去舉報。倘若其中一個拒簽，這房 就別打算賣了。當然，拒簽也得說出理由，譬如說您敗家啦，說您賣房子有違祖訓 啦，說您損害了他的優先購買權啦，四鄰不願街坊換陌生人啦等等。如果打官司的 話，這些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象，一個宋朝人不管平時有多 神氣，到了賣房的時候對族人和鄰居都是點頭哈腰的，以便得到他們的簽字。 　　

宋仁宗時期又追加了一條：「戶絕莊田檢覆估價曉示，見佃戶依例納錢，竭產 買充永業……佃戶無力即問地鄰，地鄰不要方許全戶收買。」又給了房客、佃戶們 優先購買權。 　　

過了「遍問親鄰」這一關，買賣雙方就可以簽合同了。按照文件的規定，買賣 雙方要去縣衙買張「定貼」，起草一份合同，經有關人員審查通過，再買幾份「正 契」，才能正式簽訂合同。 　　「正契」一式四份：一份買方持有，一份賣方持有，一份交縣衙審批，一份留 商稅院備案。「商稅院」是宋朝的稅費徵收機構，類似現在的國稅局。商稅院一般 不設在縣城，契稅常常由縣衙代收，更多的時候是由房牙代勞。房牙既是中介，又 是擔保，既是估價師，又是登記代理人。同時還兼任稅務稽察。房牙也不能白忙 活，他們得吃傭金，如果沒有特殊約定，傭金都是賣方來出。 　　像其它所有帝制時代一樣，宋朝也沒有房產證，等四份合同都蓋了章，其中一 份就是買方對房產擁有所有權的合法憑據。蓋章與否，對買方來說很關鍵，同樣一 份全責，不蓋章叫「白契」，蓋了章叫「赤契」(明、清兩代改叫紅契)，白契在民 間或許有用，拿到公堂上就等於廢紙一張了。您剛買了套房，還沒住進去，就被別 人給佔了，如果您拿著白契去告狀，法院不但不給您做主，還要沒收您的房子。 　

　現代人買房，買到的其實是居住權、抵押權、租賃權、出售權、對腳下那塊土 地的使用權，以及不讓鄰近物業影響我們採光之類的相鄰權、不讓其它建築妨礙我 們出門之類的地役權。而所有這些權利，都有一個時間限制，或者70年，或者更 短，時間一到，無論您的房子有多新，都要無償地收歸國有。而古代，秦漢唐宋元 明清，幾千年當中，除了王莽等幾位偶爾來一次產權改革，更多的時候，中國人對 不動產享有永久產權，沒有時間限制。 　

　出典與活賣 　　

我有房，沒錢，想把房變成錢，怎麼辦呢?不外三條路：要麼出售，要麼出租， 要麼把它押給銀行，換一筆貸款。 　　

以前還有第四條路，叫做「出典」。 　　

宋朝初年，有位領導叫薛居正，居官清廉，掙錢不多，倒辛辛苦苦置下一片房 產。後來他死了，老婆孩子沒錢用，就把房子讓給別人信，還約好期限，只能住五 年，五年期滿，房子再還給他們。當然這五年可不是白住，對方必須先付一筆錢， 夠薛家老小應急。或許您會說：這跟租房不是一樣嗎?絕對不一樣，您租房得掏房 租，房租到了房東手裡可是要不回來的，而交給薛家的這筆錢只是墊支，五年期限 一到，您把房退了，錢一文不少還是您的。在這筆交易中，您實際付出的只是那筆 錢五年期的存款利息，得到的卻是五年期的房產使用權。薛家實際付出的只是五年 期的房產使用權，得到的卻是一筆五年期的無息貸款。在房子和錢的所有權都沒有 發生轉移的前提下，一方暫時有房居住了，另一方暫時有錢應急了，房不起租，錢 也不生息，雙方各得其所，互惠互利，這就是出典。 　　

除了出典，還有第五條路，叫作「活賣」。 　　

元朝末年，有位先生叫施還，他也是有房沒錢，母親死了都無力安葬.為了儘快 籌錢買副棺材，他把祖房賣給了一位牛公子。按照時價，他們家祖房該值幾千兩銀 子，牛公子卻只給他140兩。或許您又會說：那施還豈不太吃虧了?一點兒也不吃 虧，因為交易並沒結束，等這位施先生有朝一日發了大財，他還能按140兩的原價再 從牛公子手裡把祖房買回來。在這筆交易中，施還實際付出的只是一段不定期的房 產使用權，得到的卻是一筆不定期的無息貸款;牛公子實際付出的只是一筆活期存款 的利息，得到的卻是一段不定期的房產使用權。在房子和錢的所有權都沒有發生轉 移的前提下，一方暫時有錢用了，另一方暫時有房住了，房不起租，錢也不生息， 雙方各得其所，互惠互利，這就是活賣。 　　

如果有套房子是我的愛巢，我缺錢也只是暫時的，為了一時救急就把房子賣 掉，再想買回來可就難了，即便是另買一套，按房價天天這麼瘋漲的勁頭，誰知要 多掏多少錢才能再買同樣的一套房子?如果把房租出去呢，每月收那點兒租，羊拉屎 似的，也難解燃眉之急。至於說押給銀行，我相信銀行會貸款給我，但是利息可是 很高的。要是在古代，可以出典或活賣，路子就寬多了。 　　

有出典的，自然就有典房的。《金瓶梅》第一回，原籍陽谷縣的武大郎來到清 河縣，作為流動人口，自然沒房，而賣炊餅本小利薄，又沒錢買房，所以就在紫石 街「賃房居住」。後來與潘金蓮結婚，被原房東張大戶的老婆趕出來，「遂尋了紫 石街西王皇親房子，賃內外兩間居住」。武大郎租房，每月都要向房主交租金，如 果換成典房，只需要把一筆典房款付給房主，就能按約定期限，住上十二三年，到 期后，典房款一文不少還是自己的。這種房產交易現在很少見，而在明代，甚至到 了民國，典房一直與租房並駕齊驅。唯一的缺陷，是需要押上一大筆典房款。 　　

找房款 　　

「找」是找零的意思。過去賣東西，標價一百，人給八十，一咬牙，賣了，隨 后又覺得虧，喊住買家，讓他再掏二十。這種行為在清朝也叫「找」，不過不是找 零，而是找要。就是賣方向買方追討一部分貨款，以補足商品價值。《康熙字典》 中「找」的釋義即「補不足也」。 　　

如康熙六十年(1721)，江蘇省武進縣居民劉文龍以七兩紋銀的價格賣了一畝八 分地。八年後，劉某說「原價輕淺」，又委託中介向買主「找」了一兩紋銀。 　　

又咸豐元年(1851)六月，浙江省山陰縣居民高宗華以十八塊大洋的價格賣了六 分地，三個月後，高某說「契內價銀不足」，又委託中介向買主「找」了七塊大 洋。 　

　明清兩代和民國時期江南地區的不動產交易記錄中，「找」這個字在契約里俯 拾皆是，說明賣方在交易完成後再次索要價款的現象很普遍。 　　

如果在今天，買虧了也好，佔便宜了也罷，都不會去找賣方索還一部分房款(除 非那房存在質量問題)，當然更加不可能再給賣方加錢――法院也不會支持任何人在 交易完成後再加收價款。 　

　而清朝政府明文規定，允許賣方「憑中公估找貼一次」，也就是說，即便雙方 已經過了戶，只要後來的市場價高於原來的交易價，賣方就可以再讓買方掏一次 錢。這條法律很變態，不過它可以抑制炒房，假如當時就流行炒房的話。 　　

古時也有廉租房，但都是民間性質的。 　　

唐宋時期，廉租房主要來源於寺觀。寺觀的土地是政府劃撥的，建房的資金是 信民捐獻的，歷年的房產維護費用可以從香火錢里沖銷，僧尼和道士既沒有任何投 資，理論上也不以營利為目的，再加上宗教本身普度眾生的信仰要求，當然有提供 廉租房的義務。唐憲宗元和年間，白居易進京趕考，前後兩個月，就一直租居在一 個叫華陽觀的道觀里，因為那裡房租便宜。宋朝的辛棄疾，早年赴金國中都燕京應 試，為了省錢，住的是現在北京的憫忠寺。看過《西廂記》的朋友還知道，張生和 鶯鶯在山西停留一整月，租住的也是寺觀，在那永濟縣普救寺里，鶯鶯住西廂，張 生住東廂，兩人同租一套公寓，順便在西廂搞點兒風流韻事出來。 　　

明清時期，寺觀在居住方面的社會保障功能更加明顯。《儒林外史》里，匡超 人他們村遭了火災，一村人沒地方住，在新房子建好之前，全靠村南頭的和尚庵遮 風擋雨。這還是農村的小寺廟，大都市的廟宇常有上千間的客房，供應試的士子、 出門的商旅以及遭了天災的百姓臨時租住。 　　

除了寺觀，明清兩代又多了個廉租房的來源，那就是會館。會館是異鄉人在客 地建的聚會場所，凡是像樣的會館，都有戲台、議事廳，以及客房，客房是為旅居 在外沒有住處的同鄉們準備的，租金非常便宜。順治十八年建於北京的漳州會館， 福建人來租，每月只收租金三文。就在這一年，大清朝開科取士，各地進京應試的 太多，致使京城房價暴漲，考場附近的包租公獅子大開口，各家掛出牌來：「狀元 吉寓，日租千文」，如果不是會館的廉租房撐著，那年北京城一多半的房客都得露 宿街頭。 　　

這些民營的廉租房無需房客寫申請，無需民政局開證明，也無需一層又一層的 資格審查，並且好進也好出。問題是，民營廉租房現在好像行不通，拿到開發權的 地產商正嫌暴利不夠呢，傻瓜才去民營廉租房。 　　

後唐的樓市調控 　

　後唐時期的樓市完全可以拿來模擬調控政策貫徹落實后的理想狀態。後唐庄宗 李存勖頒布過一道敕令：「其空閑有主之地，仍限半年，本主須自修蓋，如過限不 見屋宇，亦許他人占射。」後唐明宗李嗣源也有類似規定：「諸色人等置到田地， 並限三個月內修築蓋造，須見次第。」這兩條很像我們國土部的《閑置土地處置辦 法》，只不過我們規定的閑置時限是兩年，後唐規定的是半年和三個月。 　　

通過禁止捂地來打壓房價，沒戲;後唐通過禁止捂地來平衡供需，卻收到了打壓 房價的奇效。還記得盛唐時期，有個馬周在長安購買房基一畝，花了銅錢二百萬;而 在後唐的首都洛陽，「連店基地，每畝價錢七千」，房價下降了將近三百倍。 　　

跟現在的調控手段相比，後唐那兩條規定毫不新鮮，就能把房價打壓下去呢?解 釋是，後唐地方政府不靠賣地吃飯，所以對高房價不感興趣;那時也沒有開發商，還 不存在官員和開發商之間那種或明或暗的利益鏈。

這太正常了，我小時候老家的房子地契上還寫著四至，還說什麼再遠的時候