英國「共有產權房」制度對中國的六點啟示

2010年3月18日

■武漢 郭文婧

　　江蘇淮安市近日推出「共有產權」住房模式引起關注。這一在中國還算是新鮮事物的制度，在英國已相當成熟——英國2005年推出「新居者有其屋計劃」，其方式就是先購買部分產權，然後逐步購買完全產權。英國的成功實踐，讓共有產權房制度在世界範圍內具有吸引力。

　　細細比較淮安市和英國的做法，照顧弱勢群體、共有產權是相同之處，但也有一些不同的地方。筆者認為，這些不同之處，正是中國需要向英國學習和借鑒的地方。

　　首先，在購房者首期可以購買的產權比例上，英國比淮安市更加靈活。淮安市購房者首期享有的產權只有50%或者70%兩個比例。英國購房者目前享有的產權更顯靈活，可以在25%~75%之間自主確定比例。購房者首期享有產權比例的可選擇性越小，該制度適應的群體也就越少，受惠的民眾眾也就越少。

　　其次，在購房者完全享有產權之前，在如何對待政府的產權上，英國和淮安市有很大的不同。在淮安市，購房者只需要在5年之後還清政府的部分款項即可，期間不需要支付任何成本。而在英國，購房者獲得完全產權沒有具體的時間限制，但在購得完全產權之前，政府會向購房者收取共有產權部分的租金。

　　第三，在可以購房的範圍方面，淮安市規定只能買政府指定小區；而在英國，卻沒有具體範圍的限制，購房者如果購買的是非政府指定小區，只需向共有產權房制度的實際操作者——「住房協會」申請即可。

　　第四，在共有產權房的處理方面，淮安市和英國也存在一些差別。從新聞來看，江蘇淮安的共有產權房在購房者完全購得產權之前，似乎是只能住，或者允許賣，而不允許出租。而在英國，不僅允許賣，而且只要購房者在相關機構的同意后，可以將住房全部甚至部分出租給他人，只不過出租的價格必須是市場價，出租的收益需要按照享有的產權比例進行分配。

　　第五，關於房屋的維修義務方面，淮安市似乎沒有規定，但英國是有明確規定的，不論購房人擁有房屋多大比例的產權，房屋的一切維修費用均由購房人承擔。

　　第六，政府享有產權部分的資金運作方面，淮安市是從土地出讓金中拿出一部分來實施，而英國是專款專用，在政府撥付一定啟動款項后，由住房協會按照基金的形式來運作，從而保證這一筆賬始終是清楚的，也保證了基金的保值增值。

　　一項制度的好壞，取決於其設想的初衷；一項好的制度能否很好地實施、能否收到理想的效果，則在於其細節。共有產權房制度，作為中國保障性住房建設的新探索，要能夠穩步地走下去，細節的注意是必須的，而英國先行的經驗和所遇到的問題也許能為中國提供一些借鑒。（作者系大陸自由撰稿人）


(美國僑報)