房地產投資－－－－財務自由的必由之路

送交者: 華國榮 [布衣] 於 April 08, 2009 09:10:09
１、序言
擁有一套自己的住房一直是澳洲人的夢想。大多數澳洲人會在３５歲時買自己的自住房，計劃貸款３０年在自己退休前還完貸款，完全擁有自住房。在他們買房后的第７年，他們驚喜的發現他們住房的價格已經翻了一番。他們的工資收入也相應漲出一大塊。他們很自信的賣掉現有住房，再買一套更好的區中更大的房子。７年後，他們會再換一套更好、更貴的住房。這就是澳洲典型的中產家庭。他們有一套自住房，一份穩定的收入，每年旅遊度假一次，銀行沒什麼存款。

在澳洲還有一小部分人，他們與上面提到的澳洲人沒有太大不同，只是他們稍為懶一點、「傻一點」、運氣好一點。一到財務年度末，大家都忙於報稅。他們懶得自己報稅，也懶得找一個最便宜的會計師報稅，而是找一個方便的、信任的會計師報稅。這個會計師可能會對他們說：你交的稅太高了，買個投資房，省一點稅吧。會計師的建議在稅法上被稱為負退稅 (NEGATIVE GEARING)。大概的意思就是：你
的投資房的收入小於維持投資房的開銷（包括貸款利息、房屋折舊、物業費等等），你的損失可以抵稅。

例如：你的年收入是８００００，你在投資房上的損失是１００００，那麼你的應納稅年收入是８００００－１００００=７００００。對於聰明人來說這個建議餿得不能再餿。為什麼自己為了少交４５００的稅而損失１００００？對於某些「傻」人來說這個建議太好了：世上哪有這樣的政府，當你投資損失了１００００時，我替你補上４５００。於是他們就去買投資房，他們也懶得去聽什麼房地產講座，就在自家附近買了一個投資房。過了幾年，房租漲了不少，能自己養自己了。他的會計師又會提醒他再去買一套投資房。就這樣幾十年下來，當他們退休時，他們手上有十來套投資房，然後賣掉兩套還完貸款，手上還有幾套投資房，這幾套投資房的房租足夠養老。

２、你真的想富有嗎
當我問你：你真的想富有嗎？很多人會毫不猶豫的說：當然哪。可實際上富有和有錢是兩碼事。富有是一種為人，是長久的，而有錢是一種佔有，是暫時的。很多買彩票得中的人，只是有很多錢的窮人。調查發現９５％的中彩人５年以後又回到他們以前的財務狀況，有的甚至更差。為什麼？因為他們的為人沒有變，他們做的事沒有變，結果當然會是一樣的。然而，富有的人剛好相反，他們有時會破產，但很快會東山再起。看來富有不光是拚命掙錢、撈錢，而是一種為人、一種選擇。

你真的想富有嗎？要知道富有與舒適是不同的。追求舒適的人是很難富有的。追求舒適的人總是躲在自己的舒服圈中，不願意採取應該採取的行動，不願意承擔應該承擔的風險。要知道沒有行動是沒有結果的。

與富有一樣，財務自由也是一個被誤解的概念。很多人認為財務自由是擁有很多錢，想怎麼花就怎麼花。如果真是這樣的話，很難有人能做到。為什麼呢？其一：人的慾望是無止境的，筆者剛到澳洲時，靠獎學金生活，每年１５０００，生活得不錯，還有節餘。畢業工作后，年薪４００００，也沒覺得生活好到那裡去。又過了幾年，年薪８００００，還覺得一般，也沒什麼節餘。有道是：由儉入奢易，由奢返儉難；其二：通貨膨脹，想當初，萬元戶是先富起來的少數人，當時想，這輩子能有十萬足矣，現在看來當時是多麼幼稚啊；其三：不能剋制自己的人，很難掙到很多錢，即使掙到也很難存得住。

到底什麼是財務自由呢？實際上很簡單：永續收入大於你的開銷。什麼是永續收入呢？永續收入就是當你不工作時你的收入還源源不斷流入你的賬戶。財務自由聽起來容易做起來難。難就難在只靠打工、做生意永遠達不到財務自由。只有投資才有可能。

３、投資工具的比較
說起投資，不外乎股票、房地產、存款和基金。基金的投資也是買股票、房地產和存款，基金是各種投資的組合，它的回報也只能是個平均數，比自己操作更穩。存款也可以排出在外，因為存款是一個效率低下的選擇，扣除利息所得稅，減去通貨膨脹，所剩無幾，有時甚至是負數。所以說窮人向銀行存錢，富人向銀行借錢。

那麼股票和房地產到底誰好呢？縱說紛紜。有時候股票漲得好一點，有時候房地產漲得好一點，長期來看都大概每年上漲１０％左右。不一樣的地方就是股票的起伏大一些，房地產的起伏小一些。不要小看這一點不一樣，這一點不一樣創造出的策略大相徑庭。一般人買股票是很少貸款，一是因為股票上下起伏太大，貸款風險太高；二是因為銀行限制，貸款比例低；其三，當股票跌到一定價位時，銀行會收回貸款或強制平倉（margin call)。房地產就不一樣，大部分人買房子多會貸款，貸
款的比例還很高，銀行一旦把錢貸給你，只要你能付月供，銀行是不會因為房價往下跌而收回貸款的。

比較投資的好壞最重要的指標是資本的回報率。讓我們來比較一下股票和房地產的回報率：假如股票和房地產的年增長率都是１０％，股息回報是５％，房租回報也是５％，如果我們有１０萬圓，投資股票的回報率是１５％；如果我們用１０萬買房子我們可以貸款４０萬，買一個５０萬的房子，假如貸款的利息為９％，我們的投資回報為５０＊１５％－４０＊９％=３.９萬，回報率高達３９％。這就是槓桿的威力。
有人說股票流動性好，容易兌現，房子很難賣掉。實際上房子的流動性也不錯，當房價上漲后，你不需要賣掉房子也能通過再貸款的方式支配房價上漲的部分。例如：你買了一套３０萬的房子，貸款２４萬，幾年以後漲到６０萬，這時你可以向銀行貸到４８萬，多出的２４萬你可以自由支配。

也有人說股票可以進行投資組合，房地產很難。所謂的投資組合是將投資分散，唯一的功能就是減小波動，你再怎麼組合也沒有基金更分散。基金的穩定性也不如房地產。

還有人說股票的交易成本低，房地產的高。不錯，正是因為房地產的交易成本高，大家才會盡量減少炒作，才有可能享受澳洲特有的稅務優惠：持有資產超過１２個月，財產增值稅減半。

不僅如此，房地產還有它不可比擬的優點。第一，他是生活必需品，它的剛性需求是價格堅挺的保障；第二，房地產看得見，摸得著，買了它心裡踏實；第三，永久產權；第四，自己說了算，想怎麼裝修就怎麼裝修，可控性強。所以說，房地產是長線投資的首選。

４、澳洲的房地產及將來發展趨勢

澳洲是一個幸運的國家，物產豐盛，氣候宜人，環境優良，民風友善，而且還沒有大的自然災害。住在澳洲的人也非常的幸運，特別是住在墨爾本的人就更加幸運了。墨爾本是一個最適合人類居住的城市之一，每年移民定居與此的人逐年遞增。

墨爾本的房價也和墨爾本的人口一樣逐年遞增，圖一即為澳洲統計局公布的墨爾本１９７５至２００８年間的房屋加權平均價。從這些數據中，我們可以看到這麼幾點：房價要麼上漲，要麼持平，基本不跌；房價從１９７５年的$２７７３４到２００８年的$４６３４８８，３３年間漲了１６.７倍，平均每年上漲９％。在計算房地產多少年翻一番時有一個７２法則，即用７２除以每年上漲的百分數，所得餘數即是翻一番所需年數。墨爾本的房價平均每年上漲９％，所以７２除以９得８，墨爾本的房價８年翻一番。圖二為每年上漲９％的理想曲線與實際曲線的比較，從圖中我們可以看到當實際房價偏離理想曲線時都會回歸。這就是墨爾本房地產的歷史。

投資決策與生意決策過程是不一樣，生意決策看得是今後一兩年是否能賺錢，投資決策是看今後十年、二十年是否能賺錢。如何知道今後十年、二十年是否能賺錢呢？唯一的方法就是看它過去十年、二十年的歷史。如果你問我明年墨爾本的房價是多少，我不知道，但是我可以告訴你８年後墨爾本的房價大約是９０萬，１６年後墨爾本的房價大約是１８０萬。以前，別人這麼告訴我，我也不相信，但看看墨爾本過去３０年、５０年、１００年的房價歷史，然後想想這１００年什麼事沒發生過，戰爭、經濟危機、經濟衰退、高通漲、高利率如此等等，７至１０年房價翻一番的規律從未中斷。今後１０年、２０年、５０年我也沒發現有什麼東西能中斷這個規律。如此說來，成為百萬富翁也不是什麼難事，只要你能活得夠長。



５、你的投資夥伴----銀行

買房子就離不開貸款，貸款就離不開銀行或貸款機構。說起銀行大家都覺得把錢存進銀行最安全，實際上銀行是一個風險承擔機構。試想：當你買房子后，８０％、９０％、甚至１００％的錢全是銀行的，是你承擔的風險大還是銀行承擔的風險大？我看還是銀行承擔的風險大。如果換了是你，我買房子找你借錢，你會借我嗎？你肯定不會，銀行就會，為什麼？既然銀行是一個風險承擔機構，它肯定是一個風險評估和管理機構。

銀行是通過什麼來控制和管理風險的呢？銀行放貸有兩個原則，第一，絕對不能輸錢；第二，賺更多的錢。當我們買房子時，我們只把銀行當成一種資源或支持，很少把銀行當成自己的投資夥伴。很少有人在買房子時問問銀行的意見。想想看我們買房子時我們所諮詢的對象都是誰：家人、朋友、房地產中介、會計師、財務計劃師等等，他們買房子嗎？他們能給你客觀、專業的建議嗎？有人也許會問：難道財務計劃師的建議不專業嗎？為什麼財務計劃師不建議我買房子呢？因為財務計劃師的業務不是賣房子，財務計劃師的業務是賣基金。所以財務計劃師只會建議你買基金而不會建議你買房子。讓你的搞裝修的朋友替你搞好裝修，不要讓他料理你的投資。

如果我們把銀行當成我們的投資夥伴，我們就可以發現銀行是一個房地產專家，它實際上已經告訴我們應該到哪裡去買房子。每一個銀行都會有一個花了大量人力物力打造出的各個區各類房屋最高貸款比率的清單，貸款比率越高的區和類別當然越安全，增值潛力越大；反之風險則越大。有一句話說得很有哲理：銀行永遠是對的，甚至當它們錯的時候它們也是對的。

６、對債務的再認識

中國人有一個美德就是不願意欠債。然而在房地產投資領域，這個美德可能會是一個思想障隘、成長局限。談到這個話題，我不禁想起了大家都很熟悉的三個老太太的故事，說的是中國老太太在臨死前說：我終於攢夠了買房子的錢；澳洲老太太在臨死前說：我終於還完了買房子的錢；美國老太太在臨死前說：我終於不用還買房子的錢了。這個故事反映了不同的消費觀。如果從投資的角度來看，中國老太太可能永遠也攢不夠買房子的錢；美國老太太不僅不需要還買房子的錢，她的房子的價值遠遠高於她借的錢。

我們確實需要對債務有一個再認識。我們對債務的恐懼可能源於對高利貸的恐懼和對貧窮的恐懼，沒錢才要借錢是我們很自然的想法。實際上債務是多種多樣的不可一概而論，關鍵是你借債幹什麼用。如果我們借債買有固定收入和資本增值的資產，這種債務即為好的債務，如股票和房地產；如果我們借債買沒有固定收入但有資本增值的資產，這種債務即為壞的債務，如古董和土地；還有一種就是醜陋的債務，如信用卡和汽車，這種債務既不帶來收入也不帶來資本增值甚至資本貶值，利息還最高。我們一般用信用卡都買些什麼呢？不外乎衣服、傢具、電器什麼的，十年後它們值多少，看看 garage sale就知道了；３萬塊的車，十年後大概５千吧。醜陋
的債務是我們要避免的，但超過９０％的澳洲人擁有這種債務，甚至深陷其間不能自拔，這也許是大多數澳洲人貧窮的原因吧。

７、好的債務即財富

我們對債務的恐懼，和沒錢才要借錢的想法的根深蒂固，使我們很難將債務和財富掛上鉤，也很難理解窮人向銀行存錢，富人向銀行借錢這句話。我們還是找一個實例來計算一下。比如說，１９７５年我們買了一套房花了２萬８，假如全部銀行貸款，利率每年９％，租金回報５％，欠的錢利滾利。貸款大概在１９９６年還清，租金回報從１９９６年後的積累大約１７萬，現在的房價大約４６萬。這就是說２萬８的債務，在３３年間變成了６３萬的財富。我們由此可以列一個很簡單的等式：債務+房地產+時間=財富。

好的債務不僅僅是財富，而且也是信譽；銀行並非傻瓜而是風險評估和管理機構，借誰錢借多少，銀行都心中有數。欠銀行２千澳元的人和欠銀行２００萬澳元的人，誰更有信譽？誰更富有？

債務同時也是管理風險的手段。如何理解這個概念呢？我們還是用上面那個買２萬８的房子的例子。在利滾利的過程中，８５年欠款達到高峰為３萬６，如果我們準備好８千的備用金，我們就能順利渡過難關。要知道８５年房價已經７萬５了，如果我們用再貸款（refinance)的方式，我們可以得到３萬２的額外信用，足以支撐所欠債務。有了這樣的思路后，我們完全可以設計出一套只用債務就能富有的策略，把房地產做強做大。

８、買什麼樣的房子

買什麼樣的房子是一個最簡單，同時也是一個最容易被誤導的事情。選房子遠比想象的容易得多，只要銀行願意給你８０％的貸款，這個房子就能買。說它是最容易被誤導的事情，是因為有太多的房地產講座推銷一些很難賣的房地產。在任何市場，決定價格的根本法則就是供需關係決定價格，也就是我們常說的物以稀為貴。在建議買什麼樣的房子之前，我想先以供需關係決定價格這一根本法則，討論什麼樣的房子不要買。我的觀點只是一家之言，若與誰的利益相衝突見諒。我姑妄言之，各位姑妄聽之。

首先，商業用房不要買。商業用房包括辦公室、商店、旅館等物業，因為這些物業的價格受經濟景氣水平的影響太大，經濟好時大家都租房開公司，商業旅行開會，買一些非必需品。商業用房的需求自然就高，商業用房的租金就高，商業用房的價格就高；經濟不景氣時，很多公司關閉，商業用房的空置率就高，價格就會下跌，最多會下跌超過５０％，這也是為什麼銀行給商業用房的貸款不超過６０％的原因。相反居民房的供需與經濟景氣的相關性就不太緊密，經濟好你需要住房，經濟不好你也需要住房。所以墨爾本的居民房幾十年以來最大跌幅不超過５％，這也是為什麼銀行給居民房的貸款可以高達１００％的原因。

其次，高層建築不要買。再要聲明的一點是：這個觀點只適用於墨爾本市區（包括Southbank, Dockland)，因為墨爾本的市區沒有樓層限高，世界最高的居民樓在墨爾
本拔地而起。因為沒有樓層限高，墨爾本的市區（包括Southbank, Dockland)的供應
是無限的，只要價格合適，買的出去，墨爾本市區的高樓會如雨後春筍，層出不窮。這就是墨爾本市區的房價裹足不前的原因，也造就了世界房市的怪胎，除了墨爾本世界上還有那個城市中心城區的房價畏縮不前，而周邊的房價方興未艾？

第三，學生公寓不要買。一般的學生公寓面積不超過４０平方米，銀行不願給這樣的公寓貸款，另外學生公寓面對的是學生，現在主要是國際學生，等到有一天，移民政策有變化，或澳幣升值太高，或美國留學更有吸引力，或許國際學生就沒有今天這麼多。

第四，太大、太小、太貴、太便宜、太偏遠的房子不要買，因為需要它們的人不多，很難出手，也很難估價。

到底買什麼樣的房子好呢？有人說靠近交通的、靠近學校的、靠近水邊、靠近醫院的、靠近花園的等等。這些全都對，都是常識。我想說的是買中價位的，因為中價位的房子需求量最大，大家最能負擔得起，出手最快，銀行最喜歡出手快的房子，給這樣的房子貸款或再融資貸款最爽快。我想說的第二個問題是，如果你要買公寓，買盡量靠近city的。舉例來講：Brunswick的公寓和Box Hill的公寓都是４０萬，哪
一個更有潛力？當然是Brunswick的公寓。因為Brunswick距city只有５公里，而Box Hill距city有１５公里，這樣Brunswick與Box Hill的供應量是１比９的關係（面積是
距離的平方），而Brunswick靠近city需求量更大，所以上升潛力大很多。

９、關於投資的幾個迷思

迷思一：在投資領域我們有個教條：風險越高回報越大。實際上，富人只投資風險小回報大的項目，這就是他們富有的原因。股票和房地產就是很好的例子：股票風險明顯大於房地產，回報只有１０％，房地產卻有３９％。

迷思二：利息越高房價越降。如果真是這樣，你如何解釋澳洲儲備銀行從２００５年到２００８年三年間加息１１次，房價卻從３５３０００漲到４６３０００，漲幅達３１％。為什麼利息越漲，房價越漲呢？要理解這個問題，我們首先要明白為什麼要漲息，漲息的唯一目的是控制通貨膨脹；然後我們再看漲息后股市會有什麼反應，由於加息后，公司成本上升，利潤預期下降，股價會下降。所以當加息周期到來時，富人會賣掉股票；通貨膨脹的另一個意思是錢毛了，此時保值就是硬道理，那麼什麼東西最保值呢？有人說是黃金，實際上黃金從７０年代末的８００美元一盎司跌到９０年代末的２５０美元一盎司。最保值的只有房地產，所以富人會賣掉股票買房地產。這是利息越漲房價越漲的原因。有人說照你這麼說利息降房價會降啦，我說不是。因為利息降時，買房更能承受，這時窮人會買房子。所以不管利息是升是降，對房價都是好消息。我當時就是想明白了這個問題才下決心長期投資房地產的。

迷思三：房價已經漲到頭了，沒有上升空間了。這個問題實際上在前面對墨爾本的房地產走勢分析時，已經回答了。不過我還想把這個問題講的更透徹一點。首先是供需關係，土地是不可再生資源，人口卻在不斷增長；其次是通貨膨脹，澳洲儲備銀行將通貨膨脹的目標定在２％－３％，我當時對這個問題沒想通，為什麼一定要有通貨膨脹呢？沒有不是更好嗎？看看日本，８０年代后，通貨緊縮造成２０年經濟停滯，想想看，如果明天的東西比今天便宜為什麼要今天買？如果消費滯后必然帶來生產滯后，經濟當然會放慢、停滯、衰退。現在看來澳洲儲備銀行可以容忍通貨膨脹超過３％，但很難容忍通貨膨脹率低於２％。第三房地產中介的競爭對房價上漲的作用太大，一個中介告訴房主你這個房子可以賣５０萬，另一個中介會說你這個房子可以賣５５萬。中介總會找到一個買主５５萬把它賣掉，一旦這個房子賣掉后，這個區的房價都會參照５５萬的價格來定價。最後我想說一點，就是人們對房價７到１０年翻一番的預期，也就是周期性，人們最難改變的就是習慣，一個群體的習慣就是文化，這樣的文化在中國人中已經發揚光大了。

迷思四：帶地的房子(house)漲，樓房(apartment)不漲。維省房地產協會（REIV）今年統計過去５年，房子的漲幅為３８.９％，樓房的漲幅為３８.５％。可以說帶地的房子(house)和樓房(apartment)的漲幅相差無幾，可樓房的租金回報要高得多。

10、你可以成為世界首富
一般來澳洲１０年以上的中國人都有一套超過５０萬的住房，而且已經還清貸款。這樣你就可以輕易拿到４０萬的貸款，前面我們已經算過，如果房地產每年的漲幅是９％，房租收入為５％，貸款８０％，貸款利率９％的話，我們的回報是３９％。這個假定是一個合理和保守的。如果按每年３９％的回報算，十年後你的凈資產將超過１千萬，二十年後你的凈資產將超過２億８千萬，三十年後你的凈資產將超過７８億，四十年後你的凈資產將超過２千億。如果你活得夠長並且堅持房地產投資，成為世界首富就不是夢。最後祝大家投資成功、快樂、幸福。

好文!

如果按每年３９％的回報算，十年後你的凈資產將超過１千萬，二十年後你的凈資產將超過２億８千萬，三十年後你的凈資產將超過７８億，四十年後你的凈資產將超過２千億。
哈哈！！！白痴房托文。