澳洲購房投資攻略：留學生買房轉售收益率高

距離2008年奧運越來越近了,國內的房價漲幅也隨之進入頂峰時期。許多國內的購買者和房地產商已經將目標轉向了低風險、高回報的國外房地產。澳大利亞是與中國貿易文化往來最多的一個南半球國家,資源豐富,人口稀少,真正的「地大物博」,而且那裡法制健全,民風純樸,二戰之後的60多年來,房地產價格始終保持在年增長10%的水平。也就是說,買下的房子即使不出租,僅供自己每年去澳大利亞度假,其投資回報還是比存在銀行高。目前澳大利亞投資、移民、留學正進入歷史最好時期,國內眾多中小投資者紛紛向澳洲的房地產進軍。

澳洲白領階層買房實錄

小何, 32歲,悉尼某四星級酒店的採購經理,她和丈夫兩年前從上海移民到了悉尼,為了將兒子和父母也接來一起住。她和丈夫今年打算在悉尼的郊區買套房子。

小何和丈夫的每周收入在1500澳幣左右。而在悉尼的郊區買一套兩室的apartment(公寓)則最少需要45萬澳幣左右。一套帶花園的house則最少需要70萬澳幣。在澳洲購房只需要10%的首付,也就是說,如果購買一套公寓只需一次性支付4萬澳幣,就可以向銀行貸款買房。如果分20年還清,按照每年6.5%的利息,每年支付銀行合計2萬多澳幣,大約每周償還400澳幣。對於小何這樣的白領階層,買一套公寓不會感覺負擔太重。

這與中國的情況正好相反,在北京如果一對白領階層想買一套在四環90平方米左右的兩居室，房價平均在每平方米1萬左右的價格。而一對白領階層的每月收入一般在6000到8000人民幣。如果向銀行貸款,首付30%,在27萬人民幣左右,如果分20年還清,按照等額本息計算,每月還款約在4500。這佔到了兩人收入的一半以上。

用房價收入比的數據可以很好的說明澳洲和中國的房地產市場的差別。房價收入比,這個緣自西方的概念, 是被衡量地區中等價格的住房除以中等家庭的收入的比值。顯而易見,這個比值剔除了面積因素,從而可以在全球千差萬別的房地產市場中,來衡量普通家庭的購房難度。舉例說,在土地資源稀缺的日本單位面積的房地產價格可能是美國的數倍,但是兩地的居民購房難易程度、房價收入比，卻完全可能相若,雖然日本居民購買的是面積狹小的公寓,而美國居民購買的是美國最常見的獨立住宅,這並不影響兩地居民購房難易度,也就是相對價格的高低的對比。

那麼,到底什麼是合理的房價收入比?什麼才是合理的、可以負擔的房價。國際組織給出過不少參照標準,例如世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間,而發展中國家合理的房價收入比則在3-6之間。

另外, 房地產的增值並非來自房產而是土地。中國土地是國有的,人們投資置業擁有的只是70年產權的房產和土地使用權。而在澳大利亞土地是私有的,即便買了地不開發,政府也不會幹預，並且在澳大利亞投資地產還可以享受貸款、稅收等優惠政策。

經過對比,小何夫婦決定買一套house(小別墅)。因為買一套house政府都是將隨之的土地一起出售的。雖然比起公寓要貴一些，可是能擁有土地。這在中國是不可能的。小兩口想著這回咱也做回資產階級。

留學生買房轉售收益率高

教育已經成為澳大利亞的重要產業之一,其中來自中國的留學生是最重要的組成部分,2007年中國留學生在澳大利亞累計註冊總數超過10萬名。

在澳洲留學,首先必須解決住的問題,大部分的中國留學生在澳大利亞留學期間都會選擇租房住,但是也有些目光長遠的學生會選擇買房,等到畢業以後再將房子轉售。這不僅解決了自己留學期間的住房問題,還可以從中賺取收益。

據澳洲統計局統計自1965年至2007年,澳洲房價基本呈上升趨勢,平均每年升值10%,每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下,居民住宅房的供需市場始終保持平衡,因此在澳洲買一套兩室的房子,自己住一間,另一間還可以出租給當地的學生,租金一般在每周140澳幣左右。四年畢業以後轉手一賣不僅可以覆蓋自己四年所有的花費還可以有一筆小的收入。

2004年初,小張辦理了澳洲留學。臨行前,張爸爸花了不少時間對澳洲的房產市場和匯率進行研究。經過分析后,他認為澳洲的房屋價格和匯率都將向上攀升,投資澳洲的房產一定可以賺錢,而且還可以解決女兒的住宿問題。

於是張爸爸為女兒買了一套兩卧室的住宅。住宅當時的售價為38萬澳元,按當時澳元兌人民幣1:5.1的匯率,摺合人民幣為190萬元。小張到澳洲后,自己住一間卧室,把另外一間卧室分租給同學,每月有500澳元的租金收入,足夠每月的生活開銷。現在周邊的房價已經上升到45萬澳元左右,匯率也高升到1:6.5。等到小張畢業后,她出售自己的房子,相當於把留學的學費全部賺了回來而且還有了自己的第一筆創業資金。

在澳洲購買的房子基本上是不會空置的。據澳洲當地的房地產公司公布的數據,澳洲目前房屋空置率是1.6%左右。(空置房是指中介機構手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋,空置率是由空置房除以全社會房屋得出。) 澳洲租金回報比較可觀,民用住宅平均達到4%-5%左右,商業樓宇平均是6%-8%,澳洲的房地產中介代理公司專業意識比較強,服從行業法規。管理中發生任何問題,房地產代理會提供一切服務與幫助。

租戶入住之前,中介會先查核他們的銀行存款狀況,有否欠款歷史等一系列情況,才安排與房主簽約。中介負責每月的租金收取,將租金存入房東指定的賬戶。租戶搬出之時,中介一定會檢查房屋狀況,以及房屋清潔情況,才會將押金退回給租戶。如果發生任何欠款行為,房地產中介會向法院提出訴訟,由法院出面,勒令租戶償還欠款。 因此，憑藉著健全的法制和規範的房屋管理體系,你也可以輕輕鬆鬆地當個跨國房東!