房產中介，美日管得嚴

美國人喜歡搬遷，所以房產經紀業相當發達。在日本，如果給房產中介交了首付金，中介公司會和客戶簽訂一份「首付金保證書」，確保資金安全。

　　監督管理很嚴格

　　美國房產中介一般分為經紀人、銷售員和合夥經紀人三類。成立於1947年的「全國房地產經紀人協會」是美國最大的房地產行業公會，有會員近70萬人。美國房產中介行業的門檻很高，考試也十分嚴格，通過的比例大約只有20%。儘管各州發放執照的要求不一，但一般要求申請者修完並考試通過相關課程。

　　以銷售員為例，他們要修完房地產原理、商業、公證等6門課程。經紀人不僅要修完房地產實務、法律規章、財務、估價、會計等5門必修課，還要在商業、法律、管理、公證等課程中再選3門。銷售員和經紀人的執照有效期2年，2年後申請換髮，申請換髮時必須再參加22.5小時的繼續教育。

　　美國有一套獨特的房地產中介管理制度和運作手段。早在1917年，美國就相繼頒布了《州執照法》、《一般代理法規》、《契約法規》等法則。對於開業的中介公司，要求他們有固定的營業場所，並開設特別的信用賬戶，以存放房主及客戶的資金。美國的商業法典列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。州房產委員會設有調查機構，隨時可以到中介公司檢查業務記錄。公司一旦被查出有欺詐顧客的行為，經紀人執照輕者暫停，重者永久取消從業資格。

　　日本有專門的房地產管理法令法規，對於房屋中介的要求也十分嚴格。記者的一個朋友今年在日本買了一幢獨門獨院的房子。在驗收房子時，朋友發現房屋的外牆根有一條小裂縫，房產中介的工作人員大驚失色，因為這直接影響到公司的信譽、還有個人的飯碗問題。中介公司趕緊找人施工補上了這道裂縫，其實裂縫就是塗料不均造成的，不過後來的房價還因此降了100萬日元(約合人民幣6.6萬元)。

　　首付金不怕「打水漂」

　　在日本，一旦有看中的房子，中介公司會儘快帶顧客去看房。如果顧客覺得滿意，需要填寫不動產購入申請書，然後雙方商議付款事宜，簽寫不動產買賣契約。一般來說，買主需要付總房價10%左右的首付金。中介公司還會給買主一份「首付金保證書」，保證書中明確地寫著，萬一交了首付金，而不動產公司倒閉的話，國土交通省制定的保證公司、銀行、保險公司等有責任履行返還首付金的義務。有了這份保證書，顧客就不用擔心自己的錢會打水漂。支付了首付金之後，中介商就要幫助買主申請貸款手續，做出每月還貸計劃，買主付了剩餘的房款之後，就可以辦理房子所有權登記手續。

　　在美國，所有房產中介廣告詞幾乎都大同小異，「保證讓你用最少的錢買到最好的房子；保證讓你的房子賣到最高的價錢。」反正賣方和買方都要「放血」。房產中介都靠傭金生活，傭金比例大約是房價的6%，由買賣雙方共同承擔。除了支付傭金之外，買賣雙方不需要交其他的費用給中介。

　　如果要賣房，打個電話到中介公司登記后，經紀人就上門看房估價。通常他們會給房主一些建議，如傢具位置應作哪些調整；一些有礙觀瞻的物品可暫時放到地下室等等。業務員完成估價後會將房屋資料在網上公布，房主只要等消息就是了。

　　現在，美國的各家房產中介公司都相互合作，做到房源共享，還出現了所謂的MLS系統。所有參與買賣的房產都有一個MLS編號，憑藉這個編號，任何一家的經紀人公司都可獲得此房屋的信息，從而幫助客戶交易。記者的一位朋友買房時就是先找到中介，中介通過MLS編號聯繫到房子的賣方經紀人，告知他們看房的具體時間。一般情況下，買方看房時房主是不在場的。朋友去看房時，他看到房主根據約定把鑰匙掛在門口的一個小黑匣子里，旁邊還留有字條：「狗關在車庫裡，請勿開車庫門。」

政府盡責是社會安定的保障

去年夏天回國,就做了兩次買賣二手房的交易(賣掉一處小的,再買一處大點的).過錢不多,卻也感受到二手房介裡面黑幕重重.賣小房時,連我們那個經紀人都被她的老闆騙了.  她的老闆不知從哪裡找來一個看著傻呵呵的人, 說是要替外地親戚買個小房子,好遷戶口,給孩子上學. 出的價錢也湊合. 因為回國很多事,時間又緊,就抓緊時間辦完了,當時就是老闆帶著漂亮的女會計和經紀人一起給我們辦的..過了兩個月,我那個經紀氣呼呼地給我打電話,說是我們都被騙了, 其實就是那個老闆壓著價錢買的,找了個頂頭的,等過一陣子房價再高些, 他就可以出手了.我那小房子, 不到十萬元錢, 他們多等兩三個月,就可以多賣兩萬.這全是老闆和會計兩人的事, 他們倆光用這個法子,去年一年就分了6萬元錢. 兩個人的男女關係還不清不白的. 我那個經紀是我以前的同事, 氣得罵她老闆,"你明明知道我和小*是同事, 我們都認識,還騙著我, 連著騙她. 叫我還怎麼跟人家說話!". 老闆做賊心虛, 加上我同事知道他和會計的醜事, 一聲也不敢吭. 賣完小房,買大房時也出現了戲劇性的一幕. 經紀人小姑娘帶我去看房, 到院門口約著她們的負責人一起看. 我盯著那個負責人, 她也盯著我,.怎麼看, 怎麼眼熟. 後來想起來, 我賣小房時,她去看過,可當時她是個買房的. 說她上班遠, 想買一個離單位近的小房子, 颳風下雨的,住著方便. 趾高氣昂的,對我的房子橫挑鼻子,豎挑眼. 現在忽然又成了我的房介, 立刻和顏悅色起來,神態話語 完全兩個人一般. 過了幾天,我告訴我那個同事經紀.她不太明白,說"胡說,她明明住在附近嘛,凈說瞎話." 直到她老闆的事讓她發現, 她跟我才明白,原來都是這樣套錢的. 國內目前對房產經紀並沒有什麼嚴格考核,明確發給執照, 更沒有年審交會費一說.報紙上的中介公司多如牛毛,天天都在招經紀人,條件開得很低, 薪水卻很高,吸引了一大批人參與其中,良莠不齊,真是什麼人都有. 再加上國人那種特殊的聰明勁, 事先什麼也不了解的, 真的很容易中招. 甚至中了招都不知道已經被忽悠了. 可憐俺們窮老百姓, 以前是房子少,不好分,現在滿報紙都是房子,卻又不知道該怎麼下腳了. 工薪族攢那一點買房錢很不容易,多少年的心血呀,真的不想被一些缺德老闆們輕易忽悠了.