沒錢養老？榨取私房最後一滴價值！

「養兒防老」的思想，是中國農耕文明長期浸染的必然結果。年紀大了，田間勞動能力殆減，衣食自然依仗子孫。中國社會現代化和城市化的快速進行，使養兒防老越來越喪失了生存的土壤。「十一五規劃」提出要大力建設社會主義新農村，但去中西部的鄉下看看就會明白，許多村莊都成了「老人世界」和「兒童天地」，年輕人都被城市化進程所「俘虜」，而珠三角仍在猛鬧「民工荒」。
   
     
   
    新農村運動，誰來建設？這是個疑問，我們父輩一呼百應背著乾糧修水庫的時代一去不返了。農村老人，誰來養？這不存疑問，沒人養！一年只交10元的社會保險，無異杯水車薪。城市居民情況好點，但一對夫妻要照顧四個老人的現象越來越普遍，雖說有退休金，但50%以上無任何醫療保障，老人們有個大災大病，絕大部分普通家庭還是扛不住。
   
     
  
     
   
    "以房養老」，是通過住房反向抵押貸款（俗稱「倒按揭」）的形式實現，實際上是政府、銀行、保險、業主四方的「遊戲」。在政府的財政支持及政策協調下，老年人將私有房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，由金融機構對借款人年齡、預計壽命、房屋現值、房屋未來價值進行綜合評估后，按月或年支付現金給借款人，直至借款人去世，然後房屋產權歸金融機構所有。
   
     
   
    「以房養老」成為眼下的熱門話題，上海更是走在了全國的前面。從今年年初開始，上海市公積金管理中心就推出了「以房自助養老」項目。上海公積金管理中心「以房養老」基本模式為：市公積金管理中心在與老人簽訂合同之時，便約定按經評估的市場價格將房屋產權轉讓給市公積金管理中心，此後中心以優惠價將房屋返租給老人。如果租期屆滿老人還健在，則續租的租金在保證金抵用后可以全免；如果老人在租期內去世，則剩餘的租金歸老人的遺產繼承人。
   
     
   
    目前，上海公積金管理中心的「以房養老」項目主要針對65歲以上的老人，並且擁有50平方米以下的產權房。這樣，獲得的房屋可以被用來作為廉租房，符合本市推進「以房養老」項目的一個初衷。
   
     
   
    資料顯示，中國自1999年即進入老齡化社會，目前60歲以上老人超過總人口的10%，即1.3億多。但麻煩的是，中國的社會保險制度嚴重滯后，世界銀行研究報告認為，按照目前的制度模式，2001年到2007年間，中國基本養老保險的收支缺口將高達9.15萬億元。
   
     
   
    如果「遊戲」玩得順利，則能實現多方共贏：其一、老年人的晚年生活可以相對富足，與國外相比，中國人特別注重對家庭的奉獻，辛苦了一輩，晚年應該活得更瀟洒點。其二，銀行和保險公司因此擴大了投資渠道，增加投資收益；由於中國的儲蓄率世界第一，在宏觀調控之下，銀行大捆大捆的錢「困獸在籠」；而隨著越來越多國外保險公司殺入中國，保險業的競爭也日趨白熱化，銀行和保險公司急需拓展新業務。其三、減輕政府社會保障壓力，緩和社會矛盾。其四、能夠促進二手房市場的流通，有利於房地產行業的持續發展，因為隨著高速的住宅開發，二手房市場所佔市場份額越來越大，上海早在2004年已超過50%。其五、能夠擴大內需，老齡群體可支配收入大增后，將剌激他們的消費欲，旅遊、購車等大額消費也將流行，這對於目前內需嚴重不足的國情來說堪稱雪中送炭。
   
     
   
    在國外，許多國家已經就住房反向抵押貸款做了許多有益的嘗試。荷蘭是始作俑者，其後美國、新加坡、澳大利亞等國家也都在實踐中，其中以美國發展得最為成熟。美國自1980年代開始實行這項政策后的10年內，市場反應冷淡，但經過市場教育期后，從2002年開始以平均每年20%的速度快速增長，預計到2015年將達到237億美元。
   
     
   
    但這種養老方式是否能順利拷貝到中國，還有待實踐。我認為實際執行中可能主要會遇到兩方面的障礙。一方面，是金融機構的風險控制問題。由於存在房屋價值和業主壽命兩大可變因素，使金融機構的風險評估難度很大，尤其是中國的房地產市場目前尚處於初級發展階段，物業估評水平的提高是需要時間積累的。另一方面，是中國人的傳統價值觀問題。在發達國家，老人一般不和子孫同處一個屋檐下，如美國老人即使幫忙帶孫子，也會向兒子收費；而中國人更喜歡兒孫滿堂，即使因獨生子女現象越來越普遍而導致部分老人不得不獨居，思維慣性也會讓他們把房子作為遺產留給後輩，親情濃於金錢。
   
     
   
    但反過來考慮，這些阻力都不是絕對的。改革開放二十多年，中國人的觀念不一樣發生了翻天覆地的變化，就拿按揭買房來說，以前老是有人拿「中國老太太和美國老太太買房」的典故開涮咱中國人的保守消費觀，這才幾年，許多中國城市家庭的負債率已超過美國，其中上海家庭的債務比例高達155%，北京的家庭債務比例達到122%，而美國僅為115%。中國家庭結構和消費觀念的快速改變將使「以房養老」制度的執行性越來越強。不管怎麼說，越早開始試點工作，就越有利。