物業稅徵收再度風生水起 預計明年正式開徵

新華日報
CNETNews.com.cn
2007-10-15


　　一度沉寂的物業稅，因今年以來的高漲房價而被再度提起。近期，市場上關於物業稅徵收的消息不斷——

　　7月，國家發改委宏觀經濟研究院發布報告，建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，儘快徵收物業稅；

　　8月，中國房地產協會博鰲房地產論壇上提出7條建議，其中一條是加速推進物業稅出台、減少二手房流轉環節的營業稅；

　　10月12日最新消息稱，繼去年10月江蘇、北京、深圳等6省市首批試點后，近日國家又批准4省市為物業稅試點地區；專家預計，物業稅可能在2008年正式徵收。

　　昨日在接受記者採訪時，南京知情人士表示，有關物業稅徵收的討論稿，最快年底就會出台。

　　據南京相關部門負責人介紹，目前地價和稅約佔購房總成本的50%。也即是說，房價中的稅費，包括現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等，佔了相當比例。而所謂「物業稅」政策，就是將以上在買房時一併收取的稅費分攤到房產保有階段，逐年收取。

　　據悉，去年10月我省被國家列為物業稅「空轉」試點省后，省里曾數次召集各市開會研討相關事宜。省地稅局相關人士介紹，我省隨後選擇南京作為試點城市。南京市地稅局相關人士稱，今年以來該市幾個區和一個縣已經進行了物業稅「空轉」試點，「儘管沒有實際徵稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，就是一種模擬徵收。」對於擬定的起征點、免稅標準和稅率等，相關人士不肯透露。

　　知情人士還稱，現在說是試點，其實就是在摸底，研究如何執行。

　　[預計徵收辦法]

　　並非僅針對「第二套房」，按評估值的1%徵收

　　有關物業稅按何比率徵收，市場上有兩種說法，一說是按評估後房產總價的千分之八徵收；一說是按評估總價的1%徵收。

　　據業內人士透露，目前按後者比率徵收可能性較大。比如說，經過評估后，一套房產價值100萬元，那當年需交納的物業稅就是1萬元。「房產價值每年都要評估一次，如果房價持續升值，意味著物業稅交納數額也將逐年增加。」

　　業內人士認為，如果真按1%的比率徵收，是比較「嚴苛」的。不過，除此之外，關鍵還要看起征點、免稅範疇、是對大戶型征還是所有房屋都征等具體操作辦法。

　　據悉，目前醞釀的物業稅徵收對象，並不僅僅是帶有投機色彩的「第二套房」。因為物業稅的作用之一就是要抑制過度佔有資源，保護必要消費。而「過度佔有」，可能並不是按第幾套房來區分的，如果一個人只佔有一套房，但是這套房非常大，且地處風景名勝區，價值不菲，這套房子也得適用較高稅率。反之，如果一個人有2套房，但相加起來建築面積也不過70—90餘平方米的話，那這個「第二套」就不該課以重稅。

　　另外，超出自住範圍用於出租獲利的房產，也將徵收一定的物業稅。但這裡面也有區別對待，比如單位面積價值高的別墅和豪宅，可能適用較高稅率；相反，單位面積價值較低的普通住宅，則適用較低稅率。

　　「浩大工程」，實施面臨較大難度

　　房產律師告訴記者，《物權法》的出台實施，已經為物業稅徵收奠定了法律基礎。不過，物業稅與《物權法》之間還有需要協調的地方，比如，產權究竟如何登記和所有？是不是不交稅就註銷產權？因此，業內普遍認為，在目前的社會背景下，對不動產核收持有環節的稅比較困難，主要是徵收環節有難度。

　　相關部門人士介紹說，物業稅的開徵並不是簡單的稅費改革，而是涉及到土地使用制度、市場調控手段、住宅建設方式等多方面的一場深刻的變革。開徵物業稅的條件，分為技術條件和社會基礎條件兩部分，這一項「浩大的工程」，牽涉非常複雜的社會利益關係，怎麼征、怎麼管、怎麼評估、採用什麼樣的手段，等等，都需要完善的技術條件。有的專家認為，「比如建立房價評估系統，就需要增加大量的人力和物力。所以國家在實施時，肯定也會比較慎重。」

　　還有一個疑問是：即使在開徵物業稅的同時，把開發環節的稅減少了，那麼，地方政府會不會出於自身利益的考慮，「乘虛而入」，增加各種費，從而，把開發環節減稅的作用化為烏有？因此，專家認為，對於物業稅的作用應該綜合評估，對其設計也應該全方位考慮，倘若想當然地認為開徵物業稅就能降低房價，而不提前設計好相關配套措施，則物業稅開徵對房價的影響恐怕最終會令人失望。

　　不過，業內人士多表示，徵收是肯定的、是遲早的事，這也是與國際接軌的需要。

　　[觀點爭鋒]

　　國家稅務總局負責人日前表示，物業稅一旦徵收，可能成為房地產市場的內在穩定器。徵收物業稅能否達到平抑房價的目的？記者在採訪中也聽到了不同的聲音、不一樣的觀點。

　　●抑制投機，促進住房有效釋放，房價肯定會降

　　地稅部門有關人士表示，徵收物業稅後房價肯定下降。因為物業稅把一次性繳納的大部分房地產稅費，轉化為在房產保有階段分年收取，住宅的大部分房地產稅費可分70年繳納，即在購買時只需繳納1/70的稅費，其它的可在以後「養房」過程中慢慢繳納，這樣購房者在買房的時候，就將扣除土地出讓金等稅費，從而使得購房人一次支付的費用大大減少。

　　蘇鼎房地產研究所所長宋堅把徵收物業稅稱為「宏觀調控的『最後一招』」。他認為，從目前國家調控的動機分析，中央當前還是希望能藉加息和信貸緊縮等政策來穩定房價，一旦這樣的政策都不能奏效的話，肯定就會立即徵收物業稅。

　　「一旦徵收，不僅僅是平抑房價的問題了，而是房價肯定會降下來，甚至會降得很快。購買房屋越多、居住面積越大、投資房產越多，納稅成本就越高，手中持房多的人肯定會想方設法把房源『吐』出來，這就增加了市場供應，也將在一定程度上抑制市場投資投機需求，從而在一定程度上緩解房價上漲壓力。」

　　房產經紀人王小軍稱，儘管物業稅可能要明年才正式徵收，但消息既出，對市場心理預期會形成影響。「現在市場是政策密集，如果馬上再加息，那對市場的影響更大。」他認為，徵收物業稅，能在短時間內起到打擊房價快速上漲的作用。

　　●難撼房價，小心又多一個房價炒作「題材」

　　「房價的組成包括兩部分：購買價格和持有價格。分次收取物業稅時，持有價格的風險會大大增加。因為物業稅是按現值徵收的，而在50—70年的時間範圍內，土地價格一定是不斷提高的，而且在城市化快速發展過程中提高的速度還會很快。最終算下來，也許分次支付的價格要比一次性支付的價格成倍增加。」也有專家作出了這樣的分析。

　　據了解，在國外，物業稅不是用來「降房價」的，其本質上是對不動產佔有（不一定是所有）課徵的財產稅。多數國家和地區開徵物業稅的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要，即屬於財政型的物業稅。

　　更有市場人士稱，房市上很可能會因此又多出了一個房價炒作的「題材」。「從以往經驗來看，用稅收的辦法來解決房價，其調控效果並不明顯。誰都想享受資產價格上漲的好處，所以賣房時肯定會把稅費轉嫁到房價中，由此而進一步助推房價上揚。」

　　專家建議說，要讓物業稅徵收真正發揮效應，還需要各項配套舉措。比如，新加坡對於在10年內轉賣房屋的人徵收高達100%的交易稅，像這樣針對投機的嚴厲政策的配合，能夠有效遏制投機衝動的泛濫。另外，應切實增加住房供給，落實好保障性住房的供給，這樣才能從根本上真正解決房價問題。

不征物業稅，地方政府靠掠奪農民土地獲暴利來支撐城市開支，天理何在？
不征物業稅，炒房者獲利豐厚，而窮人年青人望房興嘆，天理何在？
不征物業稅，開發商可以高價賣房，尤其是港商，資金雄厚，大肆在內地賺錢，天理何在？

相關配套的事情會有很多，應該還會有個地產稅。

開發商們不用一次性把70年的地價都付了。競標得來土地開發權，「儲備」一年就多交一年的錢。

08年開徵，有點樂觀。還有很多問題沒有解決呢。

以前買了房的人呢？是不是退還已經交過的稅？
還有各種複雜的房產取得方式？怎麼辦？
光這一條，就會造成社會動亂。

聳人聽聞。在別的國家房產地產交稅沒有動亂，到了中國就有了。反正到時候政府收這個稅只是時間問題。稅有各種，有一次性銷售稅，物業稅，沒有聽說收了一種就不能收其他的。

[ 本帖最後由 華夏之聲 於 2007-10-18 22:17 編輯 ]

在美國我這裡每年都要繳的地產稅，繳納給地方縣的，大概２％。 轉售(零售)稅８.５％繳納給州的。工資根據收入百分比繳納給聯邦、部分州，我繳大概２８％。

補充一下：銀行存款利息、賣股票（贏利），年底也要繳稅。美國萬萬稅~~