房價調控失敗的必然

　中國目前的房價像一鍋沸水，同時沸騰的還有民眾的怨氣。經濟的持續增長和民眾旺盛的需求就是鍋底那把越燒越旺的大火，為房價升溫提供了源源不斷的動力，地方政府為了當地利益對宏觀調控陽奉陰違則是火上澆油，從十月份中國各地的房價情況來看，今年中央政府推動的宏觀調控房地產市場的措施，歉然無效，應了中國那句老話：雷聲大，雨點小。

　　從供求關係來說，房地產價格是個市場問題；可是從社會關係來說，這又是個民生問題，如果處理不好，就會衍變為政治問題。所以中央政府花了很大氣力來調控住房價格，不僅調子上升到政治的高度，而且各種行政措施力度很大，可是半年多下來，收效甚微，原因何在？從宏觀看，這次調控失敗大概有兩方面的因素，一是方法問題，二是制度問題。

　　在市場經濟的條件下，調控市場價格其實是個經濟問題，只能用經濟槓桿來調控，很難看到美國總統談房屋價格的問題，這事得讓美聯儲局局長去辦。市場學的基本概念是，供不應求就會導致價格上升。

　　從經濟學原理來看，決定價格的因素有兩個，供應和需求。中國的貧富差距越來越大，買不起房的人確實很多，有人戲稱所謂「按揭」就是「按著你的頭讓你揭不開鍋」，甚至有人說，中國的老百姓再也買不起房子了。但如果這個結論是正確的，那麼用不著什麼「不買房運動」，房地產市場的需求自然會很快衰退。但是房地產商卻說，別看房價高，買的人卻不見少。因為比較富裕在支撐著房地產需求，而且還需要若干年的時間才能滿足這部分需求。

　　整個社會財富增長導致中國土地資產價格上升是房價上升的根本原因，歐美、日本等國的房市發展經歷莫不如此。自2002年中國開始逐步走出通縮，2002至2005四年間GDP分別增長8.3%、9.3%、9.5%和9.9%，而這段時間也是房價高歌猛進的時期。在2001到2003年期間，收入上升幅度甚至超過了房價變化率。

　　雖然中國有商品房的歷史不長，但昨天的購房者和今天的購房者已經不可同日而語。在2001年，更多的買房者可能僅買得起三十萬元一套的房子，而在2006年，買得起六十萬元一套的房子的大有人在。

　　一句話，經濟在增長，收入增加了，能花在房子上的錢越來越多了，所以房價上漲了。

　　中國經濟多年持續向好，第一批獨生子女潮的不期而至，成了突然增加的購買群體，這一群體匯合原來穩步增長的成熟消費者，推動四年來房價屢創新高。

　　中國自1978年開始一胎化，現在二十五至二十八歲年齡段的人正好是第一代獨生子女參加工作兩三年之時。專家分析購房人群年輕化的原因時表示，這些年輕的購房者可以得到雙方父母兩個家庭力量的支持，這讓他們進入房地產市場的時間提前了許多。同時，由於房價連年攀升，也使得不少年輕人出現「價格恐慌症」，提前釋放了自己的購房需求。

　　除了獨生子女這一購房生力軍，其他的購房者還包括城市拆遷改造中出現的大量拆遷購買者、海外留學歸來者、富裕的外地購房團、為靠近名校而置業的父母、外地駐京機構、在京工作的外國人等等，而這一切莫不與中國經濟的繁榮有關。

　　在如此強勁的需求支撐下中央開始新一輪的宏觀調控。從去年下半年的國八條，到今年初的國六條，再到建設部、發改委等九部委的十五條政策，再到現在的土地增值稅政策，此一輪宏觀調控，中央的決心不可謂不大，卻收效甚微。原因何在？

　　中央政府的宏觀調控還是原來的三板斧，控制銀行對開發商的銀行信貸；查處炒樓的投資者；進行輿論轟炸，打擊房屋市場信心，這些措施都是需求的方式，在今天的中國這種方式顯得落伍，無法適應環境的變化。

　　當然，中央政府對這種方式很熟練，也很熟練。當年計劃經濟時代用的就是這一套，當時經濟面對的問題是生產力又跟不上，市場總是供不應求，只能控制需求的辦法來平和供求，比如發糧票、布票，都是控制需求的辦法。

　　為什麼這些措施在計劃經濟時代有效，現在卻無效了呢？因為需求不會消失，只是被延遲了。就好像準備結婚一對小情人，他們最想要的是什麼？當然是房子了。這種需求是不會消失的，你能推遲他們購房的時間，等到他們掏錢的時候，如果房屋供應沒有倍增，房價就會更高，因為新的需求在不斷發生。現在的情況正是這樣。

　　從1993年到2006年，十幾年來中國經濟、政治局面已經發生了巨大變化，如果用當時一刀切的行政手段來控制房價，無異於刻舟求劍。

　　從銀行的角度來看，1993年宏觀調控一聲令下，銀行停止貸款，大量在建項目中途停工也在所不辭，造成了大量銀行呆帳壞帳。但當年房地產市場的資金絕大部分來自銀行，而目前房地產企業獲得的銀行資金僅占其資產的六成以上，其它資金和外資佔有相當比例，僅僅掐住銀行信貸並不能撲滅樓市旺火。更何況現在的四大國有銀行（工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行）或者已經上市、或者正在做上市的最後準備。四大國有銀行角色在向商言商、追逐利潤轉變，政府在決策時需要顧及到金融安全、銀行利益，強行停止貸款、硬剎車的辦法已經不合時宜。

　　外資的大量湧入也弱化了宏觀調控對房地產市場的效果。雖然中央年中公布限制外資投資房地產的171號文件，但國家統計局新近公布數據顯示，上半年中國房地產開發企業利用外資摺合人民幣167億元，較去年同期成長32.5%。前三季利用外資升至259億元，增長率更飆至46.6%。

　　房市火爆、房價難降的另一個重要原因是地方政府與地產商聯手對抗中央的宏觀調控。地方政府為了當地或個人利益，對宏觀調控陽奉陰違，尤其趁硬指令未達趕尾班車，加大投資。早在去年春季以來的國內商品房市場上，一直就存在著兩股力量的博弈：一方面是中央政府以穩定房價漲幅為基調的調控政策措施越來越細、力度不斷加大；另一方面則是各地商品房價格在「漲幅同比下降」的說法中持續上漲，許多城市的房價連創新高。

　　從供應的角度來看，本次宏觀調控的一大突出特徵是國土資源管理部門發揮了重要作用，其所採取的措施主要是收緊土地供應。這必然推動房價上漲。國土部門再三解釋說，市場上並不缺土地，問題是，國土部門不斷釋放出來的收緊土地供應的信息本身，就足以讓人們形成土地供應減少、因而房屋供應減少的預期，這一預期必然推動人們的入市熱情，需求增加，房價自然會被推升。

　　轉型期的中國經濟蘊涵著中央政府與地方政府、供應與需求、經濟過熱與硬著陸、市場化與計劃經濟等諸多博弈，而房價恰恰集中體現了上述矛盾。對於中國經濟這樣一個龐大、複雜、矛盾的綜合體，僅靠宏觀調控這一不合時宜的行政手段註定只能是隔靴搔癢。

　　中央政府應該採取怎樣的措施調控房價呢？其實很簡單，推出更多的土地，讓更多的發展商蓋房子，提高二手房屋交易的效率。如果土地不夠怎麼辦？也簡單，擴大城市規模，兼并城市邊緣的郊縣。總而言之，增加房屋供應才能根本解決房價高企的問題。沒有其他辦法，在這個問題上講政治都沒用。