以房養房，在加拿大可能遇到麻煩嗎？

作者: 佚名

  一位來自四川的太太，因為一房多租被人告了，市政府給她來了一封信，通知她要派人來檢查，她一時不知所措，打電話到編輯部來求救，詢問我們應該怎麼辦。

由於越來越多的中國移民加入「以房養房」的行列，我們遇到的此類諮詢電話也越來越多。筆者曾經碰到這樣一個例子，一個六口之家，一對夫婦，兩個小孩，加上一對老人，超出自己能力買了一幢4000多尺的大屋用於自住加出租，他家將一層隔成3個睡房，外加客廳、廚房和洗手間；二層隔成5個睡房和3個洗手間；地下隔成3個睡房，外加洗衣房和一個洗手間。除了他們一家人，二樓又住了3個單身，一樓住了6個留學生，地下還住了兩家。十幾口人每天進進出出，有時還帶朋友來，人來人往，車到處亂停，嚴重影響了鄰里的正常生活。他家的鄰居是西人，對此煩不勝煩，在多次警告無效后，一紙告到了市政府。市政府接到舉報后，立即給他家來了一封信，要派Inspector來檢查，檢查人員一來，看到這麼多人同居一屋，明顯違反規定。接下來，Fire Marshal也來了。人一多，火災隱患就大了，消防局要來看看你家是否符合消防標準。再接下來，稅務部門的人也來了。既然你出租，那就有收入，出租多長時間了，是否按時上稅了…。當然，這些檢查都不是免費的。

這一通查下來，市政府給你兩條路：一，一個月內清空所有住戶，變成自住房，不再出租；二，限期進行整改，達到出租房的一切標準。最後，這家人考慮，要達到市政府的標準，還要投入一大筆錢，買這麼個大房子，已經傾其所有了；再說這房子已經被市政府盯上了，今後肯定會經常來檢查，只好選擇不出租；但不出租，自己又養不起這麼大的房子，於是只好賣掉了。

合法出租有哪些標準

我們來假設一下，如果這家人選擇第二條路，按照市政府的要求進行整改，那他需要做哪些工作呢？為此，本報記者特地採訪了Remax Excellence Realty Inc.的地產經紀陳建斌先生。陳先生在房屋租賃市場摸爬滾打近十年，自己也經營好幾幢出租房，無論是理論還是實踐，他都積累了一大套獨特的經驗。他和搭擋Kevin Guo舉辦的「房東房客聯誼會」系列講座，在多倫多大陸華人社區和留學生中已頗有名氣。

據陳先生介紹，對於自住房屋，根據市政府有關規定，你最多只能出租給一戶人家，也就是所謂的「第二寓所」原則。「第二寓所」指的是設置在獨立屋或半獨立屋內的一套自給自足的出租房間。所謂自給自足，是指必須有單獨的廚房和衛生間，必須分門出入，也就是說，必須是一個完全獨立的單位。除此之外，市政府對「第二寓所」還有許多具體的規定，比如說，設置第二寓所的房屋必須至少是五年新，也就是說，五年以下的新房是不允許設立「第二寓所」的。之所以這樣規定，是因為建築商對新房一般都有7年的維修期，如果新房結構有什麼問題，五年之內應該都表現出來了。還有就是，第二寓所的面積要小於自住部份的面積，設有第二寓所的房屋必須至少有兩個停車位。



另外,第二寓所還必須符合安省的building code及fire code的一些具體規定。比如每人最小生活空間不得少於9平方米或100平方英尺，壁櫥和衛生間除外；室內天花板的最低高度應不少於6英尺5英寸；房門應該是實木或金屬的，厚度不少於45mm；第二寓所必須有進口和出口兩個通道，以防失火時一個通道被阻，還可以從另一個通道逃生，如果沒有直接通向外面的出口，窗戶必須至少有0.38m²大；每一層樓都需要安裝煙霧報警器，卧室外必須安裝一氧化碳報警器；第二寓所與房屋其它部分之間應有防火隔離，如30分鐘等級的防火牆等。關於最後一點，陳先生補充到，雖然第二寓所可以設置在屋內的任何一層，但大多數都設置在地下室和閣樓上，一旦有火災，撤離需要花費較長時間，所以，一般自住屋只需要15分鐘等級的防火牆，但第二寓所防火牆的等級要求要高很多，必須達到30分種才能燒透的標準◦

我們上面講到的那家人，由於是自住房，按規定只能有一套「第二寓所」用於出租。如果要出租給一戶以上，那就不能用於自住，而是整幢房子純粹用於出租。這種出租房，規定又不一樣。據陳先生介紹，買房出租，首先要考慮的是Zoning問題。Zoning分很多等級，從Single family到Dual Plex，Tri Plex，Four Plex，Five Plex等等。出租給兩家，為Dual Plex；出租給三家，為Tri Plex，依此類推。一般來說，Four Plex以下的，屬於Residential；Four Plex以上的，就屬於Commercial了。如果打算投資買房出租，首先要向政府申請Zoning。政府經過檢查，覺得你買的這幢房從結構到面積都適合你申請的Zoning，才可以進行下一步，如消防檢查等，全部檢查合格，才能發給你准租證。

僥倖心理不可有

目前多倫多華人房屋出租市場，真正達到標準的並不多，存在很多「灰色地帶」，大家都抱僥倖心理，捱得一天算一天，每人舉報算我走運，有人舉報算我倒霉。畢竟煩擾鄰居被舉報的還是極少數。問題在於，什麼事都有可能發生，讓你防不勝防。筆者曾接觸到這樣一個例子，某房東一屋多租，其中的一對小留學生情侶鬧矛盾，男的拿水果刀把女方扎得滿身是血，被人報警，結果警察一到，把一屋子人都帶去詢問，一來二去，全露餡了。

百利置業地產經紀袁浩彬先生還講了一個例子，他有一位熟人，把地下室用來出租，女租客和鄰居西人老太太混得很熟。碰巧這位房東因為院子圍牆的事和鄰居老太太發生了糾紛，於是趁女租客邀她進屋坐坐的機會，將地下室的格局都畫了圖，然後舉報到市政府。這位房東倒是限期進行了整改，達到了要求，不過是被迫的，據說後悔得直打自己的嘴，怎麼就一時沒管住，跟鄰居吵起來了呢！

合法出租為什麼那麼難？

在一個法制社會裡，法律出台卻不能貫徹執行，聽起來似乎很不可思議。但我們也不能說這全是房東的覺悟問題，目前租房市場的現狀與政府的容忍和默許也有很大關係。一旦有人舉報，政府追究還是要追究，但力度不大，最多派人來檢查，一般不會罰款，只是要求你限期整改，主要是為了住戶的安全考慮。很多房東也就是利用了政府的曖昧態度，反正抓住了也沒什麼大不了的處罰，最多一個限期整改，願意整就整，不願意整，大不了不租了。

話說回來，如果經濟足夠寬裕，有誰願意把自家住的房子分一半出來出租呢？即使是投資買房出租的，大部分人也是以此為生計。買完房基本上所剩無幾了，再拿出一大筆錢來整改裝修，確實有難處。

屋主有屋主的難處，其實政府也有政府的難處，街頭已經有那麼多無家可歸的人了，一旦痛下殺手，真正規範出租市場，那麼多低收入窮人怎麼辦？幾十萬人將流落街頭啊，這些人怎麼安置？政府還得再建多少庇護所？任何一個政府在都不得不考慮這些社會現實。

目前的房屋出租市場，就是這樣一個兩難的境界。

「灰色地帶」還要灰多久？

租房市場的「灰色地帶」還要存在多久？這是一個很難回答的問題。市場上每年都有那麼多的租客，需要靠「灰色地帶」來消化掉。政府要真正痛下決心，一步到位使市場規範化，目前來看還很難做到。法肯定要立，但執法的力度，還要靠市場這根槓桿來調節。出租市場緊俏，執法力度大概會松一些；出租市場供大於求，政府就會加大執法力度，以保證合法出租屋的權益。不管政府的態度如何，有一點房東們必須心中有數：合法出租，對你及租客的安全，都是一種保障；即使今後要賣房，這也是一個絕好的賣點；最重要的是，依法辦事，能讓你有一份坦然的心境。

以房養房,是個好的賣點,最重要的是要合法,也要考慮稅務,要悄悄進村,打槍的不要,...說實在話,聽許多朋友說過加拿大這方面的事,加的房不貴,出租回報又好,做這生意何樂不為呢?

大房雖好,但不如小的爛屋好,多幾個小的爛屋爛借,好過一處大房.