加國買房 （連載）

買房誤區小析

卑詩陽光



一. 很多中國人都抱有這樣的成見:等一切(工作)都相對穩定下來了,有了足夠的DOWNPAYMENT了,一步到位,買個DREAM HOUSE.

其實HOUSE MARKET的特點決定了即使到時候你的條件具備了,房價也早己是此一時彼一時的事情了.彼時買不起的房子,此時也未必能輕鬆買得起.



很多人定個3-5年以上的居住時間,是比較保守的,意在賣時能高於願價. 其實能否賣個好價錢, 時間並不是最重要的因素,儘管住的時間越長越好. 房地產升值快慢決定因素是: LOCATION, LOCATION, AND LOCATION.



LOCATION1: 是否在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND好的 SUBDIVISION. 這點大家都比較清楚, 不必我多言.



LOCATION2: LOT SIZE. 所謂房子升值,更確切地說是地升值的,房子越住越舊,超過20年,有些東西就開始過時,開始需要維護,應該貶值才合理, 但除了大環境的水漲船高,通貨膨脹等因素之外,最最關鍵的原因是LOT在大幅升值,抵消了房子的損失(如果有的話). 但如果房子維護得好,其價值損失僅僅是維護的費用而已.所以買房是為了住,買LOT是為了升值.



LOCATION3: 即使是在好的SCHOOL DISTRICT, 好的COMMUNITY AND確好的 SUBDIVISION, 好的位置也決定了其好價格.如是否在SUBDIVISION的最邊緣上? 一般因為靠近大路而比較吵,BACKYARD的PRIVACY不好. 是否在小區的主要交通線上? 一般過往人員較多,進出車不方便. 再有就是附近環境等因素...



總之, 大原則就是物以稀為貴. 好房子比好LOCATION多,所以LOCATION就自然貴. 那就是為什麼人們常常會看到一個位於交通要道上的大房子"物超所值",實在是吸引人. 但你千萬別那此房價做參考買房,否則是給自己找不愉快.



其實量體裁衣,不要攀比,掌握好時機以上面所述為原則, 及時在力所能及的條件下買力所能及的房子,做有房族很容易.



我的一個同事大約5年前一結婚用9000元做DOWNPAY就賣了14萬多的60年舊的大LOT,小房子. 兩年後,在他太太懷第二個孩子的時候, 他轉手以近20萬把房子賣了,又買了個大LOT的28萬的房子. 最近聽他說他又把房子賣了(約33萬),說看好了一個40萬的. 我估計即使到現在,他們兩個人的收入一年也就是8-10萬的樣子.



大LOT的缺點就是YARD WORK 比較多. 但很多當地的人很是以HANDY 而自豪, 我提的這個小夥子就很能幹YARD和房子的活, 如他自己種草,和我說要鋪多厚的TOP SOIL 就一年不用給草澆水了,裝一個微滴系統,他的LANDSCAPE GARDEN 一年能省65%以上的水費,他如何用幾百$ UPGRADE 了DECK , 如何將他最早的老房子內外整修,還割出了個小睡房,等等... 他說他等於有個SECOND CAREER, 讓他白住房.



二. 還有一點,很多人認為, 有房子對跳槽換工作不利,不跳槽工資上升慢. 不見得!



事實是旦凡收入長的快的地方,其房地產價格都是跳躍式上升. 上升時, 房地產價格永遠走在收入的前面; 下降時,房地產價格又永遠走在收入的後頭. 跳到工資越高的地方,其房價也高於其他地區. 其實很多情況下,如果你有房,你還有RELOCATION FEE.



這邊的僱主給新僱員的RELOCATION FEE是抵其公司稅的, 所以並不是一筆多大的開銷. 而且RELOCATION FEE包括房子的CLOSING FEE. 多數情況,公司會托房產公司待賣你的老房子. 你自己根本不用操心.而且老房子的EQUITE 房產公司提前給你,你可以在新地再買房子.



很多人還沒有體驗過有房異地換工作的事情.因而想象有房是換工作的包袱. 人生中又有什麼不是包袱哪? 人活著是為了職業發展,還是職業發展為了生活? 他們之間不應該有非此即彼的矛盾關係. SERIOUSE 僱主現代的HR管理,十分看重僱員隊伍的穩定性和可控性. 你若有房在本地區,僱主會認為你比無房(租客)的要穩定可靠得多. 所以RELOCATION是僱主吸引控制人才的手段. 尤其是業務好的公司,他最怕的就是人員的頻繁TURNOVER.



三. 認為買房要找AGENT (REALTOR),其實你可以省掉這筆額外開銷. REALTOR就是一個牽線搭橋. NO VALUE-ADDING.



多數情況下, AGENT提6%的成, 由4方瓜分:

1,賣方代理,

2,賣方代理所靠掛的房地產公司,

3,買方代理,

4,買方代理所靠掛的房地產公司,



所以每方只有1.5%



有時代理自己尋來的房源,尤其是好LOCATION的,不等上報靠掛公司,就有OFFER了. 此時他可掙至3%,即使是掙1.5%,他也不虧.



所以買方SALE BY OWNER 的房子,可以下討價3%以上. 買賣方共分3%的代理費.



省錢就是掙錢,就是長工資,就是第二職業.你的那份羅嗦(自己打廣告,自己OPEN　HOUSE等)值1-3萬$,你就是再跳個槽,也就是多出這個數. 這叫SELF-EMPLOYED.



如果一方帶有REALTOR, 談判嘛, 只付1.5%,這個REALTOR就掙夠了. 如果你是買方,而你的REALTOR不給提你要求的OFFER, 你就FIRE他自己直接同賣方談好了. 這不就有省下了1.5%! 羊毛出在羊身上,即使你同賣方分了這1.5%也合適呀.



四. 希望等房地產DEFOAM了再買房, 但是很難等到,如果有那麼一天,恐怕你也LAY-OFF了.



房地產是與就業緊密聯繫的,就業率支撐著它.雖然INTEREST也有很大的影響,但往往是INTEREST降了,而房價急升; INTEREST上揚了,房價仍巍然不動. 關鍵還是就業信心. 如果INTEREST長得太高,那就不光是房地產業有危機了,所有的產業都會受影響,工廠公司都會因為債務陷入危機. 房地產DEFOAM了,你也可能失業了...



最後說一下買房是如何賺的, 以下是一位網友的貼子,僅供參考.

i bought it 6.5 years ago for 125k, i paid downpayment and closing cost 29K, and paid interesting, priciple tax about 65K, total, i paid 94K on the house, the house value is 230K today, if i sell now. i can get cash 160K (230k-70k mortgage balance), so i get net profit 66K(160K-94k=66K ), that is about 70% net gain on 94k investment during this period, consider my invest is gradually paid( monthly) the actual return , count as 4 years, yearly gain is about 10%, not to included free living.[/COLOR]

關於買房首期的款存

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買房要付出的房款一般分2部分：一是首期款，在買房時立即支付；二是房屋貸款，可在長達25年裡分期償還。

首期款存到多少才可以買房呢？一般情況下，首期款付5%就可以申請貸款買房了，但如首期款低於25%，需要要購買貸款保險，此保險受益人是銀行。保險費通常是幾千元，一次性支付，通常放在房屋貸款總額中分期償還。理論上要儘可能多付首期，首期款付得越多，貸款越少，貸款利息支出越少，而且首期超過25%，不必買貸款保險。但實際上，要綜合考慮貸款保險，利息支出和房屋價格上漲各種因素。例如2002年張先生想買20萬的房子，但手頭只有3萬元即15%的首期款，如果買房要付3千元的貸款保險費。於是他決定存夠首期款再買房。今年終於存夠5萬元即25%的首期款，省下3千元貸款保險費，但房價已上漲了1萬多元，再把這一年裡租房的租金與貸款買房付給銀行的利息加以比較，還是虧了。所以如果看中滿意的房子，就不必死守25%的首期款而錯過買房機會，5%首期加上房屋貸款就可以提前實現你的買房夢。

那麼哪些錢可用作買房首期款呢？買房首期款應該是你自己的錢，主要包括：銀行存款，RRSP、OHOSP帳戶的存款，現有房產的價值，可以變現的股票債券等等。另外，放在銀行保險箱中的錢最後需要取出存入銀行帳戶。從家人和朋友處借來的錢銀行不認可，如果該筆款項是贈予的，須出具Gift letter，說明這筆錢已經完全屬於你。

如果已經有了買房的打算，要充分利用聯邦和安省政府鼓勵買房置業的各種優惠政策。安省政府的OHOSP計劃特別適合低收入家庭如新移民，如連續5年參加此計劃, 不僅可獲最高達5千元退稅獎勵，而且可積累2萬元以上的OHOSP存款用作買房首期款。對於收入較好有RRSP帳戶存款的家庭，可以利用聯邦政府的HBP計劃，從RRSP帳戶中借出錢來作首期房款，一個家庭可提取高達4萬元的RRSP作買房首期款，分15年還清，不必交稅不付利息。為了減少貸款利息等費用，買房儘可能多付首期款，但應留一部分現金用於其它買房費用如土地轉讓費，律師費，搬家費及傢具和電器的花費等，以及其它生活費用和不時之需。房屋貸款開放式還是封閉式？允許增加供款額的比例是多少等等，可以諮詢你的貸款經紀或者財務顧問，通過準確計算，提供多種方案，作出明智選擇。

（安省註冊貸款顧問海倫）[/COLOR]

在加拿大買房子嗎？請看

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事實上，不論你買的是二人世界用的小屋，還是超級的豪宅，可以說你需要面對同樣的毛病。特別是在如今的這個市場中，只要房子被LIST出來哪怕幾個小時或幾天，買家都更有可能犯錯誤。他們都會想："如果我現在沒買到，可能再沒機會……"其實，他們並沒有做足家庭作業，特別是以下的十大誤區：

1． 沒有做預算

買房如果超出了實際的價格範圍，就可能使其他的重要投資受到損壞，比如養老保險，孩子的教育投資等等，還不談其他的娛樂開支。 房屋按揭經紀通常會告訴你能"借"多少錢，但這個數額往往並不是你能"承受"的金額。如果你有好幾個孩子或者你們比較愛好旅遊，那怎麼辦呢？所以我們應該考慮購買房屋會給我們每個月的花消帶來多大影響，一定要考慮整個月的詳細開支。所以多數專家會建議一個家庭的總負債不應該超過他們總收入的36%。

2． 選擇了錯誤的按揭

許多買家都忙於尋找一個可以解決房屋按揭的金融機構，因為賣家往往會考慮那些按揭已經PRE-APPROVED了的買主，這樣就忽略了按揭本身的各類選項。我們可以選擇浮動利率、短期固定利率和長期固定利率，那麼它們的差別是很大的。但要記住短期的按揭每月還款要高於長期的按揭，一個15年期的按揭每月供款要比30年的按揭大約高25%。

3． 選擇了錯誤的社區

一些區的房價非常貴，所以我們要買那些承受得起的房子，但這並不是說我們要買最便宜的屋。地產界的名言是"LOCATION，LOCATION，LOCATION"，可見地點的重要性。如果這個區不好，你不僅會很不開心，而且將來會很難賣的出一個好價錢。所以要多聽多看，了解社區有什麼資源，提供什麼服務等等。不要忘記了學校，要打聽一些考試成績的排名，升大學的比率，老師的比例等等信息，多和附近的一些家長聊一聊。

4． 你並不知道到底房子值多少錢

最好的方法知道你所要購買的房子價格是否公平，是比較同一區域內的相似結構的房子的價格。你可以通過你的房產經紀了解到這些信息，包括過去一些年份在這個區買賣房屋的成交價格。

5． 你選擇了一個不好的地產經紀

選擇了一個錯誤的經紀是一件很頭疼的事情。你需要的經紀應該是能夠為你服務，而且知道你確實的需要以及了解你的財務能力的人。來自朋友的介紹一般能幫助你找到一個較放心的經紀，或者比較兩三個經紀，然後選定一個，不要同時選多個。參考一下他們過去的業績，對你想買房子的區域的了解程度等等。

6． 沒有去了解周邊環境

如果你像大多數買家那樣，在周末的時候忙著去看新出來的賣盤。那麼你知道你想入住的區域平常或天黑后是什麼情況嗎？那裡的所謂交通便利，會24小時車水馬龍嗎？周末會經常有各種喧鬧的聚會嗎？要得到這些問題的答案，只有親自在不同的時間段，比如晚上、周末及非周末的時間，去到社區了解才行。記住：在決定購買之前，儘可能多的了解周邊環境及鄰居。

7． 沒有請專業人士驗屋

給大家的底線是沒有驗屋就不要買房。畢竟，任何人都不想買一個電力系統老化或地庫漏水等毛病的房子。即使是新屋，你也需要知道所有的施工是否都完成得合適。一個典型的驗房通常不超過300元，包括了檢查水、暖、電、結構、屋頂等等方面。哪些通常不包括呢？白蟻、氡、石棉、霉、鉛等一般不包。一般的驗屋師都會告訴你那些要檢驗，哪些不。一般人看房子的角度和驗房師所看的角度完全不同，這一點很重要。

8． 忘記了考慮RESALE

買家很容易在看房的過程中忘了將來要如何賣掉房子。其實，在你瀏覽房子的時候，嘗試用賣主的心態來看看那幢房子，哪裡大了，哪裡不夠用等等。所以在買房子的時候一定要記住賣房子的那一天。

9． 你在那個區里買了最貴的房子

你買了你夢寐以求的房子固然是一件很高興的事，但如果那間房子是那個區中最貴的一個，那麼就可能有點問題了。很簡單，你的房子是50萬買的，你當然希望周圍的房子也和你的一樣是50多萬。當你看到你的鄰居房子只值15萬時，你的心情一定又很沮喪了。所以一般專家會建議：當您所購買的房屋價格超過鄰居的50%時，你最好放棄。

10．忘記了交割日的開支

當到了交割日，而你卻發現沒錢時，是一件多麼糟糕的事。要記住，交割日的開支可能會佔到房屋購買價格的2%。可能有沒有付的律師費、相關稅費、銀行費用、搬家等等，這一點千萬不要疏忽。

看看以上這些，你都做到了嗎？如果沒有，請切記在心！



加拿大購屋手冊

購屋常用術語

agreement of purchase and sale 買賣合同 　　
downpayment 首期款，頭款 　　
deposit 定金 　　
mortgage 以房屋做抵押的一種貸款 　　
payment 付款額 　　
capital 本金，本錢 　　
interest 利息 　　
home inspection 驗屋 　　
realtor: 房地產經紀人 　　
maintaince fee 管理費 　　
security guard 保安人員 　　
payment=capital+interest 付款額=本金+利息注

購屋要考慮的因素

一、地點(location) 　　

在選擇買房地點時，交通，購物，上班，上學是通常要考慮的。一般來說，人們喜歡把地點選在比較好的區域。好區的特點是房屋質量好，學校質量 好，居民素質較高，交通發達，購物方便。在多倫多，比較好的區域有：Richmond hill, Markham,NorthYork區的Yonge街以東和Scarborough的西 區；Mississaga是靠近多倫多的一個新興城市，那裡的房子比較新，而且 價格比多倫多便宜。同類房屋在不同地區有不同價格。據統計，中國人買 房子在多倫多東部的居多。

二、價格(price) 　　

房屋價格由地點，房屋類型和面積決定。多倫多的Scarborough區，房價相便宜一些。通常情況下，打算花15萬加元以下的買主，買兩間bedroom的 公寓房比較合算；20萬加元左右，可以買到三間bedroom的townhouse;30萬 加元左右，可以買到三間或三間以上的獨立屋。有些兩間bedroom的公寓房，五，六十萬加元就可以買到，但管理費較高。

三、類型(type) 　　

買主都有自己買房的目的和用途。不同類型的房子特點不同。有些人買下房子沒有時間管理，或不想為房屋管理費心，如冬天掃雪，夏天鋤草等，可以選擇買公寓樓。公寓樓設有房屋管理處，房主每月要交納管理費。公寓的另一個特點是樓內有24小時的保安人員(SecurityGuard)值班，進門要刷 卡，安全性好；樓內還有健身設施，如游泳池，桑拿室，撞球室，乒乓球 室，保齡球室等。使用這些設施不用另交費，全部包含在管理費中。有些人喜歡種花種菜，就要選擇帶前，後院的房子。如果買房是為了出租用，打算完全出租給別人住的房子買公寓較好，自己住，只一部分出租的房子，買獨立屋較好。因為獨立屋大，地下室也大；有些做生意的人，買房子是給別人看的，就要選擇又大又好的房子。

房屋的種類

1、 獨立屋(detached) 　　

只有一戶人家的房子叫獨立屋。獨立屋有兩層和地下室。一層是廚房，廳和衛生間；二層是卧室，衛生間；洗衣房在地下室；有前，後院。三間卧室的獨立屋的價格從25萬加元起價。買獨立屋不用交管理費。 　　

2、 半獨立屋(semi-detached) 　　

半獨立屋是兩戶人家連在一起的房子。有兩層和地下室，有前，後院。房屋內部結構類似於獨立屋。所不同的是，兩戶人家之間合用一堵牆。三間卧室的半獨立屋從20萬加元起價。買半獨立屋也不用交管理費。 　　

3、 公寓(codo) 　　

檔次低一些的公寓叫appartment) 　　公寓是多層建築的樓房。每戶房間的結構有兩種：一層的普通結構和二層的複式結構。複式結構的房子，一層是卧室，廚房，廳和衛生間；二層是卧室，衛生間和洗衣房。有1-3間卧室的房子，價格從10萬-40萬加元不等。買公寓要交管理費。 　　

4、 排屋(townhouse) 　　

多戶人家連在一起的房子叫排屋。有一，二，三層三種結構。最常見的是兩層一層是廚房，廳和衛生間；二層是卧室，衛生間；洗衣房在地下室。有些排屋帶地下室，有些不帶。排屋只有後院。3間卧室的排屋從13萬加元起價。買排屋要交納管理費。 　　

5、 平房(bangalou) 　　

平房只有一層，有前，後院。有１－３間卧室的３種結構。價格從十八，九萬到六，七十萬加元不等。買平房不用交管理費。

購屋付款方式 　　

買房可以向銀行貸款。但首期款(downpayment)要自己先付。首期款是買房子時第一次支付的錢數，從5%-100%不等。對於沒有工作的新移民，要付房價總額40%的首期款，其餘６０％可以向銀行貸款。對於有工作人士，收入越高，信用越好，可以向銀行貸款額越高，付首期款的比例越少。 　　

還貸款的最長期限是２５年，５年為一期。每5年銀行變一次貸款利息。還款期限越長，每月向銀行付的貸款利息越高。以一個月收入為４０００加元的三口之家為例。這種收入的家庭，買一個１５萬加元左右的2間卧室的公寓比較好。

購屋房地產經紀人 　　

選一個好的房地產經紀人是買房子的第一步，也是重要的一步。 　　

買(或賣)房子要找經紀人幫助。經紀人的主要作用是保證客戶的利益不受任何損失。同時，好的經紀人也可以提供最好的銀行利息。找一個好的經紀人可以為買主(或賣主)帶來很大利益。本文只介紹買房的情況。買房前，要找驗屋師驗屋。驗屋項目包括房屋的面積，房子蓋了多少年，以前有多少業主以及房屋的價格等；同時，還要找一個律師幫助辦理所有相關的法律文件，如：房子的產權證(業主是誰)，業主是否有債務，房子的銀行貸款是否還清等等。好的經紀人可以給買房人推薦有經驗，收費低的律師和驗屋師。因為經紀人提供的信息在法律上是準確無誤的。 　　

買房前，買，賣雙方要簽一個合同。這個合同是由買方經紀人寫的，寫好后，賣方可以修改。有經驗的房地產經紀人能寫出好的合同，從而給買方帶來很大利益。好的經紀人還可以根據買方的經濟狀況和買房需求，幫助選擇地點，價格和房屋類型，並提供好的首期款和銀行利息。


在您購買房屋的過程中，您除了需知道您可以負擔的頭款之外，您還需預算所需的額外費用。 一般來說，完成買賣合約雙方總共的費用約為房屋售價的 2% 至 5%。費用多少將根據房屋所在省份及城市而定，而且通常與房屋價格有關。以下是這些費用的用途，您的貸款機構，律師或代表公證行以及您的房屋經紀可幫助您估計所需費用。

房屋估價費
這項費用是支付給房屋估價專家作為估計房屋價值的費用。房屋貸款機構將需要房屋估價以決定房屋的售價是否具合理的市場價格 。

土地測量費 （或以業權保險替代）
房屋貸款機構通常需要有關房屋最近期的地段測量，或以業權保險替代(title insurance in lieu)。

樓房檢驗費
這項費用是指專業驗屋師檢驗房屋所需的費用。

房屋貸款申請費用
如果您申請的房屋貸款款額是屬於高比率的房屋貸款（即首期付款少於屋價的25%)，房屋貸款保險機構便可能會收取這項申請費用 。

房屋貸款違約保險
首期付款少於屋價25%的高比率房屋貸款需購買違約保險。這項費用通常會加於房屋貸款上，最高可達貸款款額的3%。這項還款保險有別於房屋貸款,人壽及殘疾保險。

律師費
這些費用包您的律師或公證行所收取的法律專業服務費，收費將用以支付查冊費用，產權查詢，擬訂業權契約文件 以及準備信貸文件及物業交接等。費用亦包括各項登記費以及其他有關雜項費用等。

已交稅款、水電煤氣等賬單及其他費用
您的賣方可能在交易完成日之前已繳交以上部份賬項，所以您需要將有關款項退還。交易日以後產生的所有賬項，包括稅項、水電煤氣費用及其他費用均須由買方負責。

省稅
這項費用一般指土地轉讓稅(Land Transfer Tax)。這項稅項適用於大多數省份，而且通常是以房屋售價的一個百分率計算。至於新建房屋，部份省府亦可能有稅項收費。安省的土地轉讓稅計算請見「購屋時土地轉讓稅(Land Transfer Tax)的計算」一文。

貨勞稅 (GST)
如果您購買的是新建房屋，您將要以購屋價支付貨勞稅（其他專業收費亦要付貨勞稅）。

火險
房屋貸款機構將要求您為房屋 （及他們的房屋貸款作附屬擔保）提供有關火災及其他天災引致破壞的保障。所以您要為房屋購買火災保險。

搬遷費用
這項費用指您自己動手搬屋租用貨車的費用或僱用專業搬運服務公司所需的費用。

其他額外費用
這些費用可能包括水電煤氣等的接駁費，購買房屋后的各項修理費，購置電器、窗廉、地氈及其他所需項目等。[/COLOR]

加拿大房市三年熱潮出現降溫跡象

全國各地三年來熾熱的房地產市場終於開始顯示出降溫的跡象。根據加拿大房地產協會透露，今年8月全國交易的房屋平均價格為21萬9754元，比去年同期僅上升5%，是自2001年11月以來價格上漲幅度最小的一個月。

房地產評論人士數月前就預測地產價格不可能長期保持兩位數的增長，8月份的數據表明，這個預測正在成為現實。

加拿大帝國商業銀行房貸部副總經理米姆斯（Paul Mims）說，三年來房地產市場創紀錄的增長趨勢總有結束的時候，現在必須清醒地看到，地產市場開始降溫了。這給置業者發送了一個很明顯的信號，就是：無需再急匆匆買房，現在可以在市場上慢慢找合適的房子。

立百基地產公司執行長蘇珀（Phil Soper）說：「在溫哥華，地產經紀還能感覺到購房者急著要買房子的感覺。但在多倫多，購房者已經開始四處從容看房，直到自己看到滿意的房源才交易。今年最後一個季度中，賣房者必須要認識到，房屋價格形勢已經改變了很多。」

蘇珀也認為，地產市場遲早要平靜下來，只是時間問題。「那樣的價格漲幅是不可能長期持續的，是不真實的。有些類別的房屋價格已經開始回落，向高層公寓。」

不過，今年8月的地產市場也有亮點。8月全國的房屋交易總額達到86億元，居歷史單月交易額第五位。另外，平均房屋價格的5%漲幅仍高於略低於2%的通貨膨脹率。

從全國各地看，地產價格最高的仍是溫哥華，今年8月獨立屋的平均交易價格為38萬1865元，比去年同期上漲13.6%；多倫多為30萬4159元，僅比去年同期上漲6.6%；卡加利僅上漲2.8%，平均為22萬1207元；渥太華上漲7.7%，平均售價為23萬3470元；滿地可上漲11.4%，平均售價為18萬6337元。

加拿大地產協會資深經濟學家克魯姆（Gregory Klump）預測今年第四季度的房價漲幅都會低於10%。三年以來維持的強勁賣方市場的情況將改變，第四季度將會是比較平衡的市場。

加拿大房貸公司首席經濟學家杜根（Bob Dugan）說，在過去的三年中，一年內的房價漲幅都近10%，要比尋常年份高出五個百分點。2002年一年內房價上漲10.4%，2003年上漲9.7%，2004年預計為9.2%。但是明年內的漲幅將只有4.6%。

另外，由於掛牌銷售的房屋大增，今年8月掛牌待售的房屋比去年同期增長15.4%，也將使得房價很難再有大的增幅。[/COLOR]

加拿大買房：讓人頭痛的「資產稅」

2002年03月07日　14:32:59

　　筆者居住的加拿大渥太華市，有許多移民來此的中青年華人。如果夫妻都有工作，還有一件「終身大事」就是買房。因為租房太不合算，一套中低檔次的兩室一廳公寓包括水電和一個車位，月租金不少於1000加元。而且想在牆上打個釘掛畫都受限制。買房繳得起25％首付款的新移民，大都是學業有成、有專長的中年人，20年的按揭貸款，要佔去夫婦倆每月純收入的三分之一。等到無債一身輕時已臨近退休年齡了。

　　在加拿大僱主可隨時打發你到別處高就，你也可在任何時候尋覓更理想的工作。至於在哪個市鎮安家，完全隨工作的所在而定，所以搬家是常事。無論走在哪條大街小巷，總能見到門口豎著賣屋標牌的。據加拿大人力資源部統計，平均6戶家庭中每3年有一戶要搬家。所以買房時首要考慮的是將來賣房仍能物有所值，把按揭貸款購房作為投資來對待。

　　與我們國情有一個很大的不同點是，在加拿大買房后，房主每年要繳納約為房價2％的固定資產稅。以筆者女兒家為例，4年多前，由英國移民來此，買了幢使用面積約200平方米帶花園的房屋，當時的房價是17.5萬加元。他們想一步到位，在建造時提出了些「升級」的要求，約多支出了兩萬多加元。包括把一部分地下室改成大房間、更換硬木地板、地磚、樓梯圍欄等。住進新屋不到一年，來了位稅務部門的資產評估員，一進門先用手摸摸敲敲門廊的地面，觀察了廚房和衛生間、地面是否都升了級。再看3個衛生間有幾個帶浴缸，是否裝了壁爐、系統空調……最後按建築商提供的圖紙核實了建築面積。一個月後得到經過核算的通知，每年要上繳3800多加元的房屋資產稅。女兒夫婦是新移民，完全沒想到有這種規定。要是省去那些裝修，每年的資產稅可少繳600多加元。而且如果搬家，這些裝飾不僅不會被後來的買主認可，還會考慮是否願意每年多花這筆資產稅。對建築商來說，建築標準式樣的房屋，政府核定的利潤是15％，如果你提出種種升級要求，正中下懷，可以得到幅度大得多的利潤。

　　有悖我們觀念的又一不同點是銀行還實施「倒按揭」，凡是超過62歲的老人，可將居住屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家，不賣房，房產主權不變，可以一直住到老夫妻享盡天年，由後人處理房產時折還貸款。老年人用這筆倒按揭的錢，借貸給子女作為買房的首付款，或旅遊，或裝修房屋……

　　據說大多數加拿大人一生中至少搬3次家。初踏入社會的年輕人，經濟能力差，買房都選擇舊的排屋。如果事業有成，收入不錯，孩子又大了，搬一次家，買一幢比較理想甚至氣派的獨立屋。到年老退休時，孩子已獨立門戶，養老金為主要生活來源，資產稅卻是不能少繳分文的，則都願意賣掉大房，買一套小屋或公寓，既省錢，還能省卻花園的料理和車道掃雪等已力不從心的勞動。

　　固定資產稅的實施與其他類型的稅收一樣，對調控社會的貧富有積極意義。順便舉個略為離題的例子：宋美齡在紐約長島一幢佔地15公頃的豪宅，原是孔祥熙夫婦在1943年買下的。昔日的輝煌不再，宋美齡面對年久失修，還要每年付出20萬美元的資產稅，只能在1998年底以低價連同古董和精美瓷器一併忍痛出賣了。對普通百姓來說，因為要繳固定資產稅，從沒聽說會有誰願意多佔幾套房子讓它空置。[/COLOR]

買房淺談購買房子是每個家庭(個人)一生中的一件大事, 比購買任何其它物品(如買車)要複雜和重要. 所以對此應該有一個基本的考慮原則和選擇依據. 如此, 做買房的選擇時有個參考, 避免原則失誤. 以下是筆者根據個人的情況, 經驗和理解, 按照各項原則重要性的順序, 列出各項選擇的考慮. 望後繼的同胞能從中有所受益.


原則一: 人文和社會環境

比房子本身更重要的是房子所在地區的人文和社會環境. 具體是指:
1. 不好住在一個特定或集中的文化環境, 無論是猶太區, 義大利區, 中國區或其它什麼區. 如此, 你會有周圍格格不入或與社會大環境相勃的感覺. 在新興的, 多種文化兼容的環境和區域居住生活容易. 避免一些特殊矛盾.
2. 根據該地區的平均收入水平選擇居住區域, 既傳統的挑選 「好區」 的概念. 一般說來, 「好區」的各項社區服務, 學校環境, 小孩子同學和交友環境, 治安, 衛生等都會好些. 從蒙特利爾市政府2003/2004年度的手冊 「MOVING TO MONTREAL」可以查到蒙市各個地區經濟收入, 人口密度, 房地產價格上漲水平等各項數據. 例如:

Saint-Michel Residents: 142,161 Average Family Income: $32,482
Monteal Sud-Ouest Residents: 66,461 Average Family Income: $35,886
Montreal-Nord Residents: 82,355 Average Family Income: $37,467
Saint-Leonard Residents: 71,280 Average Family Income: $43,228
Verdun Residents: 60,598 Average Family Income: $48,920
LaSalle Residents: 73,000 Average Family Income: $46,140
Pierrefonds/Senneville Residents: 55,749 Average Family Income: $57,490
Ville-Marie Residents: 84,831 Average Family Income: $63,000
DDO Residents: 54,822 Average Family Income: $64,701
Dorval Residents: 17,322 Average Family Income: $68,331
Kirland Residents: 19,838 Average Family Income: $85,094
Beaconsfield Residents: 22,756 Average Family Income: $96,235
Westmount Residents: 20,153 Average Family Income: $160,690


原則二: 自然環境

自然環境也是比房子本身更重要的考慮因素. 這就是 「好區」總在依山傍水的地段的原因. 自然環境, 清潔的空氣和水源對人的身體健康和壽命有直接的影響. 在城區主要車道和臨近高速公路的地段. 人常年呼吸汽車排泄的廢氣. 健康受損和折壽的代價其實比房子本身價格便宜要重要得多.



原則三: 土地面積

買房時有2個面積數據. 一個是該房產所擁有的土地面積(LOT), 另一個是該房產的建築內居住面積(一般指不包括地庫和車庫在內的一層和二層的生活空間面積). 正常情況下, 房子本身會隨時間滿滿貶值的, 但是所佔的土地則隨著資源的不斷減少而不斷升值. 這就是為什麼房地產的投資能夠保值和升值的根本所在. 在保證有一個最小私人領地的底線基礎上, 應根據自己的經濟條件盡量選擇大的LOT. 根據筆者的經驗, 6000 SF(平方英)是最低的底線了. 如果再小, 恐怕就沒有多少自己的庭院面積了. 像LAVAL幾個新開發小區, 為了減少土地成本, 房子蓋的越來越瘦高, 每家佔地面積不到4000 SF(平方英). 整個小區像鴿籠一樣房挨房. 感覺憋悶. 這樣買下來的房失去了買私房為要私人空間50%的意義.


原則四: 地稅與學區稅

買房時對該房的市政地稅和學區稅要事先問清楚. 房地產是買房當時一次性投資. 但地稅則是每年不斷的支出, 且每年上漲時根據前一年的基數上調. 如果每年地稅$2,400, 則平均每月$200. 如果每年地稅$7,200, 則平均每月$600. 同樣價值$20萬的房產, 20年稅差累計為: $96,000


原則五: 交通便利

好地區+好環境+好房價+城區或近郊恐怕是不可能了. 那麼考慮住郊區時, 除考慮孩子的學校外, 交通方便是其次要考慮的重要問題. 在進出蒙特利爾島的各個大橋和高速公路交通堵塞越來越嚴重的趨勢下, 考慮沿蒙市各郊區火車沿線的地區是明智的選擇. 火車運行準時, 不受公路堵塞影響.


原則六: 房子再出售的考慮

選擇買房地點, 戶型結構, 價格, 內部結構時, 除要考慮你在買房時的各項需求喜好.也要考慮今後因工作生活變化時需要出售該房產的情況. 一般講, 臨近學校, 幼兒園,圖書館和有交通便利的房產好賣. 3~4個睡室的房需求量大, 木質地板, 中央供暖(冷), 電力供暖和爐灶烤箱等設施也會對再出售的難易和價格產生影響.


原則七: 親友為鄰和互依互助的考慮

周圍能有幾個可靠和容易相處的朋友為鄰是一個非常重要的環節. 能相互帶來很多的方便. 除在出差休假時能委託朋友照顧房子,家人. 平常進城買東西, 接送小孩上學都有互助的便利. 更重要的是能夠在環境安全上互相保護.

原則八: 提供按揭的銀行與按揭的利率

2004年3月2日, 加拿大中央銀行宣布再次降息0.25厘, 使目前的利率達到自1961
年以來的最低水平. 目前, VARIABLE的貸款利率可能達到年息3%以下的水平, 而5年定期的貸款利率可能達到年息4.%以下的水平. 如果2004年4月13日下一次中央銀行會議再決定降息. 必然會掀起購房的高潮和房價的進一步上揚. 由於在所有買房的成本核算中, 利息差帶來的成本變化比重最大. 舉例來講: 一個$25萬的房子, 首付去25%, 用按揭75%, 時間25年. 按揭年利率4.5%和按揭年利率6.5%帶來的購房成本差價可達$67,146.00 [($1,266.01-$1,042.19)*300]. 所以,一定要在簽買房之前確定你購此房能拿到的揭年利率. 房屋建築公司全部是用銀行貸款來承建工程項目. 作為他們之間互利互惠的條件, 有些房屋公司實行捆綁政策, 要求購房人必須從他們的合作銀行拿按揭, 否則不賣房. 而他們銀行的按揭很高, 常常比個人能拿到的好利率高出0.5~1.0厘的利率. 這樣就實際上把買房的成本提高了$20,000 ~ $40,000. 避免吃這種虧的措施是: 賣房公司必須得同意購房者用自己的貸款銀行或者其按揭利率與購房者自己的貸款銀行利率持平. 否則可能由於購房成本提高的幅度較大而只能放棄.


原則九: 建築承包商與房屋建築質量

房子的質量與施工所在地的土質結構, 房屋的設計, 建築施工材料和施工質量直接相關, 也就是說與建築承包商的好壞直接相連. 對於普通人來說, 你對建築施工不一定百分百內行. 即便是, 你也不可能在整個3~4個月的施工過程中每天監工. 因此,一般地說, 建築承包商的信譽和質量決定房屋成型的質量. 從蒙特利爾市政府2003/2004年度的手冊 「Guide to quality renovation」, Page 24-25, 「The finest contractors in your area」. 可以查到最好的建築承包商. 另外, 該建築承包商也可以提供 「QUALITE HABITATION」 的質量證書和政府頒發的建築許可證號碼. 該建築承包商也可以提供 「QUALITE HABITATION」 的質量證書的公司也是合格的建築承包商. 選用在近年來的建築高潮中新生的那些沒有5~10年以上的施工經驗的公司會有一定的風險.


原則十: 房型設計及相關考慮

房屋建築公司一般提供多種房型供選擇. 筆者有二個建議:
A. 多了解和參照他們現場的樣板房
B. 選定某個房型以後, 也還可以對該房型做根據你自己的要求做改動. 如: 加減門, 窗. 加減洗手間, 將洗衣房移到地下室等等


原則十一: 注意購買期房或現房的合同內容

注意付款進度, 質量檢驗和雙方協調條款. 對於特殊條款不懂時要請教律師或懂的人[/COLOR]

作為一名加拿大新移民，你可能非常需要擁有一套屬於自己的房子或公寓，為保證你的合法權益不受侵害，專家特向你提出如下建議：

謹慎接受銷售人員的意見。示範房和銷售辦公室的職員僅僅代表建造商,不代表買主。購買提議里經常包括這樣的字句確認沒有任何行為勸誘了買主簽署協議，「包括由任何銷售代表發表的意見和任何市場推廣材料裡面的陳述。」

只有全新的房子和共管公寓受安大略省新家保障系統(Ontario New Home Warranty Program, ONHWP )保護，不包括由舊樓翻新的共管大廈。沒有在ONHWP登記的無牌建造商仍有在安省營業。由於舊大廈改建的開發商不必去登記，當然他們承包的工程也不會為ONHWP保險所覆蓋。

購買新房的定金只有$20,000 受到保護。在房子交付之前付的款項應該放在一個信託戶口裡，直到規定的安全保障金（通常保險金）被交付以後，全部的金額才受保護。

新房子可以按圖紙的反鏡像布局建造，除非合同里寫清楚。

大多數購買協議充滿了各項和交屋有關的費用，散布在不同的段落角落裡。從加入ONHWP的費用到水電讀數表的費用和安裝；從新大廈的保留基金到新房損壞按金等等。切記通常GST要另外加上去。

建造者應保證沒有買主的書面許可，不使用替代品，除非買主簽下契約授權建造商選擇材料。否則，建築商只簡單地保證任何代替材料將是「相等或好一些的質量。」

地板區域計算(一個粗略的數字)必須與生活空間區分開來(凈值)。在全部區域的測量上的2%的誤差也是許可的。

房屋按揭利率承諾不會永遠生效。如果交屋日期推遲，按揭利率過了有效期，就要面臨重新和銀行交涉的局面。

交屋日期推遲使買主有可能得到一點土地轉讓費的退款。交屋日期推遲是常有的事。而有關賠償是非常複雜並且有限的。買主改變交屋日期可能無意中使買主失去得到賠償的權利。

新獨立屋的買主,不包括共管公寓，能取消買賣協議，如果新房交付推120天。在指定時間內買家該做什麼就要去做。否則即使最細微的違反規則，都能導致賣家取消買賣協議和吞占按金。

引用大多倫多房屋建築商標準合同：「 如由購買者按這個協議的預設規定或違犯的情況下，買家所支付的定金和任何款項將自動放棄為供應商所有。」


沒有房屋或共管大廈在交屋時是100%的完成。當買主同意，並且認為適合居住時就可以交屋。

新房保障系統是根本不徹底的，不要期望ONHWP能夠幫你解決遇到的每個問題。
新屋和共管公寓購買合同是複雜的法律文件。在簽署任何一個合同之前，非常有必要就有關的權利義務諮詢一位經驗豐富的房地產律師。[/COLOR]

多倫多的房屋市場熱了好幾年了。 最近不斷有朋友在問：「房價是不是升到頭了， 我是不是應該等它跌落時再買啊？」或「房價如果跌了， 貸款利率又升了，怎麼樣才合算啊？」

回答這樣的問題之前， 讓我們分析一下房屋價值與貸款利率之間的關係。正如大家所知， 貸款利率的變化會影響房屋價值的變化。為什麼呢？ 因為在利用貸款買房的時候， 你實際拿出的價錢並不是房子本身的成交價，而是房子成交價加上房子貸款利息的總價值。也就是說在你付了房子的首期款后， 你必須在一定的年限內付完房子的餘款和貸款利息， 你所買的房子才完全屬於你。那麼貸款的利息和房屋價格有什麼樣的關係呢？讓我們先看一看下面的例子。

一個價值三十萬的房子， 如果在未來的一年裡跌2萬（約7%）， 而貸款利率會升高1% 。以還款期為25年計，我們得出下面的表格：

房價 貸款比例 首付 借貸 利率 月供 總利息 總付款
$300,000 50% $150,000 $150,000 　4.50% $833.75 $100,124.61 $400,124.61
$280,000 50% $140,000 $140,000 　5.50% $859.72 $117,916.74 $397,916.74
$300,000 60% $120,000 $180,000 　4.50% $1,000.49 $120,149.53 $420,149.53
$280,000 60% $112,000 $168,000 　5.50% $1,031.67 $141,500.10 $421,500.10
$300,000 70% $90,000 　$210,000 　4.50% $1,167.25 $140,174.46 $440,174.46
$280,000 70% $84,000 　$196,000 　5.50% $1,203.61 $165,083.45 $445,083.45
$300,000 80% $60,000 　$240,000 　4.50% $1,334.00 $160,199.38 $460,199.38
$280,000 80% $56,000 　$224,000 　5.50% $1,375.56 $188,666.79 $468,666.79

由計算的數字我們可以看出， 如果你可以支付的首期多於50%， （貸款數額小於50%）， 應選房價低時買房， 反之， 如果你所需的貸款額高於60%，選擇利率較低時購房則對你有利。

所以， 根據你自己的實際情況， 選擇最佳的置業時機，才能爭取你的最大利益。[/COLOR]

2003年08月22日 17時08分
新移民要想在加拿大安居樂業，紮下根來，遲早要擁有自己的房子。但第一次買房申請房屋貸款很可能會遇到困難，銀行青睞的貸款對象是在加拿大有穩定的經濟收入，有可靠的信用度。新移民初來乍到，工作不穩定，沒有完整的信用記錄，種種不利條件，常常被銀行拒之門外。如果提前作好買房資金的計劃和安排，不僅能幫助你順利申請到房屋貸款，而且能為你節省大筆房款。

1)如果有買房的打算，明智的作法是提前幾年作好長期計劃和準備。一方面努力賺錢，開源節流，積累買房資金，同時要充分利用聯邦和安省政府鼓勵買房置業的各種優惠政策來籌集買房首期款。如儘早參加安省政府的 Ontario Home Ownership Saving Plan (OHOSP 計劃)，可獲得高達5,000元退稅獎勵，或參加聯邦政府的 Home Buyer's Plan (HBP 計劃)，從 RRSP 帳戶中借出錢來作首期房款，一個家庭可積累高達40,000元的房款。

2)委託專業貸款顧問作貸款評估，根據家庭經濟情況，估算可以申請到多少銀行貸款，以及符合你個人經濟承受能力的房屋價格；比較多家銀行產品，選擇最合適的貸款計劃，爭取最優惠的利率，協助準備申請貸款的文件等；申請 Pre-approved Mortgage (預先批准房屋貸款)，在房屋成交前長達4個月的時間裡鎖定最低利率，避免在看房選房的過程中利率上升造成損失。

3)使用信用卡，建立良好的個人信用記錄，為申請房屋貸款作準備。銀行是否批准貸款申請，除了評價家庭收入情況，還要審閱信用局對你的信用報告。新移民要儘早申請信用卡，學會使用信用卡並經常使用，以建立良好的個人信用記錄。如用信用卡購物，付汽車保險，加油費，電話費，水電煤氣等，不超額使用，注意按期還[/COLOR]