外資熱錢

調控之下，外資可謂長袖善舞，藉助各種渠道進入中國內地房地產市場。近日，全球知名私募基金美國黑石集團(簡稱黑石)聯姻香港鷹君集團(簡稱鷹君)共同開發大連綜合發展項目，這是調控以來又一家外資吹響進軍內地房地產市場的號角。

　　據不完全統計，摩根士丹利、高盛、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多外資均以不同形式進入內地房地產市場。潛行的資本之龍正在抬頭。

　　看好內地樓市

　　黑石大中華區主席梁錦松的一番言論足以佐證外資押注內地房地產市場的信心。

　　「我對中國房地產是看好的，未來20年房地產的價格還會增長，但是有波動;只要是選好地點，有資金支撐，沒有太多的負債，我覺得長遠來講還是很好的機會。」梁錦松接受採訪時表示，「我們也相信，中國往後20年會發展得更好，在此背景下，黑石把重點放到中國是很自然的。」

　　日前，黑石與鷹君已達成協議，黑石將為鷹君提供資金共同開發大連綜合發展項目。

　　事實上，鷹君早已練兵內地市場，內地已然是其酒店項目的中心區域，目前14個在建項目中8個就分佈於內地的中心城市。

　　不過，鷹君對於房地產市場同樣覬覦已久。鷹君投資關係部Carmen Tang對時代周報記者介紹道，「 隨著大連項目的啟動，我們將開始進軍內地房地產開發。只要收支平衡和負債合理，我們將繼續投資滿足我們回報的項目。」

　　根據鷹君的中期業績報告，該項目於2009年10月15日斥資7.34億港幣購入，可建樓面面積為28.6萬平方米，將分兩階段發展成1200個高級住宅單位及1棟350間客房的國際級豪華酒店。其中，鷹君持有50%的權益，同時擔任項目經理，而餘下的50%權益則由一獨立第三者持有。

　　不過，黑石播種內地房地產市場則可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥資11億元收購卓越金融持有的上海長壽商業廣場，時隔兩月又砸下逾45億元收購上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大連綜合發展項目。與之前不同的是，黑石不再買麵包，而是買麵粉。

　　「外資投資目前主要是非住宅部分，而住宅部分不會買現貨，而是參與到住宅項目的開發過程中來，在麵粉變成麵包之前，通過各種途徑參與項目。」DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事黎慶文接受時代周報採訪時表示，因為條件苛刻，外資一般只是參與個別住宅項目，裡面可能都是高端住宅，一定程度上能夠拉動房價。

　　據業內人士透露，外資持有商業物業的回報率一般要求在10%，而參股則將其內部收益率提高到25%-30%。

　　招商證券投資銀行董事總經理溫天納則認為，從風險角度來看，目前創投和私募基金開始進入項目，代表著外資認為中國房地產市場有非常廣闊的利潤空間。

　　實際上，黑石和鷹君並非孤軍奮戰。調控之下，國內信貸收緊。在內資幾近偃旗息鼓之際，外資苗頭乍現，其中最先潛行於資本市場。

　　根據深交所公布的數據，在調控以來市場相繼拋售地產股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞銀和高盛等外資大舉增持地產股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。

　　又根據國家商務部數據，截至7月31日，外商直接投資房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為248.22億元，同比上漲10%，其中，截至6月30日則為203.92億元，同比上漲4%。

　　溫天納告訴時代周報記者，外資投資內地房地產市場肯定是呈一個上升的趨勢，是在為資金尋找出路。

　　多渠道進入

　　黎慶文向時代周報記者介紹，外資進入中國市場，第一種是債券投資，這在平常市場是做不動的，但是現在國內進行調控，外資就可以趁機貸款給國內開發商。第二種是純粹投資房地產市場，即股權投資，一般是希望三四年之後套現。前者是信貸緊張下進入國內市場，後者是無論房市情況都會進行投資。

　　新政以來，開發商海外籌資動作頻繁，讓人眼花繚亂。「在國內信貸收緊的情況下，外資對於開發商來說就是多了一個路子。」中銀國際副總裁白韌對時代周報記者表示。溫天納補充道，從國際環境來講，現在錢到處都是，還是處於一種非常瘋狂或者寬鬆的融資環境，而外資正在尋找一個出路。

　　根據國家統計局《全國房地產市場運行情況》報告，1-7月，房地產開發企業利用外資進行房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為302億元，同比增長10.6%。其中4、5、6月份，當月利用外資的資金額分別為38億元、32億元、81億元，繼而證實6月份利用外資的加速，這亦是自2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資同比增幅首次轉負為正，並呈現迅速增長之勢。而成立基金和參與股權則成為外商繞過管制、曲線投資內地市場的渠道。

　　目前看來，外資與開發商聯手成立基金公司佔市場主流。首創集團、金地集團、復地集團、中海地產和華潤置地早已身先士卒在境外成立中外合資公司，融資額高達數億美元，投資旗下項目。

　　4月份，瑞銀環球資產管理集團與金地合作發起房地產基金，首期募集簽約金額約1億美元;6月22日，中國海外子公司中國海外興業將旗下西安項目30%股權、青島項目30%股權和瀋陽項目31.85%股權出售給HarmonyChina基金公司;8月，新加坡淡馬錫集團全資控股子公司新加坡豐樹集團宣布將啟動一個規模為5億-10億美元的以中國為重點的地產基金。

　　「無論是高潮還是低潮，外資都有專項資金投資遠東市場，如果外資認為目前中國內地市場有利於談判，有利於獲得低廉價格項目的話，就會將採購團隊傾斜於中國市場。就我們所接觸的基金公司來看，外資投資物業的力度比以前要強，尤其是在中央出重拳之後。」黎慶文對時代周報記者表示。

　　除了建立基金，股權投資亦是外資的重頭戲。白韌告訴時代周報記者，如果管制放鬆，外資肯定偏向中國，但是現在限制過多，大舉進軍恐怕沒那麼容易，只能是找一個合營夥伴進行參股，因為這樣一般比較寬鬆。儘管是螞蟻搬家式投資，不過不難看出，股權投資比以往更受青睞。

　　外資投資內地房地產市場漸成趨勢，但是不可否認的是，在調控之下，外資進出仍處於尷尬境地。

　　「我估計今年晚些時候，部分外資還是計劃進來，可能到第三四季度整個形勢會明朗化，但是現在感覺許多事情沒有做完，政策風險還在。大家對這個市場還是看不透，還是無法確定目前是到達底部還是短期的狀態，都處於一個觀望期，還沒有一個共識。」白韌如是說。



　　近來報道美國私募股權投資巨頭黑石集團(Blackstone)同香港大型地產商鷹君集團達成協議，黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。經不完全統計，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進入國內房地產業。外資借調控抄底中國房市，給中國的房市泡沫論和房市調控帶來了新的課題與思考，對於有泡沫的房市和政策要打壓降價的房市，似乎是明顯是要損失的領域，追求利益的海外基金還要投資的原因在哪裡呢?

　　這裡我們首先要認清的是投資的性質，是直接持有房產還是投資房地產行業，然後是真投資還是假投資真放貸。據本人的從業經驗，海外的熱錢到中國除了匯率上的漁利以外，更多的是在實體經濟取得穩定的利益而不是參與經營，所有補參與經營的投資如果不是上市公司可以股市套現的話，更多的是以各種合法形式進行的放貸活動，因為要是真的投資非上市的企業，企業沒有上市公司的信息披露不參與經營是不可能的，而且這樣的企業產權難以迅速變現對於外資熱錢來說改變其熱錢的屬性也是不幹的。

　　由於我們的房地產調控，使得房地產的民間融資利率不斷的攀升，已經超過月息5%的狀態，這樣的月息複利驢打滾的方式下年息將超過100%，給各種高利貸資金莫大的誘惑，尤其是房地產本身有房有地，企業的資產很多，更給放貸者高利貸帶來保障。對於外資來華放高利貸，很多人說高利貸在中國違法，違法的事情對於法制觀念特彆強的外資是不幹的，但是這樣的放貸也是同樣有所變通的，他們是合法的形式放貸，一種方式是以假購房來實現的，也就是低價購買房屋但是合同中有可以高價退房或者開發商回購的條款，另外就是以股權質押或者投資承包回購的方式進行，這樣我們的監管部門在宏觀監管上所能夠看到的就是外資買房或者投資開發企業，對於這樣的方式如果是假購房則外資由於是以買房人的身份出現，其資金安全性高，在開發商破產清盤的時候可以最先得到保護資金的安全性比銀行貸款還要有保障;而如果是股權質押或者投資回購，由於質押的價值很低真的出現風險則可以變假為真極其廉價的控制佔有開發企業，外商這樣操作的結果就是採取假購房使得我們調控所希望的讓老百姓買到便宜房的設想落空，而採取股權質押或者回購的方式，則使得中國經濟的支柱產業被外資所控制。

　　對於我們的調控開發商為什麼不低價賣房而是借高利貸忍受被盤剝呢?這是我們要考慮的第一個關鍵問題，我們採取的調控政策的一個手段就是收緊開發商資金讓他們低價售房，但是在這裡直線條的思維在市場的博弈下顯得極其幼稚和蒼白。在我們不斷提高房屋銷售條件下，大量的開發土地根本沒有達到銷售的條件，因此他們只有忍受高利貸的盤剝，在進一步的是拿到預售證以後，開發商低價賣房也得不到急需的現金老百姓也買不到便宜的房子，因為只要房子價低大家都想買，馬上就是各種關係找過來要留房，他們要你留房是不給錢的，直到房子漲價賣出后再給你錢，如果再跌價他們就不要了，開發一個項目是幾百個圖章，每一個蓋章的人都要求你留房，你所有的房子都被留下還拿不到錢，而留房不屬於索賄受賄，因此開發上降價售房也拿不到足夠的現金只有求助高利貸。

　　最後就是高利貸極大的擠壓了房地產降價的空間，我們看似房價增長很大，但是以3%月息的高利貸兩年的利息就要超過100%，如果是5%以上的利息滾息的話兩年就是400%，這些高利貸的利息還只能稅後支出計算了稅收以後負擔更大，這些利息負擔遠超過房價的增長，表面上看房價暴漲的樓盤背後卻經常是開發商賠本高利貸暴賺，因此在不斷調控和房價不斷上漲的背景下，開發商降價的寥寥無幾而被逼得股東內訌和捲款而逃的比比皆是。我們的調控沒有降低房價卻加大了高利貸漁利的空間並誘使外資熱錢捲入其中，政策應當更多的考慮非合作納什均衡的因素。

　　而在外資高利貸背後更關鍵點的問題就是我們的房地產是否真的有泡沫，高利貸的漁利再成功如果是建築在房地產的泡沫基礎上也只能是空中樓閣，別看外資專家們大談中國樓市的泡沫問題但是他們的投資行動卻南轅北轍，他們表裡不一的背後我們需要對於樓市的泡沫進行反思的，這樣反思的結果只有一個就是我們的樓市泡沫是一個偽命題!原因就是中國房價上漲的速度並沒有脫離GDP的增速和居民儲蓄存款的增速，經濟高速發展房價沒有相應的增長反而是不正常的，更進一步的是我們的調控已經極大的壓縮了產業的空間，因為拆遷費用的漲幅遠遠高於房價，例如北京東城的拆遷從不到1萬漲到20萬，而房價只從1萬漲到5萬，開發商的利潤泡沫已經被擠出得很乾凈了，所以外資高利貸者敢於窮凶極惡的漁利房地產。

　　但是我們為什麼房地產成為社會矛盾的焦點呢?我們老百姓買不起房的真實原因是老百姓的收入沒有隨著經濟發展和GDP的增加而增加，甚至老百姓的收入扣除通脹因素在下降。對於香港當年的經濟騰飛和房價暴漲，老百姓沒有現在中國的怨聲載道的背後就是老百姓的收入同步增長，如果我們也能夠讓老百姓收入與房價同步的增加，那麼老百姓的相對購房負擔就沒有加重，老百姓就能夠買得起房子，因此對於老百姓住房所引發的社會矛盾不是房地產的泡沫而是收入分配的不公，房價暴漲是與經濟高速發展和居民儲蓄飛速增加對應的合理現象，只是矛盾的表象，背後深層次的原因是貧富分化、分配不公、老百姓收入沒有隨經濟發展而增加，只抓表象忽略本質的干涉市場必然導致市場的扭曲給外資漁利的機會，黑石等海外資本的行為已經證實了這樣的問題，在中國進入社會轉型的新階段，我們應當透過房價的表象抓住本質，改革和調整社會分配機制已經到了刻不容緩的地步。

　　我國在1994年外匯體制改革之前，央行再貸款一直是基礎貨幣發行的主渠道，但在1994年之後，外匯占款開始逐漸成為基礎貨幣投放的主流。

　　1994年匯率並軌當年，我國通過外匯占款渠道投放的貨幣就佔了當年基礎貨幣投放量的55.5%(此前外匯占款占基礎貨幣投放的比例一直都是維持在10%以下的水平)，並且此後連續數年，通過外匯占款渠道投放的基礎貨幣都維持在較高的水平上(自1994至1997年，中央銀行資產負債表中的「外匯占款」分別增加3740.51億元、2292.65億元、2804.23億元和3070.62億元)。自2003年起，WTO協議簽訂之後中國出口大增，外匯占款成為我國基礎貨幣發行的主渠道。

　　2009年底，我國33.54萬億元的GDP規模，是1978年3645.2億元GDP規模的92倍;同期廣義貨幣供應量M2從1978年的859.45億元增長到2009年底的60.62萬億元，為705倍;狹義貨幣供應量M1從1978年的212.03億元，增長到2009年底的22萬億元，達到1037倍，大幅高出同期GDP和物價CPI增長之和。

　　這樣的外匯占款式的貨幣投放，與當年中國綁定英美的法幣發放沒有區別，中國的貨幣控制權在外流的同時中國取得了輸入性的通脹，而我們可以看到的就是西方的通脹是老百姓增收的福利壓力下的政府債務暴漲所導致的通脹，老百姓在通脹時最先得到貨幣最得利，而中國這樣的輸入性的通脹背後卻是外資最早得到貨幣可以在通脹前購買東西，造成中國的財富外流。

　　與此同時我們應當看到的就是我們控制住了糧食價格就控制住了CPI，控制住了能源價格就控制住了PPI，但是我們的房價既不在CPI也不在PPI，結果就是土地房價的暴漲，房價成為通脹的主力軍來再分配社會的財富，而這樣的再分配使得老百姓的收入沒有跟隨房價同步的提高造成民怨沸騰，而西方的通脹以老百姓福利為輸入口，老百姓的收入增加快於物價，這樣的通脹再分配過程中老百姓是得利的，得利的來源就是那些通脹被輸入的地方，這其中的財富傳導中國的外流的而國內則是通過房價的暴漲拉大了財富差距和地區差距。