房價的「合理水平」是多少？

房價的「合理水平」是多少？
作者：沈曉傑     
   
如果以房價收入比6來計算，中國城鎮的新建普通商品住房的平均房價，需要下降四成左右才能回歸到「買得起」的合理水平。
   
在國十條的推進下，現在不少大中城市高居不下的房價已開始出現鬆動，有些樓盤也給出了較大的促銷折扣。但比起2009年至今年4月調控前房價整體漲幅，現在的樓價下降還遠未回歸到暴漲以前的水平。不少購房者都在觀望，此次調控，房價會回到什麼樣的水平，究竟何時才是最佳的抄底時機。
   
此次國十條有一個基本的宗旨，就是大大降低和減少「居民通過市場解決住房問題的難度」。也就是說，調控的目標是要使普通市民可以通過房地產市場買得起房。我們以此為中心，看看如果國十條的政策全部到位，那麼它所預期的「理想房價」水平究竟是多少。
   
什麼樣水平才能使「普通人買得起房」，國際上有通用量化分析的計算標準。世界銀行和聯合國人居中心通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的長年考察，分別得出的「合理的住房價格」的房價收入比(一個地方房價的中位數與該地居民家庭年收入中位數之比)應該為3-6。實際上，只要房價收入比超過5，國際上就會認為將使得房屋購買力下降，超過6就會被認為屬房地產泡沫區、房價收入比超過7以後，則是被公認為「國際房價最難承受地區」。根據我國住房小康發展的要求，在此以戶均90平方米的公寓毛坯房售價為標準(歐美國家一般以戶均200平方米裝修好的獨立屋為樣本)。
   
如果以房價收入比6來計算，我國城鎮的平均房價的「合理水平」究竟應該多少呢?根據國家統計局公布的數據，去年我國城鎮居民的人均可支配收入為17175元。由於人口中60%以上達不到平均水平，所以，我國城鎮居民可支配收入的中位數約為15500元，一家三口的年收入46500元。六年的收入就是279000元，「買得起」的90平方米住房的價格上限應為3100元。而根據國家統計局的數據計算，到去年底，我國城鎮新建普通商品住房的均價每平方米已超過5000元(扣除經濟適用房等保障性住房因素)。由此不難看出，全國城鎮的新建普通商品住房的平均房價，需要下降四成左右才能回歸到「買得起」的合理水平。
   
有人會說，把房價收入比下降到6有些過於理想化。確實，這樣的目標對現在一些房價收入比已經高達15-20以上的大中城市來說，看起來似乎是有些「高不可及」。但是，這隻能證明5年多以來這些地方「房價過快上漲」，並不能因此就下調房價調控目標。
   
實際上，早在1998年全面推廣房改之時，當時的建設部就提出過房價收入比為4的概念，即我國城鎮居民買房支出上的合理負擔，應該在房價收入比在4以內，超過的部分，應該由國家和單位來分擔。
   
此外，房價調控的「合理水平」，完全可以借鑒向公務員供應的「特殊經適房」的價格標準。有些地方政府聲稱，「特供」的這些低價房，是因為「公務員收入低」所致。那麼，這些地方的政府也不妨面向所有低於公務員收入水平的家庭供應低價房，使其由「特惠」變為「普惠」。畢竟，在住房供應上，國家公務員沒有任何理由「先天下之樂而樂」。