倍可親

標題: 從美國德州經濟看房產稅的作用 [列印本頁]

作者: 德州老土 時間: 2010-5-11 06:32
標題: 從美國德州經濟看房產稅的作用
前幾天讀了一篇"為什麼德克薩斯州的經濟比美國其它州好'的文章. 作者列舉了幾個理由, 其中一條關於房產方面的理由頗引起我的興趣, 覺得對目前中國國內頗具爭議的房產稅有參考價值.

作者說德州的房地產市場比其它很多州要健康, 貸款的壞帳率是5.78%, 相對於全國的8.78%要低很多. 原因是德州的房價沒有經曆象全國其它地方的房價泡沫. 而是什麼限制了泡沫? 一個是房產稅, 一個是房產抵押貸款的限額.

首先是房產稅, 雖然全美國都有房產稅, 但是因為德州沒有州的個人收入稅, 所以德州的房產稅相對較高. 平均在3-3.5%左右. 它的徵收方法是自住房有小部分免稅(20%左右), 剩餘80%徵稅. 房主只能申請一處自住房產. 其它房產則全額徵稅. 房產價格每年評估一次, 房主有權伸訴, 甚至上專門的法庭判決. 一旦最終裁定, 稅金必須在下一年一月底交齊, 否則逐月加收利息. 而且利率是遞增的. 所以可以估箅得出擁有房產的成本. 所以這有效地抑制了房產投機. 因為投機(或者投資)都是為了追求利潤, 如果成本提高當然利潤下降甚至虧本. 國內有一種觀點認為有錢人用現鈔買了房作為保值儲蓄, 房產稅對有錢人無所謂, 我想應該是提高貸款利率對他們無所謂. 但房產稅肯定有所渭. 因為房錢稅和房價是個雞和蛋的命題. 首先我們必須認知不是所有的人都該擁有房產(共產主義還很遙遠). 買不起房就租, 也就不用承擔房產稅. 現在的問題是人人認為炒房能致富, 所以全民炒房. 人為造成了供不應求的局面. 而房產稅一定會抑制大部分人的(巨富畢競少數)的投機慾望. 整體的供求關係就會回到理性的平衡, 這樣房價肯定不會飛漲. 其實溫和地增長是正常的. 所以當房價的增長率和房產稅率相差不大時, 我想那些把房子作為保值儲蓄的房主不會再無端地持有那些房產了. 出售或者出租將是明智的選擇. 所以會進一步壓底房市或者租房市場的價格.

其次是房產再抵押貸款的限額, 德州是全美國唯一的只允許房產值的80%作為再抵押貸款的州. 這又進一步限制了用房產抵押貨款炒房的投機機會. 本來由於高房產稅抑制了房價泡沫, 加上低額的再抵押貸款額, 雙管齊下, 使德州沒有徑而全美國的房產泡沫. 也使德州在全美經濟大衰退中表現得比大多州好. 我想這應該對當前中國的狀況特別是房地產調控有參考價值.

作者: 匿名 時間: 2010-5-12 20:27
靠，GCD別的學不來，收費學得可快了！

作者: light12 時間: 2010-5-14 20:32
我剛抗辯，德州房產稅 2.10%

作者: 匿名 時間: 2010-5-15 06:09
回復 3# light12

德州的房子便宜才能收2-3%的稅，否則沒人能負擔得起。

作者: 德州老土 時間: 2010-5-20 02:49
三樓說的對, 這就是所謂雞和蛋的命題. 稅高造成了房子便宜, 否則沒人能負擔得起.

作者: 德州老土 時間: 2010-5-20 02:51
4樓說的對, 這就是所謂雞和蛋的命題. 稅高造成了房子便宜, 否則沒人能負擔得起

作者: 菰鯫 時間: 2010-5-22 04:08
不知德州是怎麼來定房地產價格的？這邊，有的地方是用市場價（比如說是$50萬），還有的是市政府定的價（比如說同樣的房子是$25萬）。當然，這兩個地方的稅率也就有大約一倍的差了。

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