中國人改變買房心態的前提

發展和規範住房租賃市場，是解決住房問題的一個重要和有效的方式。加大公共租賃住房建設很必要，但規範、盤活民間的住房租賃市場更為重要

　　中國人傳統上抱著有房才有家的觀念，偏重於買房，而不願意租房。

　　然而，正是這種觀念需要改變。發展和規範住房租賃市場，是解決住房問題的一個重要且有效的方式。

　　住房租賃市場可分為兩種，一種是政府或者以政府為主的住房租賃市場，如廉租住房、公共租賃住房。公共租賃住房是近幾年提出的，是指政府或房地產開發企業在土地、稅收、金融等政策扶持下，新建一批住房，然後以高於廉租住房但低於商品住房的租金，出租給新參加工作的職工和城鎮中低收入家庭，以解決所謂「夾心層」的住房問題。

　　另一種是民間的或者說私人的住房租賃市場。這種住房的存量很大，比如有很多過去通過房改購買的「房改房」，位置較好，面積不大，現在大部分被拿來出租，租金相對不高，可以較好地解決許多中低收入者的住房問題。但目前民間的住房租賃房市場有很多不規範的地方。

　　要改變人們目前「重買輕租」的住房消費觀念，不是空洞提倡就能夠做到的，需要解決幾個實際問題。

　　一是要有效保護承租人的合法權益。具體來說，就是要讓承租人有穩定感和安全感。這是最重要的。比如涉及到提租的問題，國外的成熟經驗都會對房東隨意提租的行為有所限制，但中國目前還沒有，房東隨意趕走租客的現象時有發生。

　　其次，目前的許多租賃是地下租賃，租賃合同拿不到桌面上，導致承租人的合法權益得不到很好的保護。產生這個問題的原因，主要是目前住房租賃的稅收較高。在許多地方，如果嚴格按照規定執行，出租住房要繳納的房產稅、城鎮土地使用稅和營業稅等，高達租賃收入的17%以上，這就使得出租人採取各種辦法來逃稅。因此，應該在稅收上給住房出租以優惠，讓住房租賃合同合法、規範，願意到有關管理部門備案，從而使承租人的合法權益得到有效保護。

　　第三個問題，是住房租賃制度在立法方面目前還比較缺失。《城市房地產管理法》等有關法律法規中都沒有具體涉及如何處理出租人和承租人的關係，房地產管理部門的房地產交易管理規定中涉及租賃關係的也不夠細緻，還沒有單獨的法律、行政法規來規範房屋租賃行為。據了解，比如在香港地區，就有約束業主和租客的《業主與租客（綜合）條例》。這個很重要，就像農村的承包地問題一樣，過去都是短期的合同，農民沒有穩定感。

　　住房租賃市場沒有發展起來，不能完全歸因於房改。房改之前，中國雖然有「重生產、輕生活」的原因導致人們普遍住房困難，但更大的原因是舊的低租金、實物分配的福利住房制度。在這種住房制度下，都是公家出錢建房，然後低租金租給職工居住。由於收上來的租金不夠住房的日常維護費用，導致不僅建房是一個包袱，建完以後還要背包袱。這種低租金的住房租賃制度必須改革。如果住房制度不改革，我們目前的住房狀況還不知道差到什麼程度。

　　建公共租賃住房是必要的，它和1998年房改前的公房制度是完全不一樣的。一是，公共租賃住房也會是適度的，不會像過去那樣「全覆蓋」。二是，過去是把公房和單位捆綁在一起的，有權有錢單位的職工有住房，無權無錢單位的職工沒有住房。現在的公共租賃住房是面向全社會的，更為開放。三是，過去的公房都是單位承建，現在是政府主導，社會可以參與。而且公共租賃住房的租金可以說是准市場的，在政策扶持下應當可以做到良性循環，並非像過去的公房那樣完全是「倒貼」。

　　現在大力發展廉租住房，存在一個適度的問題，不能從一個極端走向另一個極端。過去對廉租住房建設確實重視不夠，現在要大力發展，但也要預見到將來可能會遇到收上來的租金不夠住房日常維護費用等問題，所以應早做準備。

　　另外，目前保障性住房建設遲緩的問題，和地方政府不夠重視有很大的關係。也許是地方沒有領會中央對發展保障性住房的決心，還在觀望。所以這就需要地方官員有一個思想觀念上的轉變，即從過去重視GDP增長向重視民生轉變。在現行體制下，如果將地方官員的政績考核與住房保障工作搞得好壞掛起鉤來，相信保障性住房建設會有很大的突破。雖然這其中也有土地和資金不足等問題，但這些都不是最主要的。