房地產泡沫即將爆破 幾點預測 有問必答(轉載)

短短几天時間，因過度投機而成交量冰凍的樓市又迎來幾大利空: 第一，中國人民銀行在今年前二十天內連續出招,兩次調高了一年期央票利率,同時還調高了三月期央票利率,此外,出乎市場預料的上調了金融機構存款準備金率0．5個百分點，今天有消息說加息的可能性遠遠不能排除，股市馬上下跌。第二，物業稅第一季度很可能落地。這裡說明一下，很多人認為這個工程過於複雜，短期內很難實現。實際上不是，因為開徵新稅可以給政府帶來巨大收益，補充嚴重赤字的地方財政。在這個決心下，徵稅難嗎？第三，在壓制泡沫過程中與中央頂著乾的杭州市委書記被免職了。這個舉措顯示中央對泡沫有比較清醒的認識，已經下決心來控制了，雖然這個舉措有點晚了，還是正確的。
在當前形勢下，我國經濟面臨很嚴重挑戰。我在這裡拿和資本市場關係較近的幾個方面談一下。 第一，通脹在我國已經遠遠不是預期的問題，最近價格上漲有目共睹。通脹不控制，後果極其嚴重。我國有2.54億人年消費只有2400元，物價上漲后這些人吃飯維持生存都成問題，更不用談其他需求，將給社會穩定帶來極大壓力。另外，在工資基本不變的情況下（老闆沒有主動加薪的動力），物價上漲只能壓制消費，拉動內需又將成為空話。第二，出口一兩年不會有很大改善，原因是發達國家借債消費模式破產，紛紛開始儲蓄。第三，經過一年的貸款，我國銀行資本金嚴重短缺，有兩個股份制銀行資本充足率只有8%，實際上今年他們不僅缺乏放貸的能力，還將面臨很大壞賬風險。第四，現在外資開始出現凈流出的勢頭，很多省份如山西去年外資流動頭一次變成負值。為了控制這一趨勢，我國加息速度可能要快於發達國家。最後，我國許多樓盤空置率達50%。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區，空置率在10%-20%之間為空置危險區，空置率在20%以上就是商品房嚴重積壓區。
　　 這些因素共同決定了我國今年經濟政策的矛盾性和宏觀調控的複雜性和艱巨性。當前的深層次問題是否能解決好，直接決定未來數年我國經濟能否可持續發展。仔細分析就可以得出，今天政策空間是非常有限的。
　　 房價回歸雖然短期將引發銀行壞賬等一系列問題，但長期看是好事。高房價已經引起很多嚴重社會問題。一，抑制居民消費。二，干擾市場資源正常配置，使房地產嚴重產能過剩，同時架空實體經濟。三，高房價促進了投機心態，老百姓紛紛入場，最後85%左右的人將血本無歸。四，危害金融業。 五，使企業員工不能安居，限制了人員流動。六，高房價將老百姓推向郊區，給交通帶來極大壓力。六，高房價拉低了我國生育率，為我國長期發展埋下隱患。這些內容在以前的帖子裡面提到過：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/174182.shtml
　　 由於房價已經由經濟問題發展到社會問題乃至政治問題，所以高層必然用各種手段打壓。雖然有很多政策政府的牌還沒出完，如果房價還繼續上漲，一定會有新的政策出台。我國樓市的高度投機性決定了房價如果不能暴漲，必然暴跌。房市下跌的過程將是漫長而痛苦的，3-5年內很難反轉，大家有可能的話還是落袋為安吧！
　　 從國際泡沫多次破裂的經驗看，房價合理價格就是家庭年收入4-6倍，這也是可以長期平衡的價格。在這個價格下，老百姓沒有過大的負擔，住宅供求可以平衡。所以，想讓房價正常增值，切入點還是不斷提高居民收入。這就要求我們加快調整經濟結構的步伐，努力增加居民收入，把內需拉動起來，消滅短期行為，真正實現可持續發展。
　　
　　
　　以前的幾個觀點，大家參考下：
　　作者：nesmto　回復日期：2009-12-15　16:45:50　
　　我的看法：
　　 1.大量挪用公款和貸款炒房者下跌后必然急於出逃，帶動一般投資者殺跌。
　　　　 2.這次下跌很難得到政策支持，牌已經接近出完，很難再次像08年那樣用足夠政策反轉趨勢了。所以，房價只能繼續下跌，直到多數老百姓能買的起房子。
　　　　 3.北京、上海的一類地段可以用全國購買力衡量，但用全國購買力判斷如亦庄、松江等地區明顯不合適，有錢人不會長期住在這種地方。
　　　　 4.我認為，炒房客手中的房源必須被自住需求者完全消化掉，這輪調整才可能見底。在產能過剩的背景下，1：6應該能達到，甚至跌破。對底部判斷不一致導致很多人提前抄底也是常見現象。
　　
　　
　　作者：nesmto　回復日期：2009-12-15　15:16:40　
　　
　　　　 3.你的第二點判斷，也就是政府想要的結果很難達到。資本本性是逐利的，老百姓是追漲殺跌的，回調以後短期內很難再有足夠的信心吧泡沫再吹起來。這兩個因素促進了房價暴漲，以後也一定會同樣促使房價暴跌。
　　　　 房價只要跌掉15%，市場上投資者就會形成要下跌的一致意見，這個時候拋盤潮流就不可阻擋了。我覺得對於泡沫高漲的城市來講，一年內下跌61.8%-80%的可能性都存在。當然，如果這句話應驗了，明年GDP的增速就是3%了。
　　
　　
　　作者：nesmto　回復日期：2009-11-30　11:25:58　
　　
　　　　作者：九月天晴　回復日期：2009-11-29　20:00:39　
　　　　　　中央ZZJ會議決定明年的貨幣政策不變，目前的經濟刺激計劃不會退出，是不是意味著泡沫至少在明年不會破滅，反而會更大？請樓主分析下最近的會議
　　　　
　　　　 我國政府的特點是多做少說或先做后說，最近實際上房貸變難了，審批通過率下降很多，但是國家說「繼續適度寬鬆的貨幣政策」，就是一例。表態劇烈變化容易引起波動，只做不說有其好處。
　　　　 政府為了社會穩定和幾大國有銀行安全，對泡沫已經開始警惕了，不可能放任不管。最近很多非正式場合里官員有控制泡沫的表態，實際上沒有高層的默許他們不會說，也不大敢說。雖然正式場合官方說法沒有變化，不代表背後沒有動作。為了避免惡性通脹，明年加息，適時收緊貨幣政策不可避免，有關的非正式表態恰恰為這些調整留下空間，以後老百姓問起什麼時候說的，有個交代。
　　　　 穩定壓倒一切，當通貨膨脹威脅到我國2.54億貧困人口的吃飯問題的時候，中央有多大動作都不足為奇。
　　
　　
　　
　　作者：nesmto　回復日期：2009-12-08　09:42:05　
　　
　　作者：cxfg9999　回復日期：2009-12-08　09:26:21　
　　　　　　開徵物業稅？真的假的啊？要是開徵房價還不馬上大跌，我覺不太可能
　　　　
　　　　 深圳物業稅已經空轉了一段時間了，最近政府財政吃緊，從到處查稅就可以看出來。個人認為開徵可能性很大，當然要明白我國政府一般不會先說后做的傳統。
　　
　　
　　作者：nesmto　回復日期：2009-11-23　08:38:05　
　　
　　通貨膨脹的苗頭不小，有愈演愈烈之勢，國家很快有措施回收市場剩餘貨幣，打壓通脹了。
　　
　　作者：nesmto　回復日期：2009-11-01　12:41:38　
　　
　　　　 2010樓市之四大利空：
　　　　　　　　 一 信貸收緊
　　　　　　　　 二 利率提高
　　　　　　　　 三 物業稅出台
　　　　　　　　 四 金融危機二次觸底
　　　　
　　　　 前三個不可避免了。
　　
　　
　　請大家理性探討，不要過多涉及國內政治問題。有問題就提出，有不同意見一樣歡迎。