富貴『險』中求，從經驗出發再談悉尼地產投資！

送交者: 澳洲小馬 [進士☆] 於 January 29, 2008

本人馬強（colin ma）來自北京，來澳洲悉尼8年了，從20幾歲到現在而立已致。其間拿了2個master，幹了18種不同的工作，隨著年齡一天天長大，近兩年才剛剛找到北。很多朋友和我一樣，我們都經常作著一個夢-----富貴夢。老輩人說：「幹啥生意都別離開衣食住行」！我帶著這句話來了悉尼，所以我弄過服裝，開過餐館，我的餐館文章也上過精品導讀呢。看了很多文章關於發展這，發展那的，都離我太遠了。那我們就從房子說起吧。首先什麼才是真正的地產投資呢。傳統的就是你買了個很便宜很好的房子，然後升值后你賣了它，你賺了。你要是這樣想你就不容易賺錢，因為買房子在我來看根本算不上什麼投資。最好把它看成是理財工具就像買養老保險一樣。無論你什麼時候賣房，你永遠都不是那個把它賣得最貴的人。房地產是一個長時間現金流的最佳沉澱，而且需要長時間來產生回報。這裡也不用你太過聰明，因為太聰明會讓你少了那份做事的執著和忍耐。大家身邊很多從買房子中獲利的人，你看他們都是那麼聰明嗎？這就說明大多成功的地產投資是人們不知不覺地發生的。也只因為這些人順應了市場規律。那麼我們怎麼買房子，買幾個，買在哪裡？ 等等這些問題全來了。
先談談我們的優勢有哪些。不同於其他國家，我們都知道澳洲是移民國家，人會越來越多，那麼房屋需求量會逐年增加。但這裡每年開工量還是遠小於它的需求量。因為政府要每年統計需求量，然後要滿足開工量小於需求量，否則就會像中國的幾大城市一樣出現泡沫，從而造成嚴重的有價無市，成交量低。這裡的人為炒房現象比較罕見，因為澳洲的房地產交易透明度是相當高的。房地產是一個國家經濟的一面鏡子，看看房子對這個國家經濟情況就會有個大概了解。所以一加利息，人們首先關注地產走勢。澳洲是一個地產豐富的國家，就是賣資源，像出口的鐵，天然氣，木材等等。在全球能源匱乏的今天，誰資源多，誰老大。 所以我們可以預測經濟大環境還是比較穩健的。 以上的宏觀大條件已經為我們營造了良好的投資理財環境。那麼剩下的就是個人的因素比較多了。哪裡的房子比較好呢，這個主要來自個人的好惡了。你一來就住的地方，你可能最喜歡，你也認為是最方便的。因為你習慣了。但買房子要拋開個人的一些主觀因素，要認識到除了你自住的房子，投資房就是一個你理財的工具，只要有好的rental return 就好。所以location要選比較好租的地段。
買房子不外乎三點。1，Price 2，Capital Gain 3， Rental Return 我來逐一解釋。首先Price是你能買到某個物業的市場價格，這個在澳洲不會有太大的討價還價的餘地。並反映它的市場價值，應該基本符合該地區其市場規律。你永遠會覺得房子貴，但是你不買，他還是會被別人買走。你浪費的是時間，再等等又貴了很多，你永遠等不到你想要的那個價格。回頭想想這些價格的差異會隨著時間沖淡的。就好比10年前人家花30萬買的，但你花了32萬，你覺得你當時賠了，但是你當時不買，今天可就不是2萬了。所以拿到價格看看同類房子的價格參考一下就可以了。根本不存才什麼大便宜可占。但是大多數人好像都在這一關退卻了。所以我的房子都是交給別人買的，自己根本不問，我專業的東西都是阻礙我買房的因素，所以索性來個簡單，到今天才勉強買了兩個。也許你比我還專業還能侃侃而談買房之利弊，但是問題是你買了嗎？這裡給你個房地產中很適用的公式 S（sucess）= K (knowledgement) + A ╳ A(action) 就是成功等於你的知識加上你行動的平方。你就是沒什麼文化k=0，但是你的行動會讓你成功。就是為什麼你身邊不起眼的人他在不知不覺地買房，同時在為未來創造財富。無論你年薪比他高多少，隨著時間的流逝，都到了退休年齡他會比你幸福，因為你只能領到政府的錢，而他除了這些還有幾個物業的租金（他的被動收入）。而且房租會越來越高的。那你們的差距也會拉大。我們每個人都會老，掙錢的能力會慢慢下降，能保證我們退休後生活質量不減，房子是個很好的工具。Capital Gain 是你的資本返還，你50萬買的，60萬賣的，那它就是10萬。根據房型有所不同。籠統地說，house 的capital gain 最好因為有地，地價總是漲的。 Town house, unit 和apartment. 次之。但是注意Rental Return 卻和它是反的。Capital Gain 越好，往往Rental return 越低。Rental是 apartment 最高， unit， 最後是house。Price 和 Capital 是同向的。你可以留意一下，現在房租好高，而且不好租到滿意的房子，那麼說明房價還算低，至少還沒有到一個高點。但是慢慢會高的，因為人們不願再花錢租房子，從去年開始就多了大量的首次置業者。與其交房租還不如自己買個。隨著他們的數量增加，會慢慢形成買方市場，當然房價會高上去，租金會有所下滑或維持原有，不過也不會降多少。然後賣得差不多了，又會回到原來。就這樣輪迴，悉尼差不多要8年左右。
但是房租上去了不太再會下來，房價也是。雖然是反向的，但是這哥倆好像老再比高。所以到今天這倆都不低了。至於加息大家不必過於緊張，那是儲備銀行為防止通貨膨脹的有效手段，再說一加利息房租又要漲了，租房的朋友很可能會收到中介的加租信。房東是不會承擔這壓力的，只能轉嫁給租客。但是如果你從加息中找到你的機會，那你就會成功。成功的人總是從風險中尋找機會，而不是從機會中尋找風險。看你如何看待了。政府是不會虧的，銀行是也不會，它們是房地產的永久獲益者。你跟著他們走，就會好走些。政府在哪裡建房子，建醫院，學校，你看看是不是就考慮一下。因為它要發展這裡。就像混黑社會，要跟對大哥一樣，呵呵。總之，在你經濟允許的範圍內，你賣得越多越好，越早越好，保留的時間越長越好。選房子最好是價格相對便宜一些，長期的Capital Gain好一些（通常好的地段為佳），短期內有強勁的Rental Return（學生，就業人口等相對多的地方）。魚和熊掌不可兼得，主要看你的目的了。

知道是呼有，但還是頂你！

如真有錢要炒房，還是到國內上海，北京，那裡房價上漲快，租金高。