南方都市報: 歷史重演?08深圳全市"負資產"大調查"

歷史重演?08深圳全市"負資產"大調查  
關鍵字： 負資產  
來源： 南方都市報       作者： 朱文策 左娟 陶文傑 李孟姣 張銳宣 陳安遠  


　　編者按：歷史又將再次重演？10年前香港人人自危的「負資產」，如今要在深圳發生？

　　房價連續半年的下跌，似乎終於到了一個臨界點。在大家對開發商資金鏈是否將會斷裂的嚴詞拷問之後，話題焦點開始轉移到了購房者身上。翻開最近的報紙、網站，擺在頭條的幾乎都是「負資產」、「斷供」、「美國式次貸危機」……不能否認，這是深圳當下樓市的焦點，新房價格跌幅已超過30%，這是大家判斷「負資產」是否形成的臨界點。

　　因此，本期《黃金樓市》特地製作了大型調查———《2008深圳全市「負資產」大調查》，全面直觀反映目前樓市現狀。

　　為了力求客觀全面，我們以最高峰時期的新房價格，和如今的二手房價格做對比，來觀照深圳「負資產」的形成情況。

　　■名詞解釋

　　「負資產」

　　所謂「負資產」，即「資不抵債」，物業的市價低於原來用來購買物業時的借款（樓宇按揭貸款）。假設借款人以150萬元購進一套房屋，貸款100萬元，但隨著房價的下跌，如今這套房子的市價只有90萬元，那麼即便借款人把物業轉賣，也不能清償銀行貸款，此時他的房屋便是「負資產」。據香港金融管理局披露，香港負資產最嚴重的時期為2003年6月，當時共有105679宗負資產按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元。

　　負資產臨界點：二手房價格跌破10600元/m2

　　「我的一半房產都已經是負資產了。」擁有約10套房產的龍崗投資客於明（化名），在去年6-7月份買進了龍崗中心城的豪宅新亞洲花園，貸款約110萬元，如今這套房子市價只有約90萬元，賣掉房子還要倒欠銀行近20萬貸款。

　　「雖然尚不能計算出有多少業主處於負資產狀態，但是，如果房價繼續調整，深圳很有可能會出現大面積的『負資產』現象。」深圳中原地產深港研究中心總監張偉表示。

　　整體房價跌至負資產邊緣

　　去年10月份，深圳新房價格攀至17350元/平方米的頂點，按照關於「負資產」標準的判斷，只要這個價格回落30%———即12145元/平方米———以上，負資產便告產生。因為，按照銀行七成貸款計算，跌破了30%，「資不低債」情形便會出現。而據深圳中原地產統計，到今年4月份，深圳二手房價格為12987元/平方米，跌幅為25%.這等於是說，當年以17000元/平方米左右入市的業主，如今都已經處於「負資產」的邊緣。當然，要是以今年4月份官方披露的新房價格———11926元/平方米———計算，這個跌幅已經超過了30%.

　　雖然整體房價只跌至負資產邊緣，但事實上，據本報記者遍訪深圳六區的調查，很多業主已經是負資產了，尤其在南山、寶安、龍崗，負資產現象更是普遍。因為，在這一輪房地產調整中，上述三區部分樓盤的跌幅更是超過50%以上，出現「負資產」已不是新鮮事。南山一位中介人員介紹，一位業主去年以208萬元買了半島城邦一期86平方米的兩房，貸款155萬，但最近同樣戶型的成交價只有120萬。

　　「在龍崗，只要掛出來賣的是去年4月份以後買的房子，80%都是負資產。」世華地產龍崗區一位中介人員說道。

　　去年4-7月入市者「高危」

　　但是，已經發生的市場事實似乎暫時未能得到銀行界的認可，據深圳多家銀行向本報透露，目前深圳的確出現了「負資產」，但不是「爆髮式」的，整體房貸質量仍然正常。

　　但是，種種跡象顯示，銀行界目前也已注意「負資產」以及其所引發的不良貸款苗頭。「因為房價下跌，不良貸款的確有上升的勢頭。」一家股份制銀行內部人士私下透露。一家國有商業銀行深圳分行內部人士更是向本報證實，南山、寶安目前的確已出現了斷供現象，雖然只是少量。

　　央行於5月30日發布的《2007中國區域金融運行報告》中也支持了銀行界的擔憂，其中深圳區域金融運行報告中明確指出，對去年4-7月發放的貸款要密切注意，因為，這期間深圳樓市炒風最盛。如今，去年4月份以後入市的客戶，基本上已成為銀行密切關注的「高危人群」。

　　「如果房價再下跌10-20%，深圳就會爆發大面積的『負資產』，並對銀行金融系統產生衝擊。」上述股份制銀行內部人士坦言，當前的負資產只是苗頭，尚在可控範圍。這與深圳中原地產所測算出的價格大致相同。該司預測，如果二手房價跌破10600元/平方米，深圳就會爆發較大面積的負資產危機，從4月份12980元/平方米到10600元/平方米，尚有18%的「距離」。

　　樓價繼續下跌或引發斷供

　　雖然我們至今無法計算出「負資產」規模到底有多大，但據深圳中原地產深港研究中心披露，去年4-7月份深圳住宅按揭貸款涉及金額高達555.46億元，其中，二手房貸為348.5億元。這個規模，大致相當於目前四大國有商業銀行深圳分行任何一家個貸存量，而據本報記者獲悉，截至4月底，深圳個貸餘額為2554億元，因此，去年4-7月份的房貸規模，佔比高達20%.

　　可以想象，如果「負資產」危機一旦爆發，其所引發的「斷供」動蕩，即便不是全部，其對深圳金融系統也必將產生極其重大的衝擊。

　　但有必要指出的是，「負資產」以及其所引發的「斷供」，對樓市及金融系統產生巨大的衝擊，都要建立在房價持續下跌的基礎上，而目前，分析人士對深圳房價是否繼續下跌仍然眾說紛紜。

　　「如果宏觀環境維持現狀，雖然不能指望樓市立即回暖，但房價繼續下跌的空間已經不大。」張偉表示，「但是，目前外圍環境仍然存在著較大的不確定性，而且這種不確定性似乎越來越多。」

　　■影響

　　市場

　　深圳樓市或進一步調整

　　春交會以來，深圳主流地產界普遍認為，深圳樓市大跌的可能性較小。

　　不過，經過近期「負資產」現象的困擾，有分析人士開始對後市持悲觀看法，他們認為，「負資產」現象的產生，將進一步加劇消費者的觀望心態。深圳大學國際金融研究所所長國世平甚至表示，深圳今年出現「負資產」僅是開始，明年「負資產」才會達到高峰。

　　然而，另有一批中介人士表示，雖然目前已經出現「負資產」的苗頭，但房價的持續下跌，已經逐步釋放出較多的剛性需求，使得底部的承接力相當強勁。因此，只要後市能夠止跌回穩，「負資產」對樓市產生的影響便能控制。

　　銀行

　　「斷供」衝擊金融系統

　　依照行業判斷，在房價跌破50%左右的地步，業主可能較多地會選擇「斷供」。而按照銀行規定，斷供6個月仍不還款，銀行便會起訴業主，並查封、拍賣房產。而此時的房產，也已被劃為銀行的不良貸款。銀行收回並拍賣房產，除掉自身所損失的利息及支付的相關費用外，多數也不能收回成本。因此，當「斷供」現象猛增時，銀行體系內的呆帳壞賬也自然會出現明顯的上升，這是銀行最擔心見到的情況。因為，不良貸款過多，將會嚴重影響到銀行乃至整個金融系統的正常運轉，歷史上連續兩次房地產泡沫，尤其是1997-1998年的大泡沫，都對中國金融系統造成了重大衝擊。

　　開發商

　　面臨品牌、銷售雙重危機

　　今年年初到現在，不少開發商都採用了大幅降價促進銷售的銷售策略。一位業內人士表示，由於市場影響，降價是不少開發商促進銷售的主要手段，但是一些品牌開發商帶頭降價，已經使得業主對這些開發商品牌產生了信任危機，對於開發商的形象也大打折扣，也是成為目前市場觀望的構成因素。

　　深圳華商律師事務所律師鄧磊稱，在業主沒有拿到房產證之前，銀行給業主辦理按揭貸款時候，都會和開發商簽訂協議，規定開發商是業主按揭貸款的擔保人，從法律角度看，開發商在業主的房產證沒下來前，要對業主的還款責任承擔擔保作用，銀行可要求開發商償還這筆錢。

　　業主

　　或引發規模斷供

　　隨著樓價的持續下跌，「負資產」的規模將日趨增大，業主規模斷供或會成為現實，但斷供不意味著債務的消失。深圳華商律師事務所律師鄧磊稱，現在斷供，很多年後，你有了房子、錢或者股票，銀行只要知道，都可以通過法院查封所有屬於你的財產；其次，如果斷供，銀行通過拍賣你的房產來得到還款，這個房產拍賣的價格往往低於市場價格，一套80萬的房子可能60萬就拍賣了，而且，拍賣房產如果不足以還貸，剩下的債務銀行還會追查，業主其他的財產都會被銀行強制執行充貸；最重要一點，現在中國的個人徵信系統正在完善，斷供會有信用不良記錄，對斷供者以後申請貸款、辦理信用卡、出國以及高消費都可能進行限制。