深圳房價波動總幅105% 開發商資金鏈命懸一線?

樓市陰雲密布，深圳首當其衝。

　　官方數據顯示，深圳去年的房價「白漲」了，目前已經回落到了一年前的水平。深圳新建住房銷售價格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名，且一年之間的漲跌波動總幅度累加高達105%。而開發商在沒有更多融資渠道的情況下，紛紛開始收縮戰線、暫停買地、出讓股份等以「救命」。業內人士警示，一旦行業調整進一步深入，開放商資金「決堤」風險一觸即發，很多開發商的資金潰敗可能就先出現在深圳戰場上。

　　房價過山車

　　深圳市國土資源和房屋管理局上周在其官方網站公布的《2008年1-4月深圳房地產市場發展分析報告》顯示，1至4月深圳新建商品住宅的成交均價分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米，總體呈現連續下滑態勢。

　　「目前，深圳房價經過較大幅度的調整后，基本回落到去年2、3月的水平。」撰寫該份報告的深圳市房地產研究中心分析師王鋒如此評價。也就是說，深圳房價猶如坐了趟過山車，已跌回了一年前。

　　而同樣由深圳市房地產研究中心所作的報告顯示，去年深圳的房價走勢是從1月的10872元/平方米一路飆至10月的17350元/平方米，升幅達到60%，隨後開始量價齊跌，從去年10月的波峰到今年4月的谷底，降幅又達到45%。那麼，從去年至今的總體漲跌絕對值累加的波動總幅度來看，這個過山車的跳躍度已高達105%！

　　與地方調研相呼應的是，國家發改委和國家統計局上周發布的4月全國70個大中城市房屋銷售價格指數也顯示，深圳新建住房銷售價格水平已從去年的漲幅前三名跌至降幅第一名。

　　雖然深圳的分析師認為，在價格持續回落的刺激下，深圳樓市在3、4月已經出現成交量一定程度的回升，銷售量基本達到去年8、9月的規模。但問題是，1至4月深圳新建商品住宅銷售面積85.31萬平方米，同比下降62.89%；住宅空置面積則同比增加86.17%，為68.51萬平方米。如此交易狀態似乎並不足以支撐房價。

　　尷尬資金鏈

　　由於房價的下調並不能換來購房者對樓市的信心，深圳開發商的好日子也戛然而止，甚至於因銷售不暢而緊繃的資金鏈有演變成一些開發商脖子上的「絞索」之勢。

　　業內人士表示，今年以來，基於深圳樓市持續低迷，很多樓盤都高調降價，但這種開發商積極主動向購房者讓利的行為，並沒能從根本上改變行業資金鏈普遍吃緊的現狀。出自深圳的開發商，暫緩上市的有之，著急私募的有之，現金流告急的問題首當其衝，資金鏈斷裂的風險也撲面而來。

　　據記者了解，除了希望通過快速銷售來化解資金困境外，有部分小開發商已經在通過借其他公司的名義委託貸款，甚至於有向投資客短期借款的方式籌錢。「那些實力不濟卻又拿地過多的，特別是擠在去年高價拿地的小開發商尤為多，處境尤為危險。」有接觸過前來借錢的開發商的市場人士表示。

　　別說是小開發商，就算是手頭尚寬裕的大開發商也開始轉移土地風險。如近日萬科就將其所持的東莞市萬科置地有限公司50%股權以500萬元的價格轉讓給了廣東宏遠集團房地產開發公司，而東莞萬科所持有的正是去年地價飆升時期以14.12億元拍下的東莞「地王」——南城水濂村地塊。

　　開發商自保

　　在珠三角區域的不少開發商急迫尋求化解生存危機之道時，其他區域的開發商也在思考。

　　在長三角區域，江蘇中大地產集團董事長談義良告訴記者，由於目前市場競爭激烈，行業面臨重新洗牌，其選擇實施的是「跟跑」戰略。中大是在崑山做建築起家的，發展了10年後在今年才成立地產集團，正在開發崑山的多個別墅項目。「我們更願意選擇一個行業標桿，如萬科起步時那樣做減法而非加法，也就是專註於房地產開發，不急於資本運作，慎重選擇異地市場。」談義良坦言，「當然，未來五年我們也追求規模化開發，適時進行區域拓展，規劃成為長三角區域的知名建設企業。」

　　金地集團(行情 股吧)上海公司總經理趙漢忠(趙漢忠博客,趙漢忠新聞,趙漢忠說吧) 則建議，現在其他的金融工具都不開放，高利貸又不保險，那就少拿一點地，先把最困難的時期渡過。「要在市場狀況稍好時加快銷售以回籠資金，目前開發商資金鏈問題是有跡象但未爆發，傳統旺季過後的7、8月的資金局面值得關注。」趙漢忠直言，「到那個時候，我們就能『吸收』一些項目。」

　　在環渤海區域，北京華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)(博客)對媒體指出，今年以來由於銷售萎靡，開發商方面4年來首次出現自有資金告急的局面。「對所有的開發商而言，每家所面臨的形勢是不一樣的。去年將大量現金轉化為土地、今年銷售情況又不好的，這樣的開發商就出現了一些現金流的問題。」任志強表態，「現在中小開發商總想著借錢，可你要是沒什麼實力，憑什麼借給你錢？如果用股權融資，那倒可能從小企業變大企業。我們過去從來都是『傍大款』，華遠過去就是傍華潤。只要你願意便宜點把股權賣出去，（生存）也很容易。」

降吧