[金鴻95] 有感於萬科降價

有感於萬科降價

高房價不僅僅是個民生問題，還是影響國民經濟平穩運行的重要因素。以前我已數次發文討論高房價的問題，一篇是《從一則新聞想到的》、一篇是《十七大後房價也和諧》（還有一篇《房價狂飆的日子就要結束了》與此篇是換湯不換藥，組材形式不同但內容一樣）。每篇得出的結論都是一樣的，那就是房價會降。今天看到了萬科降價的新聞，就再寫一篇文章討論房價，總結一下思路。

經過思考，我個人感覺，三方面的原因導致房價必然下降：

一、釋放經濟運行風險，保證國民經濟正常運行。

1、房價持續在高位運行，給國民經濟的平穩運行帶來了巨大的風險。它不僅僅掏空了廣大買房的老百姓的錢包，還讓他們中的許多人背上了大額的債務，一旦因為房價的持續走高將供求鏈拉斷導致房價暴跌，將會給他們的生活帶來巨大的負擔。這裡面的道理很簡單：房價持續走高，終有一天會高到老百姓買不起房的地步，那時，原本指望用高房價賺取更多利潤的開發商為了回攏資金必然降價。當然，在降價以前開發商們會有一段"有價無市"的堅持高價不降的時期，但是，一旦被日益繃緊的資金鏈逼到無力維持局面的時候，降價銷售將成為必然選擇。但是，在房價掉頭下跌時，出於"買漲不買跌"心理的支配，持幣等待的買房人不但不會加入購買者的行列反而會"再等等看看房價會不會再跌的低一點"（他們怕自己買虧了）。在這樣的情況下，出現價格暴降出售房產以回攏資金的情況是很正常的，這種情況與股市暴跌時股民恐慌性拋盤割肉平倉是同樣的道理。一旦房價在這樣的情況下被打回原形，降價前買房的人將平添巨大的包袱（舉個例子，假如某人在房價下跌前花120萬買房產一套，首付50萬貸款70萬，可房價暴跌后他的房產只值60萬，此時，他即使馬上將房產賣出以回款60萬歸還銀行貸款也不夠，還得背10萬元的債務。這樣在房子的一買一賣中自己前期積累的財富就全部失去了）。這樣一來，大量"負翁"的出現會帶來嚴重的社會問題。

2、房地產是資本密集型產業，如果房價持續高漲最終把供求鏈拉斷了，接下來房地產開發企業的資金鏈也會馬上綳斷。而中國的房地產開發企業大都在銀行有巨額貸款，如此一來，又會為銀行增加大批的呆壞帳。

3、房價持續走高會短時性（十年內）的讓房地產企業賺得遠超過其他行業的利潤，在利潤的驅使下，大量其他行業的優秀企業也有可能放棄對本行業的投資而轉向房地產開發，從而造成房地產業的過度投資、過量開發的畸形發展。

4、房價的持續走高還會引發大規模炒房現象的出現，從而加重房地產行業的"過度需求"。炒房者大量屯房不是為了居住而是為了低買高賣以贏利，但由於他們的大量屯房導至本已不足的供應量更顯捉襟見肘，從而刺激房地產開發商更大規模的開發，造成房地產業的"過度繁榮"。

從以上四個方面來看，房價持續走高會對國民經濟的平穩運行帶來極大的隱患。但是，國民經濟的運行風險還不僅僅在於房地產業。

隨著國內金融業的發展和對金融創新的需求，股指期貨的推出都將成為必然。股指期貨推出后，金融風險會大幅增加。可以舉例說明：假如現在股市指數是3000點，某些莊家聯手以巨資入市（比如八千億美元），用半年的時間吃足籌碼，在股指高漲的信心支持下，廣大散戶和基金也紛紛看好股市，股市指數被推高到了6000點。此時，莊家們在股指期貨市場上以巨資買跌（比如買股指跌到4000點）。此後在股市上瘋狂砸盤，從而引發股市恐慌性拋盤，股市暴跌。因為他們吃籌碼時股價低，所以砸盤時依然會賺錢。同時，因股指的暴跌他們還可以從股指期貨上狠賺一筆。當股市上的股票價值被砸倒底以後，他們再次大筆資金入市，順手抄起那些被嚴重低沽的優質股票，為下一輪次的獲利收集籌碼（如果能在股市暴跌時能收購掉進資本陷阱的優秀企業那就更是喜事一件了）。

如果房價高位運行的風險和因股指期貨推出帶來的風險疊加起來，危險更大。比如，在上面所舉例子中股市暴跌時，更會增加房市供求鏈拉斷的風險。因為已經太多的人在股市上破產了，從而導致需求大幅萎縮，從而出現股市暴跌引發樓市暴跌的局面。

所以，出於擠出經濟運行風險的考慮，調控房價也已成為必然。

二、房地產業支持不起中華崛起，不適合做支柱產業。

十年前，出於國內外經濟運行環境的不得已，把房地產業做成了支柱產業。其實，任何一個真正發達的國家，都不是依靠房地產業來支持國家強盛的。強國富民靠的是科技領先。前幾年數次調控，房價都沒有降下來，一個非常重要的原因就是房地產業是支柱產業，所以，打壓房價一直難見實效。隨著國內產業結構的調整和研發投入力度的增大，具備了給房地產業"換位"的條件。

過去的幾年裡，數次調控都沒有取得良好的效果，與房地產業的支柱地位是有相當關係的。作為支撐經濟運行的支柱產業，國家不可能強力打壓它，以避免影響國民經濟的良性運轉。

8月21日新華網顯要位置刊登了空軍上校戴旭的《房地產支撐不起大國崛起》一文，新華社是代表中國官方態度的,這篇文章的刊登就是中央要對房地產業進行定位調整的一個信號。

三、地方政府"經營城市"的做法將會發生改變。

過去的數年裡，有些地方政府為了增加地方上的財政收入，大力"經營城市"，在居住用地拍賣中大把的賺銀子。這樣做在無形中增加了房地產開發的成本。房地產開發商搞房地產開發是為了贏利，他們必然把這部分成本轉嫁到買房者的身上。由此可見，"經營城市"是高房價的推波助瀾者。

十七大后，各地方政府開始準備換屆。正如易憲容先生所說，中國的房價會不會降取決於明年。"取決於明年"不是因為明年有奧運會，而是因為明年是地方政府的換屆年。如果換上來的地方領導能改變"經營城市"的理念，房價下降將是一件非常自然的事情。

我們有足夠的理由相信，明年開始的地方政府換屆會為我們選出務實的為人民服務的新一屆地方領導。十七大后，中組部由中央政治局委員李源潮親自抓,我們相信，中央對地方的人事管理會有一個全新的局面。中央是政策的制定者，地方政府是執行者。上面的好政策需要下面不折不扣的貫徹執行才能發揮出作用。我們也相信，隨著地方政府的換屆，胡總書記和溫總理為我們制定的好政策將得到更好的執行。

綜合上面三方面的考慮，房價下降是必然的。





從"首付四成"的政策一推出，部分南方一線城市的房市就進入了冰河期，甚至房價開始調頭。

隨著房地產調控力度的加大，房地產業大腕們的表現各不相同：王石的萬科帶頭降價；任志強則宣稱"房價下跌對國民經濟不利"，有"地產教父"之稱的馮侖則發表了一翻"未婚女性刺激房價上漲"的言論。對於任大嘴，我無意置評，種什麼樹就收什麼果子好了。倒是馮侖的表現讓人大跌眼鏡，這哪象教父級的人物說的話？如果打個洞就能住人的話，還有人買房嗎？還有高房價這一說嗎？而王石，在這關鍵時刻，帶了一個好頭。

一個人，不論在哪個行業，只要真正有所作為，想讓自己的名號掛上個"家"字應該不是件太困難的事。只要滿足一個條件就可以了，那就是有"社會責任感"。一個政治領袖，如果沒有社會責任感，那他就是一個政客（比如陳水扁），如果有，那他就是一個政治家；一個寫文章很好的人，如果沒有社會責任感，那他就是一個寫手（比如郭敬明，公然剽竊還不承認），如果有，那他就是一個作家（比如魯迅）；一個搞企業的老闆，如果沒有社會責任感，就算他的企業做的再大也只能算是一個富豪，如果有，那他就是一個企業家。由此看來，只有王石對得起"企業家"這三個字。

與"只能富人蓋房子"的任志強不同的是，王石一直在努力的加入為窮人蓋房子的行列。其實，拋開社會責任感不說，單就市場嗅覺而言，王石也夠精明。沃爾瑪是最大的連鎖超市，它就是主要為平民服務的，麥當勞在美國也主要是賣給窮人吃的，而這兩家企業，不論是規模，還是贏利性，都是不得了的。這也說明了一個道理，只有真正利人，才能充分利已。

當然了，從另一個角度看，也是王石懂政治的一個表現。當年，朱總理把房地產業做成支柱產業時，就請王石做自己的地產顧問（據說無薪），今天，又是王石帶頭降房價。而且，萬科幾年來一直沒有大量屯地，萬科權益儲備為1818萬平方米，可用於2-3年的開發。相比之下，碧桂園的楊首富（5400萬平儲備、六年都開發不完）就比較危險了。按照《閑置土地處置規定》，超過兩年不開發的將被無償收回。王石降價賣房是不是為了加快儲備用地的開發以被沒收的可能？一旦中央下了重手，以沒收土地的方式對付屯地的開發商來降房價將是非常自然的事情，對此，大家沒有必要去懷疑----五年多了，胡總書記和溫總理的行事風格（親民務實）大家也都見識過了。

當然，如果房價在政策的壓力下猛然掉頭下跌，會嚴重打擊房地產這個行業，也會損害大批高價買房老百姓的利益。所以，中央有意放慢動作，讓房價平穩下降。從"第二套房以個人為單位還是以家庭為單位"的確定過程就能清楚的看出來（先放風說由銀行自已確定，接著幾個大銀行多數說"以家庭為單位"、個別說以"個人為單位"，經過一兩個月的市場適應后中央再明確規定，"以家庭為單位"），中央是希望用溫水煮青蛙，而不是用油把青蛙炸了（以各種方式緩衝風險，希望所有有良知的開發商都能體會胡總書記和溫總理苦心）。但是，如果哪個開發商認為自己有能力與國家利益博弈的話，不妨試一把，也好感覺一下在破產的道路上"瀟灑走一回"是什麼感覺。



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