財富增長的奇迹是怎樣產生的

2005年1月的一個星期六，珍妮斯特洛（Jenny Storey）醒得比往常早。平時一到周末，因為不用上班，精神會很放鬆，但是這一個晚上翻來覆去，思考地似乎更多。看著身邊熟睡的老公，她知道老公一個晚上也是輾轉反側，快到清晨時才疲倦地睡去。她略微挪動了一下身體，想坐起來。細微的動靜，老公安東尼（Antony Storey）還是一下就被驚醒了。兩個人微笑地對望一眼，互道聲「早安」，又繼續著頭一天晚上商討的話題。

　　珍妮和安東尼夫婦倆都是工薪階層，珍妮在一家郵局上班，工作安逸穩定；老公安東尼是一家財務公司的會計師，收入也還可以。與許多澳洲家庭一樣，夫婦倆每天朝九晚五的上班下班，周末一起收拾屋子或者開車到郊外兜兜風，享受一下家庭日。在常人眼中看來，他們的生活過得倒也算是愜意自在。

　　但是珍妮與老公似乎都不是很滿意現狀，感覺每日都在重複著前日的生活，年復一年、日復一日，時間上被嚴格限制著，也沒有積蓄，他們很想改變這種生活。

　　應該做些什麼事情來給自己創造一種安逸的退休生活呢？這個問題已經在他們的腦海中縈繞許久了，他們也討論了許多次。

　　珍妮捧起書桌上的手提電腦，坐回床上，在網際網路上搜索著墨爾本地產投資的信息。選擇地產是有些偶然，是從身邊朋友的案例得到的啟發。夫妻倆從昨日開始就在討論著選擇在哪投資房產的問題。畢竟是第一筆投資，需謹慎、謹慎、再謹慎。但有一點，他們是確定的，那就是選擇投資地產必須趕緊行動起來。

　　接下來的日子，床前、沙發上，只要一有時間，珍妮的膝蓋上就放著手提電腦，在網際網路上搜索地產資料成為她休閑時的一種享受。

　　兩個月後，2005年3月，他們在墨爾本西區50公里處購買了一套有著四個卧室磚木結構的房子，房子比較舊，離他們Melbourne的家有一個小時車程。

　　儘管房子表面條件看起來不大好，但他們是經過嚴密的數據分析后，才決定購買的。根據這個區域的分析數據顯示，當時市場上很少有的四間卧室的房子，而房子所在的鎮上還有一所大學的分校，這就意味著，租房的需求量一定很高。

　　房子要價是$108，000，初次去看房時，滿目瘡痍，除了垃圾堆和破破舊舊的房子外觀之外，實在沒有什麼給他們留下好印象。這種條件的房子，要價數十萬，確實比他們的心裡價位高出一些。但充分的數據顯示，讓他們足以相信這個區域會有很好的升值與出租潛力。

　　經過幾番協商，最後以$100,000成交。價格談下來了，就要解決資金問題。夫婦倆手頭的積蓄大約三萬澳幣，通過財務顧問了解的情況，他們可以用自己現住房子的產權向銀行抵押貸款，應該能貸到$80,000。算上5%的購買手續費等，他們自己需要支付的現金就是$25,000。

　　房子買下了，但以房屋現有的條件，肯定是沒法出租的。珍妮與安東尼考慮重新裝修房子來增值。他們向私人投資公司借貸了額外的$14,000作為重新整修的費用。

　　「我們很明白需要保持低成本才能成功。但當我們撕下舊牆紙，擦洗房子 — 要三個孩子幫助的時候，我們知道我們自己沒有精力或時間做一切，因此我們找了一位當地的雜工幫忙搬東西、做清潔等等。」在一家咖啡廳里，珍妮與安東尼與我對面而坐，閑聊中講起他們買下第一棟投資房的趣事。

　　裝修二手房真是件很難的事情。包括安裝質量好的二手廚房，換地毯和擦亮地板，室內粉刷，還有許多細小的活，像修理窗帘、安裝燈具配件、重新裝晾衣架並重修洗手間等等。要是有資金，買新房肯定是更好的選擇。

　　「那個廚房，包括水槽和器具所有都是用很低的價錢從墨爾本一個區域買來的，我們二個月里，差不多每個周末一有空，就到房子里打掃。租客在我們裝修完就差不多搬進來了，因為房屋渙然一新，他們支付的租金要比同一區域其它的舊房子要貴，每周達到$115。」

　　這棟房子現在差不多值$145,000，等於有27%的資本增長，房子從租金中收益6.8%，現在每周租金已經漲到$150。

　　「以增加的收益和折舊來看，這個房子幾乎是正的現金流動，」安東尼說，「增值使我們增加了資產。4個月後，也就是2005年7月，我們才明白我們可以抵押這套房子購買更多的房子。」

　　安東尼與珍妮繼續每天研究房地產走勢，他們開始利用房子的增值資產借貸，在各個區域買房。

　　2007年3月，距離他們買下第一棟投資房僅僅24個月，他們已經買下了20棟房產。

　　「我們的目標是再購買20套房子，直到它們的價格翻一倍后才出售一部分房子，來繼續我們的投資。」珍妮說。

　　當我問他們是否對這門生意已上癮時，只聽見Anthony爽朗的笑笑。

　　「就如我們去年在投資博覽會上遇到的一位有經驗的投資者說的那樣，『你以為自己可以停下了，但你還是繼續在前進。」

　　安東尼和珍妮尋找在墨爾本價格合適、地段好、風景優美並有可靠出租市場的房子可能需要花些工夫。他們所有的貸款都是獨立抵押，沒有交錯抵押，他們建立了相當好的私人財務管理程序，並且他們也沒有把整修和維修預算設得太低。

　　他們的投資房現在共值$2,360,000，升值了47%，年平均收益是9.5%。這是明智可靠的投資，其中也包含了許多樂趣。

　　他們從3萬元起家，兩年中增值到236萬元，其經歷有許多值得我們借鑒的地方，尤其是在緊密的數據分析以及把想法付諸於行動方面，都值得好好研究。

　　2007年3月31日，我會在上海舉辦的「澳洲房產投資分析研討會」上與朋友們更為詳細地分享他們夫妻在地產投資中的經驗與故事。歡迎朋友們到時與我一起探討，希望參加研討會的朋友可以與澳中集團上海辦事處江先生聯繫: 021-6161 2018,021-6161 2015；13764997323（手機）。

值得學習。

學習！！