現在買房的是糊塗人 等著吃的是糊塗虧

現在買房的是糊塗人 等著吃的是糊塗虧

www.173fc.com　　2007-3-13　　文章來自:BLOG
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　　一、房價臨近拐點，目前距離全線下跌只差一張紙了


　　這種現象從06年的房價上面可以看得出來。上海地區的房價已經進入拐點，北京的房價再升也無力，儘管多少人、多少捧漲的專家搖唇鼓舌也不行了。樓市距離人們的實際消費能力太遙遠了，托市、拉升都快不見效了。在動不動就是萬元的房價面前，炒房者也開始縮手了，真正的買房居住的人更是不會出手。所以會出現觀望景象。報紙報道了，最近的樓市是觀望的人減少，出手的人也在減少。打氣也沒有用。大家知道，中國的經濟處於轉型期，利益集團是空前強大的，推動房價上漲的力量是極其巨大的，但是就是這樣，房價抬升的能力也到了強弩之末了。相信大家和我是一樣的感覺。前不久，央行是首次提出了房價下跌的預警，要求全國銀行系統防止由於房價下跌帶來銀行貸款的經濟損失與爛帳。也是前不久，著名經濟學家郎咸平說，最近的一度時期可以有一大批房地產開發商要被淘汰。去年年底的時候，許多人讓我預測房價，我說，房價還會漲，甚至會很邪乎，但是未公開。因為，我感覺我對房價的規律還未研究透。現在的情況不同。據有關資料介紹，有80%的房地產開發商由於不惜血本拿地，資金鏈高度緊張，比如，大名鼎鼎的順馳地產，從高峰跌落，出售主要股權，有50%的房地產開發商資金鏈處於非常緊張的狀態，某種意義上是硬撐著。目前全國銀行正在全面對房地產貸款收緊銀根，清查連環抵押的問題，並且房貸要增加首付，這些情況大家都看到了。許多開發商明升暗降，售樓小姐的態度大大的好的，這其中有多種因素。房地產開發商的房價在高位維持不住必然有崩盤的時候。大家知道，房價血崩的時候，象一個木桶，不在於最長的一塊板，而在於最短的一塊板，只要有最短的一塊板崩塌了，房價就會一瀉而下。那麼，從順馳地產的崩潰開始，小地產開發商為保住老本，回籠資金是必然的。降價是不可避免的。人們會買漲不買跌。為什麼買漲，是因為相信不買會繼續漲。為什麼不買跌，是因為相信房價並沒有降到谷底。就是這樣，而這樣的時刻為之不遠。


　　二、房價什麼時候跌，有經濟規律制約


　　不想跌那沒用。不依人的意志為轉移。研究一下近二十年世界各國發生的房價暴漲的情況。大體上有個房價與居民家庭年收入比數據可供參考。聯合國有個關於合理房價與城市居民的家庭年收入指導線，大約是家庭年收入的3-5倍，世界銀行有一個數據，上限是不到6倍，目前北美西歐國家的房價是年收入的三倍多一點，這個情況許多專家都介紹了。那麼，如果遇到房價暴漲，什麼樣的情況算是進入拐點呢？從感覺上來說，是購房者感覺無力承受，炒房投機者感覺已經失去投資價值的時候。從數據上來說，最高的房價接近家庭平均年收入的10倍，也有的有15倍。到這個數字上，人們自然無法相信房價會再漲上去，那麼就是跌落的拐點。我們國家的城市房價，用城市家庭人均年收入來比，大中城市幾乎全都超過10倍，北京、上海等地超過15倍。這裡補充說明一下，城市房價是指城市裡工作人群能夠居住並能夠到城市裡上班的領域，那種把市郊區的房、遙遠距離鄉鎮農村的房價參與到城市房價來進行統計平衡的做法是完全不科學的。那麼這樣一個情況，我國大中城市的房價已經越過了拐點，瀕臨下降的前夜。許多人的感覺與科學分析是有差距的。要看到這一問題的內在因素。


　　另外，房子有沒有投資價值是可以測量的。最突出的比較是用房租來比較。因為，如果你有100萬元，通常希望投資10年，資產增值一倍，這不算多。所以我們說，房產的值不值可以用房租來測試。你花一百萬的買的房子，出租出去，如果每個月的房租不值2萬元，就不值了，這是國外的通常的做法。就是，房租的50倍應當等於房價了。中國的情況比較複雜，但我想，房租的100倍應該等同於房價，決不能再高了。現在100萬元購的房子，用來出租，可能4000元都租不出去，這太成問題了。有的連3000元都租不出去。北京有許多地方，100萬元的房子，2000元都出租不出去。房租是體現房價睛雨表。作為專業研究人員，我們要研究是那些人群現在買房的，比如，我們認為，早在2003年前，有足夠資金的人員，已經解決了住房寬裕的問題，到了04年與05年，主力消費群體是白領，但基本上是首付加月供的群體，經濟壓力不是太大的。到了2006年，本地白領消費能力比較較弱的群體在買房，首付都壓力很大的一族。所以出手已經特別謹慎，那麼，現在買房人的主力群體是外地人，外地的有錢人，也有相當的腐敗資金在洗錢，當然，還有外地炒房的，本地炒房的現在是資金連環抵押的白領居多。就是這樣一批人，在投資購房。你看，山西的煤老闆，溫州的炒房團，為什麼炒，你一深入，就會知道房地產銷售情況是怎麼一會事。為什麼房地產商開盤都在造勢，都有一個插紅旗的進度表，其實大多是假的，是推波助瀾用，鼓動人們上套的辦法。好在政府已經察覺了，用網上公示的辦法來阻止。為什麼輿論會推動房價上漲，因為近幾年房地產的廣告是媒體的主要資金來源，看在錢的份上，沒有媒體會不動心，那麼少登載或不登載的不利於房地產銷售的言論是正常的。易憲容先生說房價，不說到根本上，所以是房地產商的好搭檔，一個唱紅臉，一個唱黑臉，相得益彰。百姓是善良的，缺少理性，看錶象多，所以，最容易上當，最容易被圈走家庭財富的也是這些人。沒有辦法，象我的老娘，聽人家說豆粉特別好，價錢特別低，就把上面僅有一點豆粉，下面全是山竽粉的一麻袋給買下來，然後笑呵呵的分給兒子，只到我們一把上面揭開，才知吃了大虧，沒有辦法，老人沒人經過市場經濟的洗禮，就這樣啊！


　　三、政府再出重拳調控房價已經勢在必行


　　有六大理由。這方面質疑的人最多。從2005年初兩會以來，數十個文件出台，十二道金牌沒有能剎住房價暴漲的勢頭。許多人斷定政府即使再出手也無法阻止房價上升的勢頭。這裡，我要說，你們的想法誤解了政府。我是這樣來看這兩年的宏觀調控的：第一，這是一個轉型期，人們對城市政府的定位不是很清楚。發展經濟，大力開發房地產，建設形象工程，這一條路從公認的經濟發展道路到被質疑，到進行調整，有這樣的一個認識過程。二是對房價高企帶來的後遺症看清楚也要一個過程。近兩年看清楚了，房價高企，土地出讓過程中腐敗，批地過程中的腐敗，然後加上利益集團輪番鼓噪房價上漲的宣傳。但是其實這依然不是最主要的。


　　最主要的是六大理由，一是高漲的房價，使得原有的城市居民被擠壓得向郊區發展，中低收入階層相對貧困化，沒有分享到改革的成果。


　　有研究資料說論家庭收入，70%以上城市居民買不起房。少量的居民為了改善居住條件，市區的買不起了，不得不向遠距離的郊外轉移，而他們仍然要到城市裡上班，大大增加了這樣一批人群的痛苦程度與生活壓力，這樣一批人可能要佔到城市居民的20%了，口袋的收入低，上下班的費用不少，每天在路上耗著的時間三到四個小時。辛苦程度增加了，經濟壓力提高了，疲勞與精神狀態都有問題，這樣整個中低收入群體都感受到這個壓力，這個壓力也是對著房地產的和房價的，也是針對和諧社會的。


　　二是高漲的房價，使得從農業中分離出來的大量農村勞動力在農村裡找不到出路，在城市裡也難以生存，成了城市的邊緣人，城市裡有著大量流動而不紮根的人口。


　　流民最大的問題是社會穩定。古人說，衣食足，知榮辱。如果一個人的正常生存有問題，搞不好就會犯罪，這種無特定對象的犯罪目前數量增加較快，動不動綁架，動不動就殺死全家，這種案例為什麼多起來？是貧富懸殊的結果。富人要想活得自在，更需要一個和諧社會。就是讓最貧窮的一部分人能夠有基本的生存空間。和諧社會，對窮人富人都是需要的，現在富人的形象越來越差，不是單個富人的問題。政府建設和諧社會，首要的是保障居住在城市、工作在城市的人群能夠買得起房。政府相關部門對這一問題的認識也在提高。這是發展中的問題。


　　三是高漲的房價嚴重削弱中國經濟的競爭力，阻礙了中國經濟的可持續發展。


　　為什麼，房價的暴利，吸引了大量的原來在科技研發、生產流通領域的資金，因為房地產的投資回報率高得多。許多白領辛苦一年，趕不上房價上漲半年的支出。投資回報率高必然吸引大量的資金。一些城市的銀行，他們的信貸資金有一半，甚至遠遠多於一半的資金進入了房地產開發領域，這樣，工業、農業、科技、許多領域的資金吃緊，不少企業生產無法發展，銀行貸不到款了。反映在問題的表面上，全國每年減少30萬工商戶，為什麼，投資回報率太低，不能做了，不如炒房去了，許多中小企業被兼并了，破產了，一些大中型企業加快出售，徐工集團、洛軸、瀋陽機床等，許多大型企業，都在爭先恐後地出售給外資，為什麼，要解決生存問題，資金來源問題。國家發改委高梁研究員認為，在28個產業中，有21個產業的龍頭企業被外資收購，特別是製造業龍頭被收購更是問題。這是一個突出的問題，國家不會聽之任之。外資、跨國公司是以掙錢為目的的，一旦控制了這個行業的龍頭企業后，就會主導定價權，索取超過平均利潤高得多的暴利。近幾年中，我們看到了這樣的現實，外資企業的產品定高價，中資企業在辛苦研究，等中資企業快要研究成功了，這裡外資企業來洽談，說這個成果我出售給你吧，價錢便宜點，當然，人家已經有了更新的成果。這樣，中資企業的研究就進行不下去了，長此以往，中資企業就不在進行開發研究，外資企業就是這樣摧毀了中國企業的研發能力。前不久，新華社記者在環球時報上發了一篇報道，美國的汽車專家說中國的汽車在環保方面比外國落後十年，但外資企業不把這樣的技術交給合資企業，更不會交給中國企業。外資企業佔據了龍頭地位，中國的中資企業就翻不了身，外資企業就會用定價權索取比平均利潤高得多的超額利潤。這樣的情況持續下去，經濟的競爭力，中國整個經濟的主導權與控制權都會出現問題。


　　四是中國企業的創新能力在房價高漲中受到很大的削弱。


　　有人要說，創新怎麼會與房價聯繫在一起。我是這麼看的。我國創新的主體是誰？是廣大中小企業，因為中小企業的生存與發展需要空間，沒有大型企業的保障，所以要不停的研發與創新，希望有一天獲得突破性發展。近15年的發展表明，創新型企業的主要來源在於掌握了專業知識的白領，最典型的是中關村。許多新企業，都是當初投資幾十萬元的小企業發展起來，許多的創業者是海歸，用最先進的理念，開辦的新型產業。那麼，在發展得最快的行業，不斷進行裂變，出來了許多白領，領辦了新的企業。現在真正科技創新型企業的數量、創新型科技成果在減少，因為，我們的高價住房的主要消費群體是白領階層。不信在座的問問，能掏出數十萬資金購房的，除了炒房的之外，洗錢的人之外，一個主力群體就是白領，許多人被套牢在房子上了，動不動一套房子就是上百萬元，首付加月供，沉重的壓力，使得進入創業的白領階層在明顯減少。缺少創新型企業，就必然缺少創新型產品。那麼，長久之計就會影響到整個國家的創新能力。


　　五是房地產泡沫是經濟危機的導火索。


　　諸位有沒有研究房價的，請問有幾個國家的城市房價維持在城市家庭年收入10倍以上，並且社會能持續發展的？一個也沒有。正相反，凡是房價高漲超過10倍，都下了，都跌得非常慘。日本是如此，美國是如此，香港也是如此。有一個資料，說香港的明星炒房損失得非常慘。舉了10多個名人的例子，我相信名人的眼光也是前衛的，但是因為購房或炒房，財富大量縮水，有的破產還債。在座的記者朋友如果認識名震記壇的閭丘露薇小姐的，要知道，她在房地產泡沫縮水過程中，1999年，人家以原價的六成出售，她購買了一套房，後來又貶值了50%。不信你可以看《大都會》2006年第11月刊雜誌。影視大俠劉德華，1996年花3950萬元購進的一套房，到2003年出售，只賣出了1680萬元。香港名星鍾慎濤，1996年拆資1億五千萬港元炒五套豪宅，結果樓市崩潰，血本無歸，宣布破產。香港名星張衛健，炒樓失敗，把演藝多年的積累賠光了。都在《大都會》雜誌上，大家可以去看看。房地產泡沫破裂，香港的房價有的不足原來的1/3。大家可以看到，對照聯合國的合理房價的指導線，我們一些大中城市的房價，要回跌多少？差距太大了。日本、香港的房價崩潰，重新恢復少說也有8年以上時間。近些年，香港經濟低迷，中央政府採取了許多積極的政策，包括建立與香港合作的城市經濟圈，終於使香港慢慢地走出了房地產泡沫造成的經濟低迷的困境。中國的經濟要持續發展。必然要想辦法趕快讓房價回歸理性。聽任房價泡沫上漲，問題躲是躲不過去的。


　　六是繼續出手，堅決調控房地產與房價，是進一步樹立政府政策威信、令行禁止的問題。


　　近兩年，房價調控沒有達到預想的效果。但是經過這兩年，問題看清楚了。大家都清楚。就是明知上漲不好，問題沉重，但是控制不住。核心是一些地方政府與部門官員在拿政府信用擔保。怎麼算是政府信用擔保？政府官員站出來，說房價合理，說自己的所在的城市房價是合理的，說政府調控房價不是降價，是穩定房價，有節制的上漲，是所謂的合理上漲。這個話什麼意思，就是用政府信用為開發商擔保，為房價繼續上漲造勢。你想，05年兩會期間那麼強烈的代表委員的呼聲，說明房價當時的感覺已經太高了。05年3月7號，我在《南方周末》上發表了一篇文章，叫做《政協常委提出五大措施抑制高房價》，當時說的就是房價太高。不高，難道會出台「國八條」嗎？在後來的05年全年和已經過去了的06年全年，大中城市的房價兩年又漲了約40%。穩定房價要首先看穩定在那個價格水平上？從國務院兩次出台重要文件上看，黨和政府建設和諧社會的意志是堅定不移的，否則就沒有「國八條」和「國六條」的出台。因此，說房價不高，其實是否定了「國八條」和「國六條」。這些口口聲聲穩定房價的人，其實他們自己也不知道要穩定在那個水平上。因為，穩定在05初的水平上，現在的房價要下跌40%，穩定在06年初的水平上，房價要下跌20%。好在07年底的房價還未出來的，如果他們自己知道了，可以公開出來，究竟要穩定在那個價格水平上，好讓大家看一看？我相信他們自己也拿不出來。近兩年政府建設社會主義和諧社會的大量成就，由於房價的上升打了很大的折扣，一個根本的因素就是地方政府與一些部門官員拿政府信用推動房價上漲。因為政府不讓跌，不是鼓勵人們繼續炒房嗎？這種情況與股改前政府用政策托市是一個樣的。前不久，中央政府查處一批地方政府的腐敗分子，都牽出了房價暴漲之後的黑手。因此，這前面的所說的六條理由，如果再加上反對腐敗，共是七條理由，決定了政府必然會出手調控房地產與房價。為了維護政策的權威性，第三次出手重拳調控是必然的。


　　四、關於政府會在什麼時間出台措施治理房價與調控房地產，以什麼方式治理房地產與調控房價


　　這方面，沒有任何官方消息來源。我只能憑政府機制的運作規律來預測一下。我認為，今年的兩會期間，房價與房地產的問題，肯定是代表委員意見比較突出的問題，兩會期間的動議到兩會結束后，必然有相關措施出台。那麼，這樣一個時間，還會伴隨著一些部委領導的調整。所以按照國內慣例，四月五月間會有較系列的措施出台。來調控房地產價格。


　　關於以什麼方式來進行調控。我個人看法，誰都不願意看到經濟的大起大落，相信政府領導也會這樣看問題。但是房價已經漲得如此之高，如果不引入一個下滑的機制，陡然從高峰跌落，肯定會對經濟造成巨大的動蕩。那麼較好的辦法就是分批逐個出台，來消減對市場的動蕩。不過，消減震蕩不等於不震蕩，一定程度的震蕩肯定會有。有些措施其實政府也在出台，比如，反腐敗的措施都在動作之中。我想，增加持有大面積物業的稅收，可能會作為第一個措施出台。這個措施會剎住建與購大房子、大戶型的歪風，這個措施可能會優先施行。其次，增加經濟適用住房的供應量。大家知道，經濟適用房原來是住房供應的主體，現在成了點綴，2005年以來，已經落到僅4.3%左右，據工商聯的一個學會統計，有48%的經濟適用房是用來出租的。可知在整個住宅供應方面，經濟適用房對中低收入階層而言，也只有2.3%左右。我在建議中提的是要佔40%，這個目標一時會達不到，但是達到整個供應總量的20%，也會為急需購房的群體提供便宜的房源。由於經濟適用房增加了房源，許多人會寧願等，也不會購購買商品房，這樣，商品房的需求可能會下降30%左右；希望人大參照新加坡等國家的做法，出台《保障性住房建設與供應促進法》，對保障性住房進行立法，保障廣大人民的居住權利。第三個措施，我相信政府會出台對炒房的控制措施。因為，炒房是一種投機，打擊炒房有兩條路子，一是對外地人炒房苛以較高的稅收，叫做調節稅，不在這個城市工作，不在這個城市生活，所以不是城市住房的主要供應對象，如果這一條出台，可能給商品房減少近20%的需要，需求拉下來了，房價也會下跌。另外，對本地人炒房有超過一定面積的物業持有稅，炒房沒有好處還炒什麼？不過我想，對持有稅問題，應當以前從寬，現在從嚴，自古以來不能不教而誅，因此，我建議過去從寬，現在從嚴。第四，對出售住房的，超過銀行利率之上的所得，加征50%的所得稅。第五，清理腐敗房與灰色收入房。這個不是我先提出的，但許多專家都在議，如何查處腐敗。有專家說，要對從05年以來，新購商品房的，查清其資金來源。如果是腐敗的資金，房屋要加以沒收，如果與個人已經納稅收入不符，要被交稅款並受到罰金處理。相信這五個措施出台，房價會平緩下降。其它還有幾個措施，我前幾天已經說了，不再重複，有興趣的人可以在網上閱讀。


　　五，回答記者問題，可不可以維持在現有房價上，不下來？


　　我的理解是不可能。不作為，不積極地消減泡沫只會更糟。因為房價已經到了如此高位，一有風吹草動，弄不好會全線崩潰，那樣就會造成經濟的大起大落。從國際經驗看來，沒有一個國家能長期支撐這樣一個房價。從國內情況來看，房地產的瘋狂會把其它產業的血液吸干。理性地，有節制的，主動地消減房地產的泡沫，使經濟回到良性發展的軌道上來，於國有利，有民有利，是建設社會主義和諧社會必須非做不可的措施。否則經濟規律會懲罰我們。


　　六，回答記者的問題。關於最終什麼樣的房價是合適的房價。


　　這個問題有聯合國的關於房價的指導線，有國外的案例，用不著多說。不過我想，即使在轉型時期的中國，房價也不能或不應該超過城市平均家庭年收入的6-8倍，這已經超過聯合國的水平線的一倍了。不過，回落的這個價位上可能要兩到三年時間。


　　七、回答記者的提問。關於任志強的商品房的成本不應公布的理論。


　　我的回答是，一，其實商品房無需要公布成本了，因為，清水房的成本非常清楚，再加上出讓金，再加上設計管理銷售的費用，那個是有數的。前不久，溫州合作建房，公布拿地成功的時候，人們測算當地商品房的利潤率是80%。因此，要公布成本做什麼，都在那裡明擺著。二，任志強講的也沒有錯，符合商品房建設的基本原則，市場供給，隨行就市，賣什麼價，什麼時候賣，商品持有人說了算。問題是什麼？是近幾年中，地方政府把保障性住房的主體地位給弄沒了。假如保障性住房的房屋數量是總的住宅供應數量的50%的話，商品房什麼價位不會有太大的風波。地方政府缺位，保障房的職能完全落空，這樣，房價把大多數老百姓給牽扯進來，給害苦了。另外，商品性住房把城市裡最好的位置都占居了。核心的問題是地就是錢，拿地的過程產生了一連串的腐敗。


　　我覺得，任志強的問題是太不厚道，他的話沒有一句有利於和諧社會建設。他的不為窮人造房，只為富人造房，應該把窮人與富人分區居住的一系列言論是廣大中低收入階層心頭上的一把利劍。任志強是共產黨員，

我也是共產黨員，但我覺得他不是合格的共產黨員。他這個人的許多說法，不符合胡總書記的「八榮八恥」，作為企業家，他缺少社會責任。沒有社會責任的企業家是社會的危害。我曾經當面對王石先生說，他是中國最好的企業家之一，因為他有社會責任，關注經濟適用房建設，做了一個企業家應該做的事。象馮侖、潘石屹這樣的企業家都比他有社會責任。老潘捐了許多錢支助環保事業，支助鄉村小額信貸，這種善舉我們應該充分肯定。


　　八，關於房價下跌的承受能力問題，有人說是房價下跌誰會哭。


　　我想，清理腐敗，打擊投機，從國八條出台之時開始算，那算是頂風作案，與政策對著干，當然要清理。誰會哭呢？一個購房者如果是自住的話，房價漲上去，他還是他，沒有什麼收入，房價跌下來，他還是他，但他會有能力為子女或父母購房，因此只會有好處。在房地產商品化前的1998年前，大家不都是這樣過來了。如果不是自住的，炒房的，當然會有損失。但是他趁機在跌落之前脫手，還會有人接盤。所以，除非他是第一次炒房的，否則已經有了積累，哭什麼呢？除非他連環購買了多套房子填不了了。否則，他依然不會哭。房地產商在下降25%的時候也會笑咪咪的。因為，他房地產開發不是一年了，以往賺足的，這一次損失點，無傷筋骨。銀行也不會有什麼損失。因為，他手上有房子的產權，大部分房子已經收回了30%-40%的資金。因此他總體上不會有太大的損失。有損失的是新入市的開發商，他是活該的。他遲不進入早不進入，為什麼在這時候進入？他要怨自己的腦子不好，糊塗人吃糊塗虧，活該！

我也是共產黨員，但我覺得他不是合格的共產黨員。
這個跟共產黨員有什麼關係？