房價越調越漲 未來房市改革需要政府大智慧

2006年，中國房地產市場經歷了有史以來最猛烈、最嚴厲的政策調控，但迄今為止，國內大部分城市房價上漲的趨勢並沒有明顯改變其運行軌跡。一些大城市的房價還創下了歷史新高。儘管中央政府嚴厲督促各地方要在規定時間內製定出落實房地產新政的實施細則並加以落實，但由於一方面房產新政執行需有一定時間，另一方面在操作層面還存在一些技術障礙，因而各項調控政策並未取得立竿見影的成效。

　　如果我們回顧一下中國房地產市場所走過的近二十年的發展歷程，就會發現運用行政手段進行市場干預的調控方式已越來越難以達到預期目標。那麼，如何走出宏觀調控越調越漲的怪圈？這需要尋找到一個解決問題的根本之道。

　　房價上漲之謎

　　一邊是70%以上的城市居民難以承受的高房價，另一邊是價格不菲的高檔房依然緊俏，這種現象的確令人匪夷所思。但如果深入探究，就會發現高價房確實有它的市場。一位業界資深人士向記者描述了他的所見所聞：有位餐館老闆已經買了10多套房子。最近，又看中京城某高檔住宅，總價大約300多萬元，並且是一次性現款結清；另一位「普通得不能再普通」的中年女性走進北京國貿附近的某售樓處，一口氣買了8套房。那是當時該地區最貴的住宅。後來，她又在同一公司開發的樓盤買了7套房；一企業老總一下買了兩套價格千萬的別墅……「他們如此有錢，他們只想買房，」該人士不由感嘆道。

　　這一現象並非是北京獨有。2004年，當上海房價漲得最瘋狂的時候，中國社會科學院金融所研究員尹中立到上海調研發現，當時上海很多已售出的新樓盤並未有人入住。根據房管部門以及供水、電、氣等單位提供的數據分析，這種「空住率」 大約能達到30%—40%，最高的達60%。

　　據分析，製造這種高「空住率」的買家，既有改革開放以來的「先富一族」，也有港澳台及海外僑胞，甚至還有普通老百姓的集資炒房。其時，建設部一官員稱，上海的新房銷售中，投資性購房的比例大約佔到17%，而上海一家大型房產中介公司經理告訴記者，根據他們對代理樓盤購買人群的定向分析，這個比例應佔到23%。

　　除了投資性購房之外，城市中富裕人群的置業升級也是房地產市場的一個重要購買力，當這些富裕家庭在購買第二套或者第三套住房時，除了改善居住條件外，也不排除投資置業的可能。

　　對於投資客而言，房價的高低並不重要，重要的是只要房價繼續上漲，尤其是在大幅度上漲的情況下，投資客就可以無限期持有，等待更高的價格出售。這就有點像期貨交易的「逼空」行情，在城市土地資源有限並且日益稀缺的情況下，大量資本的源源不斷地湧入，就會造成房價的一路上漲。因此，決定市場價格的漲跌有時並不完全取決於市場的供應量與實際需求，而是取決於人們對未來價格走勢的預期。

　　這也就能夠破解房價上漲之謎：為什麼當前「住宅市場價格如此堅挺」與「房價收入比如此之高」兩者能夠並存。從全社會平均的意義上統計出來的房價收入比，當然不能解釋面向高端人群和投資人群的住宅市場的價格水平。

　 經濟觀察：房價「且調且漲」背後推手都有誰？

　　2006年，國家從調結構、徵稅收、控土地、緊信貸等環節調控房地產，力度之大前所未有。儘管樓市也「出現了一些積極的變化」，但收效與預期差距尚遠。有人形容：2006的房價「且調且漲」。

　　什麼是房價「逆風飛揚」的幕後推手？

　 當房價高啟，而城市居民絕大多數人無力進行住房消費時，一種「有人沒房住，有房沒有人住」的怪現象也隨之產生，而且這種趨勢大有愈演愈烈之勢。

　　根據國家統計局的年報，到2002年底，中國的城鎮人口為5.0212億，城鎮人口佔全國總人口的39.1%。到了2005年底，全國的城鎮人口已增長到5.6212億，佔全國總人口的43%。也就是說，三年時間全國的城鎮人口增加了6000萬。在這6000萬的新增人口中，不僅基本上沒人可以「享受」福利分房，而且買得起商品住房的只是其中極少數。在全社會70%人買不起房的人當中，新增人口至少佔到其中的90%以上。他們和城市中因拆遷而失房、因貧困而賣房維生的中低收入者一起，構成了城市中新的浩浩蕩蕩的「無房大軍」。在城市中基本上沒有公房出租的情況下，他們只能靠向私人租用住房來解決居住難題。事實上，上個世紀末福利分房的結束，也就意味著中國城市住房自有率下降的開始。

　　在高房價的背後，實際上折射出的是財富分配差異。一個簡單的道理是，如果沒有巨大的購買力支撐，開發商們何以能將房子賣高價？

　　客觀地說，我國近三十年的市場化改革，在讓一部分人先富起來的口號下的確造就了眾多的富人，財富分配不公問題也成為較突出的事實。我們不能否認的是，在中國從計劃經濟向市場經濟轉軌的過程中，積聚財富的方式既有合法的，也有不合法的，更有不能明確是否合法與「不合法」的。那麼，當大量財富沉澱為不動產並由其子女繼承，第二代富豪們通過繼承，而使財富具有了合法性。問題的關鍵在於，富人的「世襲」並不可怕，可怕的是富人因擁有房地產這樣的壟斷性資源而使窮人改善生存狀態無望，進而使窮人的貧困得到「世襲」。這不僅關乎民計、民生，而且也涉及社會財富分配公平。由此，開徵保有房地產的財產稅種的議題浮出水面。

　　開徵房地產保有稅的目的

　　近日，有建設部官員說，有關部門正在研究增加住房保有環節稅費，對戶型面積偏大的房子收取一定費用。其目的顯然是想通過稅收政策，來調整市場供應結構。但如果我們對以往中央有關部門設計房地產保有稅的初衷進行一番探研，就會發現開徵房地產保有稅的目的不僅僅是調控房地產市場。

　　早在十六屆三中全會上就曾提出，「條件具備時對不動產開徵統一規範的物業稅。」所謂物業稅實際上就是財產稅，準確地說，將這一稅種稱作是房地產稅更為恰當，因為物業稅是引用香港的說法，而香港的物業稅是向出租房屋受益人所徵收的所得稅，並不是財產稅。

　　房地產稅政改革的初衷是要達到三個目標：一是將目前各地方向房地產徵收的各種五花八門稅費進行清理，規範徵收與使用程序，以減少現行土地稅費中存在的不規範與腐敗現象；二是使地方政府分享土地增值帶來的收益以及獲得長期穩定的收入來源；三是遏制房地產投機行為， 提高土地資源的利用率。

　　從這一稅改設計的基本框架看，房地產稅將採取從價計征的原則，通俗點的理解就是按照納稅人所擁有不動產價值的多少來作為徵稅依據。客觀地說，這一稅政改革的設想與國際上發達國家較為合理的稅制理念是一致的。

　　上個世紀80年代實行分稅制改革以後，地方政府在稅收上相應地有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發展經濟的激勵性動力，另一方面也賦予了地方與中央政府博弈的力量。一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多。房地產成為地方財政最大的稅源。然而這也留下了一定隱患，土地賣一塊少一塊，這就透支了未來地方政府的財政收入。再有，由於土地資源的不可再生性以及房地產的不可移動性，使得誰手中握有更多的不動產誰就擁有壟斷性資源與財富。這實際上也有違社會財富分配的公平。

　　改革需要大智慧

　　一旦開徵房地產稅，難免會讓社會各方重新考量自己的利益得失。普通老百姓所擔心的是，改徵房地產保有稅會不會增加稅負負擔和居住成本；已買的房已經提前預交了70年的各種稅費，如果再交房產保有稅是否合理；開發商會不會在前期開發稅費減少的情況下依然高價賣房？

　　政府所考慮的是，這一稅種的開徵是否具有可操作性以及征管成本能否預測，如果土地收益改為地租和房產稅按年收取這會對地方財政有何影響？開發商則會盤算，開徵房產稅勢必會使前期的開發成本節省很多（土地出讓金變為地租、相當一部分政府收取的房地產稅費變為房地產保有稅按年收取，這些目前是由開發商代交的），在理論上盈利空間加大的情況下，相當一部分高端客戶也會隨之流失，那麼開發高檔產品的風險是否也在增加？

　　房產投資者也許會暗自思量，要是按擁有房產多少（經評估后的財產）徵稅，持有的房產越多稅負則會越重，或許趁新稅制出台前拋出房產持有股票是個明智的選擇。

　　總之，如果開徵房地產稅，肯定是要經歷一個利益格局大調整的過程。雖說房地產稅政改革的結果會是怎樣，目前還不好預測，但如果不改革的結果會怎樣是可以預測的：高房價繼續催生高地價，高地價又反過來推升高房價。在這一點上，地方政府與開發商的利益基本上是一致的。

　　房產投資依然長期看好，隨著人民幣升值以及城市土地資源的日益枯竭，作為不動產的人民幣資產只會越來越值錢；

　　未來地方政府財政將因土地拍賣殆盡，而失去一個重要的稅收來源；開發商仍然會高價買地、高價賣房（而且不愁賣）；

　　中央政府運用市場干預的調控方式，因與地方政府利益有所矛盾，因而其調控的有效性與時效性可能越來越不理想；城市中低收入人群依然因房價高企而改善生存狀況無望；「有房無人住，有人無房住」或將更為普遍……。

　　中國房地產經歷了十幾年的市場化歷程，有著太多的經驗教訓需要梳理與反思。未來的房地產市場能否健康發展，很大程度上取決於政府部門是否具有大智慧。(記者 孟堅)


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