|
|
轉貼
上海vs東京 尖峰時刻之房價真相
東京房價之貴在全世界都是有名的和數一數二的.一直以來,政府和開發商就告訴我們,國外大城市的房價多高多高,上海現在的房價很健康云云; 滬上地產界人士的口頭禪就是我們上海比東京的房價來說還有上升空間.那好,讓我們來看看東京的房價到底有多高,看看咱們上海的房價還有多少上升空間.
面積:上海6,340平方公里,東京2,187平方公里,上海剛好是東京的3倍,所以東京的土地資源比上海還要緊缺三倍.考慮到那是一個人口眾多的島國，真的是寸土寸金啊。
人口:東京2654.6萬.上海1283萬
經濟實力:東京一個城市的GDP就超過了中國全國的GDP. 人均GDP東京差不多剛好是上海的20倍,人均收入保守估計數字是30倍.因為上海的經濟以外資為主導, 接下來我們看看房價因為Japan的房價是按照套內面積計算,而且陽台和走廊都是不算錢的,所以要乘以一個係數才相當於上海的建築面積計算的單價.這個係數我的大致估算是 0.75.另外,Japan的房子賣的都是裝修房,所以這個係數還要修正之後才相當於上海的毛胚房價格.修正後的係數為0.7).本人粗通日語,所以直接上YahooJP的地產頻道抓了最新的統計數據(2005年2月):
東京人口密度之大是世界聞名的,這也是東京房價冠全球的重要原因之一.
東京都中央區(老牌CBD，緊鄰東京灣。地段和職能定位大致相當於上海的人民廣場+外灘+陸家嘴的疊加。如果我沒有搞錯的話，世界聞名的銀座就位於這個區)均價:3.4萬人民幣/平米.
這是真的.
計算流程如下: 套內單價:212萬日圓/坪 (數據來源：網站地產頻道新建公寓發售價格統計數據2005年2月。因為3月和4月的數據還沒有出來，暫時沒辦法跟大家分享。)
1坪=3.3平米,所以套內單價=64.2萬日圓/平米,因為是套內且裝修,所以要使用0.7的係數修正為可以比較的建面毛胚單價=44.94萬日圓/平米,按照100日圓=7.6人民幣的最新匯率(2005年4月9日工行匯率中間價)計算,這個單價就是3.4萬人民幣/平米,這裡還沒有考慮人民幣未來升值的情況！了解上海今天實際房價(比上海市政府官方公布的過時或者摻水的統計數據要高得多)的人都知道,人民廣場或者陸家嘴的新建住宅可能3.4萬/平米現在都買不到啊!
另外，附帶提一下，東京的二手房價格一般是一手房的2/3左右。我上面給出的數據是一手房。
東京的地圖我也附上了,大家可以看到中央區的位置確實是東京核心區域的中心,而且緊鄰東京灣.看了我的比較數據,你再聽那些地產大鱷說上海的房價不貴,還有上漲空間,非常合理,不可能下跌...之類的鬼話的時候,還會相信嗎?事實上, 我跟從Japan回來的同學朋友們交流的比較結果,即使忽略收入差距,單單從絕對房價來算,上海的房價在03年下半年已經達到了東京的三分一,04年中期已經達到了東京的二分之一,現在的價格則已經跟東京完全接軌了,部分可比地區價格甚至已經超過了東京.我只能說,上海樓市的瘋狂,超出了我們這一代人的想象.03年下半年有從Japan回來的同事,算了一下,當時上海的房價絕對值相當於東京的三分之一,但是上海人的平均收入只是東京人的十分之一(不包括下崗職工和民工等低收入群體,否則這個數字可是20-30分之一).按照房價收入比這一國際規律,上海房價泡沫太大. 那時我們如何能想得到今天上海的房價居然這嘛快就追上了東京.僅僅用泡沫這個詞已經無法形容了.04年下半年在Japan跟那裡的中國朋友說起上海的房價,他都不敢相信.經過測算,他連說自己買不起(其實我估計他也當時還是勉強買得起的,只是買的不輕鬆罷了).要知道他可是在日工作近10年的博士.時間過的真快,到了2005年4月,我估計這位朋友應該是真的買不起了.因為今天的房價,比他去年下半年為之咂舌的價格,又上漲了好幾成(40%-50%) 啊...
另外,值得一提的是,東京的房子沒有70年這個土地使用年限問題,而且建築質量跟上海相比,是絕對過硬得多的.這一點相信不會有人反對吧!以上數據,全部是我收集的第一手數據.有異議的歡迎探討和提出質疑.
最後,我的結論是: 上海的房價泡沫之大已經無法用瘋狂這個詞來形容了. 如果這樣大的泡沫都不會破滅和下跌,則人類有史以來的一切經濟規律都要推翻重來了.那些至今還相信上海房價不會跌的善良百姓們,快醒醒吧,不要讓你們一生的血汗錢,變成有關利益集團的犧牲品.
以上是絕對值的比較。下面比較相對值。比較相對值最清晰的比法就是比房價收入比。在網上搜索了一下 Japan官方的權威數據，現在東京新建公寓(專有面積75平米精裝修的3室1廳1廚1衛單元，由於一般都附送20平米的陽台和好幾個平米的走廊以及基本電器包括液晶電視等，裝修也確實高級，大致相當於上海的120平米毛胚房)的售價與工薪族平均年收入的比值是5。
那好，我們來折算一下。現在Japan因為勞動力不足，女人上班的越來越多。我所認識的Japan人家庭里，女人一般要做一個下午的兼職，年收大致相當於男方的20%左右，也算貼補家用。一套120平米毛胚房公寓的售價相當於小家庭年收入的5/1.2=4.167倍。另外值得一提的是，東京二手房售價平均僅相當於新建公寓的2/3。如果小兩口選擇二手房，則這個比值僅為2.778倍。
而且由於炒家的泛濫和中介的黑心，上海的二手房甚至比一手房賣得還貴！
真是不比不知道，一比嚇一跳.
另外，上海的貸款利息成本(年息6%左右)是東京(1%左右)的6倍。也就是說，假設現在同樣標價單價1萬元的公寓，如果貸款10-30年不等(相信不需要貸款的差不多已經滅絕了吧)來買的話，對於東京人，實際支出單價可能是1.1-1.2萬元，而上海人的實際支出單價卻是1.8-2萬元！我卻要問各位，是上海小家庭的失業風險大，還是東京小家庭的失業風險大？是上海小家庭的醫療/教育/養老等隱性支出負擔重，還是東京小家庭的類似隱性支出負擔重？
巨額貸款一扛就是30年，你們認真考慮過漫漫人生路上的風險嗎？還記得當年大躍進趕英超美嗎?我心中未嘗沒有趕英超美的理想,我當然希望咱們中國將來在經濟上超越Japan,上海超越東京.我們現在不正在各自的崗位上為之而努力嗎? 但是我們必須客觀的承認:社會發展各方面的巨大差距不可能一夜之間就能趕上,需要我們大家一步一個腳印,腳踏實地再奮鬥至少幾十年甚至一百年才有可能啊!但是,今天我們上海的房價卻已經趕英超美,追上東京了.而且如果人民幣今後幾年大幅升值,上海房價還將大大高於東京,使得東京立馬變成上海的鄉下.這多少顯得有些滑稽.
而如果在我們腳踏實地奮鬥50年之後,上海在各方面全面超越東京,讓東京變成上海的鄉下,我不會覺得有任何突兀.相反,我會覺得非常自豪!
我相信我國人民的勤勞智慧在將來能將我們的經濟實力提升到與英美日平起平坐甚至有過之而無不及的程度.但是像目前這種政府經營城市製造帳面富貴營造出一夜之間就已經趕超東京的假象來自我麻醉是萬萬不可取的.願意將雙方父母的一生積蓄拿來做首付,再懇求銀行貸上夫妻雙方未來30年的全部剩餘儲蓄,僅僅為了購買一套100平米的70年使用年限的公寓,這樣的熱情和狂熱,放眼全球,也只有今天的上海了。事實上,根據國際慣例,理性的購房支出,應該是夫妻雙方4-5年不吃不喝的可支配收入總和.(6年以上就已經進入所謂泡沫區了。或者夫妻雙方8-10年之內除去生活開銷之外的儲蓄收入總和.(假設儲蓄率50%的話) ,如果購房支出低於這個比例,則往往犧牲的是生活品質;如果購房支出高於這個比例,犧牲的同樣也是生活品質。
簡單的說,就是要量力而行,住房需求同其他方面的需求應該均衡,這樣的人生和社會,才有真正的意義,才能真正和諧地發展.說得刺耳一點,君不見現在上海的一些小市民,如果沒有房產的增值以及圍繞房產增值的投機和陶醉,他們的人生還剩下多少有意義的美好的內容?有多少人在為營造一個和諧公正的社會環境在鬥爭,在出力? 大家都力圖去適應這個非常不和諧不公正的社會環境中去佔據一個有利的位置,然後榨取和剝奪他人或者後來人的利益來滿足自己的暴富慾望.結果使得這個社會的不和諧不公正一年更甚一年,終於造成了今天這種舉世皆狂的局面.
其他一些比較信息: 東京在Japan和國際上的地位和功能,大致相當於北京+上海+香港三者的疊加.東京除了是Japan的絕對的經濟中心(區區2000多平方公里上創造的GDP佔到了Japan全國的三分之一) 之外,還是Japan的政治中心:首都.
東京是全球三大金融中心之一:另兩大分別是紐約和倫敦.
相比之下,上海的經濟地位無論是絕對值還是相對值對於中國都遠遠沒有東京對於Japan來得重要; 上海不是中國的首都. 上海離世界級金融中心還有十萬八千里.大陸的銀行總部基本在北京,就連深圳都有個招商銀行.上海的證交所還有深圳在競爭,連國內老大地位都難說,惶論亞太,更惶論全球了.上海的地皮是東京的3倍,陸地上的緩衝餘地更是比東京要大得多.所以理論上,即使上海今天在國際上的科技實力,經濟實力,政治地位,金融地位已經跟東京平起平坐了，其房價也應該比東京低一些才說得過去(糊塗熊一家之言,只是依常理推斷.)上海的證交所還有深圳在競爭,連國內老大地位都難說,惶論亞太,更惶論全球了.上海的地皮是東京的3倍,陸地上的緩衝餘地更是比東京要大得多.
所以理論上,即使上海今天在國際上的科技實力,經濟實力,政治地位,金融地位已經跟東京平起平坐了，其房價也應該比東京低一些才說得過去(糊塗熊一家之言,只是依常理推斷.)但是事實是，上海今天的房價就已經趕上東京了.保守的估計我認為上海的房價已經透支了15年左右.03年底經過1年上漲透支了3年;到04年中又透支了4-5年;到今年3-4月這最後1漲最為兇猛,又透支了7-8年.
02年10月之前,從99年開始的2-3年上漲還基本算是比較健康的,整個社會空氣還比較清新,大家平時談論更多的還是各個專業領域的事業發展,整個社會充滿了朝氣蓬勃向上的朝氣;還記得力波啤酒那著名的廣告吧?現在迴響起來那時的單純的心境,以及辛苦打拚的場景,還是有一些真實的感動的;不知道各位是否有共鳴呢?
從2002年10月申博成功至今短短2年半的工夫, 已經至少透支了今後15年的增長預期.今天大家平時談論的除了房子,還有啥?還能有啥?在房價連年暴漲的財富神話面前,很多人都會覺得,在各自的專業領域奮鬥這幾年的成果在房價的上漲面前,顯得那樣蒼白無力,甚至給人毫無意義之感.這個社會正迅速分化成天上地下的兩個階級:有房階級和無房階級. 人和人之間的關係變得那樣赤裸裸和血淋淋. 這恐怕是上海瘋狂樓市對社會心理造成的巨大影響之一.我認為對於上海文化的影響也將是深遠的...
以下是hutubear對上海樓市正在落幕的這6年牛市大行情的一個小結.實在忍不住寫的.不感興趣的讀者可以不看.
上海樓市將迎來一個極長的調整期, 最終將回歸到一個真正理性合理的水平. 買單的必然是買家.不可能是銀行,也不可能是政府.這個從前幾年股市的崩潰中大家應該已經可以看出來了.
這個調整期的特點一言以蔽之，就是下跌,而不是某些虛偽的利益集團所鼓吹的穩幅趨緩.
如果今天政府對房地產市場急剎車,則這個調整期初期會比較劇烈, 短期有可觀跌幅(年均下跌15%-20%);但周期反而可能會比較短,可能2-3年左右縮水當前價位一半附近就可以到位,重新進入健康平穩發展的良性軌道.短期受損最大的是最狂熱最瘋狂的投機分子以及少部分極不冷靜,不相信市場規律的消費者.他們必將為此付出慘重代價.但是, 他們難道不應該為他們不理智的行為付出代價嗎?失去理智,必然要付出代價.不要賺錢的時候歸自己,虧錢的時候怨政府啊.
每個個人和社會的整體進步都是要交學費的.這就是學費. 每個人都首先要為自己的行為和後果負責. 不要跟我提什嗎炒房者已經綁架了政府和中國經濟,所以政府不可能讓房價下跌的論調.看著吧. 等到各個政策將風險逐步從銀行那裡轉移到炒房者,賣房者還有買房者那裡的時候,你看房價會不會跌!
那時,房價下跌會影響到社會穩定的大局嗎?不會.股市這幾年的崩潰證明了這一點.因為風險被成百上千萬炒房者,賣房者還有買房者給分擔了.這些人自己要瘋狂,能怪誰呢?何況,這些人自己也可以選擇少虧一點割肉離場來化解自己的風險呀,這樣以來,幾次接力之後,每個人承擔的風險又縮小了一大半.幾年下來,風險就釋放得差不多了.
但是如果政府仍然是不蘊不火的出台一些曖昧的政策的話,則這個調整期初期會比較溫和,但是周期會相當長(年均下跌5%),可能10年8年無法恢復元氣.對整個產業環境的打擊發而更大.
所以,在這個時候,政府的魄力非常重要.
上海的房地產既得利益集團這幾年把持媒體和政府政策到了瘋狂的程度. 你跟他們講房價收入比,他說我們在快速發展中,不能照搬國外的規律;你跟他們說上海的房價已經超出了很多發達過家,他們說不能跟發達國家的一般城市比.我們上海是國際大都市,要跟東京這樣的國際大都市比.在大多數老百姓的心目中,東京的房價應該是一個天文數字吧,我們從小的教科書上好象就提過東京的房價之貴的信息.但是到底貴到何種程度,因為語言文字的隔閡,不甚了了.
那好，我糊塗熊就跟你比較一下上海跟東京的房價.於是,有了這個原創的帖子.
可好笑的是,你跟他們說上海的房價絕對值已經跟東京持平了,他們就說中國大地上發生的變化是天翻地覆的,前所未有的,所以今後還會成倍漲,國外過去的規律不適用,大家的心理承受能力要提高云云.(中原地產董事局主席施某某前幾天的言論大致意思就是如此,還真有媒體給登出來.可笑啊!施某某在目前情況下還說這種極不復責任的煽風點火的話,居心何在？無非是為了他以及他的公司以及他背後那個利益集團的利益罷了。這些人的良心何在? 可憐還有那麼多小老百姓願意相信他的鬼話，成為他們饕餮大宴上最後的也是最豐盛的晚餐。
施某某的言論讓我想到是關於永動機和水變油以及拽著頭髮登上月球的傳說.
記得當年我跟同學辯論水變油是扯談的時候,是高三的事情,距離現在已經有十多年了.
當時因為各大報紙都在頌揚水變油的科技進步,很多同學被迷惑,說愛因斯坦發明相對論的時候,不也是很多人不理解嗎?
於是作為當時那個中學有名的物理髮燒友,我認真地作了一個計算,把普通水裡面所有大分子團拆成小分子團理論上能夠釋放出來的能量極限都算上，證明也無法抵上同等容量油的能量.這才說服了部分同學.但還是有些同學認為我們目前發現的這些物理或者化學的理論不一定能夠解釋水變油不可能.
上海房價如此，中國房價又能好到哪裡去？那好，讓我搬個板凳坐在旁邊,拭目以待,看上海（乃至中國樓市場）樓市能否顛覆人類有史以來的主要的經濟規律(中原地產董事局主席施某某的意思其實就是上海樓市之於國外樓市就相當於相對論之於牛頓力學)!(記者：夏雨) |
|
狗仔卡
提升卡
置頂卡
沉默卡
喧囂卡
變色卡
搶沙發
