房地產行業如此狂熱 若樓市一旦崩盤誰將會獲益

眼下市場上有這樣一句話：「現在賣房的是瘋子，買房的都是傻子。」不管這個說法是否恰當，但深圳樓市陷入集體瘋狂不能自拔，確屬實情。深圳市國土資源和房產管理局公布的最新數據，2006年一季度，全市商品房均價8752.94元／平方米，深圳房價又創新高，同比上漲了20.62%，漲幅讓人咋舌。不同區域來看，福田和南山價格上漲更為明顯，福田區均價11387.17元／平方米，同比增長48.98%；南山區均價10058.97元／平方米，同比增長41.32%；寶安區均價6677.75元／平方米，同比增長34.21%。與此同時，在房地產市場上卻出現了兩種看似矛盾的現象，一方面抱怨房價太高的聲音日益壯大，房價與收入嚴重脫節，月入萬元也難在關內買套房；另一方面，卻看到更多的人甘願掏空多年積蓄，入市炒房，開盤就排隊、新盤必遭搶。不僅是深圳，北京、上海的情況也同樣如此。中國房地產市場誕生以來的第一個全民房地產熱潮，正悄然來臨。


物極必反。樓市越瘋狂，其還能持續多久就越值得置疑。更何況導致樓市瘋狂的重要原因之一，就是信息的不透明、不對稱；換言之，市場蘊藏的風險其實很大。在這樣的背景下，「崩盤」之聲開始不絕於耳，這個災難性的詞語頓時給深圳樓市蒙上了一層陰影。現在就是深圳樓市「最後的探戈」？假如樓市崩盤又該怎麼辦？崩盤是不是就真的能讓普通消費者提前住上好房子？答案並非那麼簡單。


崩盤，分崩離析者也


樓市的崩盤，主要表現就是地區房價出現30%、甚至50%以上的下跌，房地產開發和銷售陷入兩難的地步，購房行為大大減少，房地產業進入階段性的蕭條。而一旦樓市崩盤，則會在相當長的時間內，讓該地區的房地產業甚至國民經濟出現停滯。


上世紀90年代初，日本爆發房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機。十幾年過去了，至今仍無完全恢復的跡象。20世紀80年代後期，日本經濟進入繁榮期，出現了大量的剩餘資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，採取了非常寬鬆的金融政策，並連續五次降低利率放鬆銀根，基礎利率跌至歷史最低點，造成市場上資金極其充沛。但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產市場，致使房地產價格暴漲。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年以後的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。


而1997年香港樓市的大崩盤，讓香港社會財富大量萎縮，直接導致香港經濟進入「寒冬期」。1995年前的香港，與1970年相比銀行存款增加了80多倍。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場就成為資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都進入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。


通過日本與香港崩盤前樓市的簡單對比，就不難發現兩者的共性：大量閑散資金積壓、缺少投資渠道、寬鬆的銀行政策，最終形成全民性的投資房地產熱潮，房價出現成倍的增漲。而深圳樓市目前也出現了類似特徵。況且從大環境來看，導致日本房地產危機的直接原因，就是日元升值和基礎貨幣過多，這與中國目前面臨人民幣升值壓力和基礎貨幣過多的情況相似。憑這些就預言深圳樓市即將崩盤，未免過於武斷，但前車之鑒，不得不引以為戒。


全民房地產的極度狂熱


為什麼說深圳目前進入了全民房地產熱，對市場購買力進行簡要分析后就不難得出這樣的結論。


決定今天深圳房地產市場購買力的，至少有這樣幾種因素。首先就是自住型的買家，特別是首次置業者，深圳市場剛性需求的巨大是不可否認的，並且隨著外來移民的不斷增加，呈逐年上升之勢。但就目前的房價來說，想在深圳尤其是關內買套房，對於首次置業者來說，無疑是天價。因此，儘管剛性需求巨大，但在現在的市場狀況下，自住型買家並沒有佔據主要的市場份額。


其次就是一些長線投資的買家。據記者了解，隨著深圳房價狂飈，風險也在隨之湧現，部分注重長線投資的買家也開始逐漸退出市場或者採取觀望態勢。目前主導市場的，則是大量的社會閑散資金，或者說是一些「投機」客。他們並非長線投資的職業炒家，往往是有資金在手，而又找不到更好的投資渠道的人，房地產市場的火爆，就成為他們最佳的投資平台。一方面是因為國家為了刺激內需，把利息降到了無以復加的地步，甚至還要繳利息稅；而另一方面是由於長期以來，缺乏有效的投資渠道，股市風險高，買基金又不放心，因此當房地產市場開始全面火熱時，大量積壓已久的閑散資金就大量入市，並逐漸主導了市場的購買力。因此，說深圳目前進入了全民房地產熱，並非言過其實。


對於全民房地產熱，中歐國際工商學院教授許小年就說過：「縱觀國際房地產歷史，第一次全民房地產熱都是極其過度、狂熱、經典的，因為居民和大多數開發商還不曾切身體驗過房價過山車，居民本能性的對房地產無度霸有的心理與外界房地產熱的持續事實之間容易共振。」目前也有業內專家指出，一個由閑散資金、「投機客」來主導購買力的市場，其實是很危險的。其一是因為他們的抗風險能力低，一旦市場有所變化就可能斷供，大量物業被拍賣，樓市極易崩盤；同時因為市場信息的不透明、不對稱，因此他們對市場的反應速度也會比較遲緩，這等於又進一步抬高了樓市風險。  

一旦崩盤無人獲益


假如深圳樓市真的崩盤，又該怎麼辦？崩盤後房價出現大幅度的連續性的下跌，普通購房者似乎可以從中獲益，其實不然。


一旦樓市崩盤，發展商自然是首當其衝，接著鋼材、水泥、石材等製造業也可能會步其後塵，面臨困境，對採礦、能源、機械、廣告、裝飾等行業也會有不小的負面影響。有業內學者指出，更嚴重者，樓市崩盤將會影響銀行非貸款類資產的市值，導致金融機構總資產縮水；也會影響銀行擔保品的價值，引起銀行貸款質量惡化、不良貸款率上升，從而陷入經濟狀況進一步惡化、房地產價格進一步下跌的惡性循環。最終的結果是個人消費能力下降、勞動力貶值、國民經濟受損。樓市崩盤，實際上無人獲益。


介於此，更有必要呼籲廣大消費者，目前深圳樓市雖然火爆，其實蘊藏風險並不小，務必理性入市，量力而行。無論對消費者、政府或是發展商來說，擁有一個健康、成熟、運作穩定的房地產市場，才是共贏之選。


文章來源：深圳商報

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我想說的是，經濟危機的到來，並不隨著我們主觀意願而改變，而是伴隨著客觀情況而發生。

樓市崩潰,金融業就徹底完蛋,中國就被打回改革之前的狀況,所有社會積壓矛盾一起爆發.共產黨的江山就坐不穩了.從此中國就進入了戰國時代,各類英雄臣出不窮,諑鹿中原,一片大戰,殺得個大地紅. 老百姓只有唱到:信知生男惡，反是生女好。生女猶得嫁比鄰，生男埋沒隨百草！君不見，青海頭，古來白骨無人收。新鬼煩冤舊鬼哭，天陰雨濕聲啾啾.

樓上的歌好像在那裡聽過。

都說中國的政治改革是由房產商發起的，是有道理的。

不管什麼市場,做什麼東西,崩了盤,有人接著,才是健康的市場. 看了樓主的文章,這市場真的是可怕.