溫哥華房地產不存在泡沫化危機

美國首席經濟學家的失誤

送交者: 楓葉城 2005年11月18日12:16:22 於 [卑詩華人社區]


　　日前,美國首席經濟學家克勞芙走訪溫哥華,同四百名本地商界人士發表演說時指出,美國房地產確實存在泡沫化危機，加拿大包括溫哥華的城市等則無此危機.她的觀點大體上得到多數行家的認同,不過有爭議的地方.不少人認為,她對溫哥華了解還不夠深入,對某些指標的討論不夠詳細,討論房價不夠全面,漏掉了某些因素.

　　在討論地產價格時,克勞芙顯得有些矛盾.按她的理論,影響房地產價格的應該是同人口增長區段諸多因素有關.然而,對ALBERTA省的各城市人口增長也很快,但房屋價增長的速度較溫哥華慢,她有疑問.在這個問題上,她過分強調了人口,而忽視了Location.ALBERTA省的各城的地理位置比溫哥華差多了,在人口增長同數量級別的情況下,ALBERTA省的各城市屋價增長的速度比溫哥華慢是正常的.要知道,溫哥華是多年來被評為世界最好居住城市,是加拿大唯一四季如春之地,依山靠海,ALBERTA則冰寒地凍.內陸氣候.

　　另一方面,克勞芙也忽視了空置率的問題,有時,空置率也影響地產價格,長期以來,溫哥華的房屋空置率是非常低的,常常低於1%,2003年很高時才 1.7%,ALBERTA省等多數其他城市就沒那麼好了,高於3%甚至5%.多數情況下,空置率非常低就意味著租客非常多.比如,溫哥華的租客和房東的比例是至少是5:1.也就是說,6個住戶中有5個租客,但只有一房東,這是十分罕見的.絕大多數的其他城市是2:1或1.5:1.

　　租客多就意味著沒有住房的人多,這些人是潛在的購屋者,這是房屋增值的保證.克勞芙也沒有很好說明利率對屋價作用的問題.實際上,利率的微量增長(1%),對屋價影響不大.比如,一套40萬的房屋,利率漲1%,每月才多100多,同月收入相比,是微不足道的.還有,克勞芙還沒有提到房屋市場庫存對屋價的影響.庫存量很低的情況下,屋價是有可能高居不下的.

　　目前,溫哥華的房屋市場庫存是很低很低的,比如,去年同一時間,東溫市場有1200套list,現在只有600套,去年同一時間,溫西市場有800套list,現在只有500套.

　　克勞芙還認為,在溫哥華買屋不如租屋合算,在這個問題上,她的正確率是30%.沒錯,溫哥華某些地方,比如西溫和溫西的部分地區,屋價太高.可是其他的多數地方,買屋和租屋的開支是差不多的.本人就在東溫有兩套,四十多萬的房屋就可以租到 1800多加元/月(兩套廚房),而付25%首期的,分期付款才1400加元每月(三年固定).在溫哥華還有些溫特,60萬左右,可以租到2500加元以上,收入高於分期付款(2000多).也有不少人用來搞家庭旅館,月收入高達四五千,大概,這是克勞芙有所不知的.

　　我們可以對比美國紐約,西雅圖等,同類的屋價竟然高達100萬美金,分期付款要5000美刀,出租才2500美刀.比溫哥華高出100%多.

　　克勞芙在考慮地產價格時,還忽視了一個相當重要的因素,就是恐怖襲擊.在這方面,美國、英國等是相當嚴重.加拿大的絕大多數城市則很難發生,不能說沒有,而是概率很低很低.這是地價穩定的保障.另外是自然災害,那些颱風暴風海嘯之類,溫哥華是從來沒有的(這裡是內海,風平浪靜).

　　克勞芙強調，符合泡沫化指標的市場有中國、荷蘭、澳大利亞、英國及美國。以居民收入及房價比率而言，全世界最貴前五大市場都在中國，依序為上海、江蘇、天津、北京、香港。換算後上海房價約為紐約五倍。

　　實際上,事後有不少專家反覆計算的結果是,換算後上海房價只有紐約的4.5倍。克勞芙有10%的誤差率,為免太大了一點.另外,克勞芙未能說出紐約同溫哥華的換算價.

　　筆者無意貶低克勞芙,不可否認,作為世界這方面屈指可數經濟學家之一---克勞芙,不是你我可以相提並論的.但是無論是怎樣的"偉人",是無可能面面俱到的,也難免有"只見森林,不見樹木"的時候.