洛杉磯法拍屋投資交易服務直播貼

海納愚夫：想參與購買洛杉磯法拍屋投資的朋友們看過來

為擴大業務，深耕洛杉磯地產市場，愚夫首期準備募集資金60萬美金，在美達地產投資有限公司名下，設立信託投資賬戶（Trust Account），專門用於投資購買大洛杉磯地區法拍屋。

愚夫團隊負責操作選房、房源調查、參與競買、驅逐房主、房屋裝修、房屋出售等工作。首期募資，每筆交易利潤，愚夫團隊與投資團隊五五分成，每筆交易周期大約在三到四個月之間。

每一位投資人最少投資金額五萬美金起，年回報率大約在10%到20%之間。每一筆交易完成，即分配當期利潤。

投資者如果需要退出投資，任何一筆交易周期完成，即可選擇退出，獲得本金與當期利潤。

有意參與的朋友請與愚夫聯繫確認，首期募資達到預定目標金額后，愚夫就會通知投資者匯款到指定專用信託賬戶，專款專用。

任何投資者均可以全程觀摩愚夫團隊從選房到競買、裝修、出售全部過程。一切皆向投資者全程公開、透明化，這是愚夫團隊的底氣，也是投資者利益、權利、安全的重要保證。

信託資金賬戶隨時接受投資者的監督，每一個賬戶預計每年周轉三到四次，每完成一次交易，從完成競買到房屋出售，即向投資者派發紅利。

有意向投資的朋友請聯繫愚夫，聯繫方式：
微信：1397154975
電話：626 703 5506
郵箱：hainayufu@gmail.com

海納愚夫地產移民投資團隊

2016年11月 於美國洛杉磯

（後記：上述文字是愚夫最開始的一些想法，為更好適應未來發展，後來進行了一些演變，請繼續留意。）

致各位想投資法拍屋的朋友

愚夫法拍屋投資構想推出后，獲得了很多朋友的支持與響應。其中有很多從未謀面的朋友，愚夫深為感動。

但是，基於人性與未來發展，愚夫暫時拒絕了這些希望參與投資的朋友。當然，前路漫漫，日久方能見人心。因為，這樣做不僅是對這些讀者朋友負責，也是對愚夫自己負責。

愚夫僅接受了認識與了解愚夫，愚夫也了解與認識的朋友的投資，待愚夫帶領團隊打造出一個穩定盈利模式，有能力對更多朋友，更多投資者負責時，愚夫定將回報這些朋友的支持與信任。

對投資者而言，穩定退出機制，定期分紅回報模式，資金安全保證，愚夫將帶領團隊在這三個方面通過實際運作，來形成一套機制，取得投資者的信任，穩步推進向前發展。

為了搞好搞活這個公司，我們將不僅自己投資買賣經營，同時幫助他人投資經營，按照交易金額2%收取費用，每一個案例最低收費6000美元起，提供從選房、競買、驅逐房主、裝修、出售整體的資源支持。

為投資者帶去豐厚回報，是公司發展壯大的基石。

海納愚夫  於美國洛杉磯

法拍屋公司發展的一些看法

各位兄弟姐妹，首先謝謝大家的信任！為了搞活搞好這個公司，簡單說一下我的經營思路。

第一，法拍屋的投資買賣，是第一塊業務，我們將建立一個經營流程，從信息收集，房源篩選，法院競拍，裝修出售，嚴格控制風險，按照美國遊戲規則，摸索出一套穩定盈利的方法。

第二，方法成熟穩定后，開始第二輪增資擴股，穩步擴大規模，複製成功經驗。

第三，在自我投資買賣經營的同時，幫助他人買賣。我將在相關網站直播「美國法拍屋投資交易服務直播貼」，擴大宣傳與影響，不僅我們自己投資買賣經營，同時幫助他人投資經營，按照交易金額2%收取費用，每一個案例最低收費6000美元起，提供從選房、競買、驅逐房主、裝修、出售整體的資源支持。

第四，有了宣傳直播的影響，也利於下一步融資擴張發展，形成良性循環互動。

第五，業務發展的下一步就是20棟左右公寓康斗的投資，開發建設與長期持有，這應該是三年後的發展格局了。

這是關於公司發展方向的一些思考與想法，供大家指正。

海納愚夫：參與洛杉磯法拍屋拍賣記

經過近三年的謀划，在幾位非常熟識的重量級兄與弟支持下，美國房產投資邁出了第一步。

經過選房與論證，我們確立了聖貝納迪諾（San Bernardino）縣的一套房子進入了我們競買的視野。

早上八點二十分準時從家出發，到達奇洛（Chino）市的一處房屋拍賣地點，不到九時。

驅車熟悉了一下周邊環境，助手小徐也準時到達。在聖貝納迪諾縣府奇洛辦公室外的一塊空地上，房屋拍賣方工作人員準時擺好了桌椅，做好了競拍前的準備工作。

參與拍賣房屋的買家，大約三十人左右。有各種膚色，各種族裔。

競買開始后，先後拍出了7棟房子，價格十數萬到幾十萬美元不等。我們的目標只有一個房源，所以也沒有參與其它房屋的競買，成為吃瓜群眾，在旁觀看。

在11時結束拍賣時，我們的目標房源也沒有出現，最後詢問拍賣方，目標房源拍賣推遲到三月八日進行。我們只能另選房源，重新參與拍賣。

因為近四年美國房產銷售經驗，我為團隊定的戰略是，我們參與競買的房屋，一不能靠近高速，二不能靠近主幹道，三不能路沖，即「T」字型，四是房屋格局不能有問題，五是不能超越一定價格範圍，保證合理利潤空間。

我們競買下的房屋，經過重新裝修上市后，必須秒殺，儘快售出，加速資金周轉速度，提高盈利水平。

實現融資、選房、競買、驅逐屋主、裝修、出售、分紅等流水線作業。為投資者獲得穩定回報，安全撤資分紅退出（通常三到四個月完成一個周期），將是我們的終極目標。

同時，我們將為大額投資者提供法拍屋買賣一條龍服務，實現公司投資與服務的雙重收益，為投資者、團隊帶來多贏格局。

由於個別投資者資金還沒有到位，首期一百萬融資還有部分缺口，愚夫前期也拒絕了一些不相識讀者朋友的投資。為加快進程，愚夫決定不在等待，首期百萬融資，先到先得。不僅將享有投資分紅所得，還將與團隊分享公司股權，具體分配，將本著共享、平衡原則，待愚夫做出盈利模式、發展規劃后，與各位探討來達到一個各方共贏，發展壯大的股權分配方案。

模式穩定后，我們將開始第二輪1000萬美元及過億美元融資，以法拍屋交易為突破口，向公寓建設出租方向發展與推進，深入美國地產市場。

愚夫整個事業將以美國房屋買賣為基石、房產出租管理服務為補充、房產綜合投資開發為目標，穩步發展與推進，為大家打造一個跨越中美的房產投資共贏圈子，誠信、賺錢、好玩、有趣。

2017年初春 於美國洛杉磯

海納愚夫：法拍屋第一次團隊會議

昨日下午組織了法拍屋團隊第一次會議，有投資者列席了會議。大家商量了一個股權與投資分紅的大致方案，初步草案是：

第一，投資團隊與首期100萬美元投資者享有公司30%分紅，投資團隊沒有工資。

第二，首期100萬投資者同時享有70%的投資分紅，以及30%分紅中的30%。

第三，模式成熟后，增資擴股採取年固定分紅收入、股權收入等多種模式，以穩步發展壯大為目標。

第四，法拍屋經營成本費用核算主要在於裝修費用、驅逐屋主、銷售費用（控制在3%）。

第五、法拍屋經營產生的系列就業、生意等機會，在同等條件下，優先選擇圈內投資者，為大家打造一個共贏、互惠、互利圈子，為首要目標。

第六，力爭為投資者創造年穩定10%以上的回報率，是贏得投資者信任，也是發展壯大的基石。

第七，每一個項目完成，大約3到4個月，即進行分紅，同時，投資者即可選擇退出，退回本金與紅利。

愚夫認為，創業不能拘泥於某種形式，適應市場，適應發展，適應未來，適應趨勢，才有可能成功。所以，愚夫非常感激投資的兄與弟，根本不問愚夫如何操作，因為他們有創業的經歷，知道太過束縛，根本不可能成功。投資，從某種程度上說，是投資給人，而不是一個好項目，任何項目，都有人成功，也有人失敗，二八定律，亘古不變。不愧對信任與支持，是責任，更是一種品質。

一步步往前走，腳踏實地，平地起高樓，未來有無限，一切皆有可能！

由於第一次拍賣未能實現目標，在未來兩周，我們選擇了符合要求的四棟房源，進行競買，分別在2月23日（周四）與27日（周一）。很多拍賣房屋，在現場取消拍賣，是經常發生的事情，所以，多備無患，可以提高效率。

2017年2月16日  於美國洛杉磯

海納愚夫：首棟法拍屋成功競買記

最近很忙，但是，法拍屋投資工作並沒有懈怠，一直抽時間緊盯法拍屋市場。

經過三次競拍，都因為目標房源臨時取消，而被迫放棄。周末選擇了兩棟作為目標房源，位於爾灣（Irvine）附近的兩個老美城市，學區都在9到10分之間。

周一早上九時過，即到達橙縣（Orange County）法拍屋拍賣點，位於Orange市希爾頓酒店大廳。此處與聖貝納迪諾縣（San Bernardino County)拍賣點比較，高、大、上多了。

參與拍賣的人，比房源多。我們的目標房源出現在第四個，前三個中，有一個競爭非常激烈。

我們的目標房源位於Rancho Santa Margarita市，是一個典型的老美中產階級城市，族裔以白人居多。城市漂亮，社區寧靜，靠山臨海。愚夫經常陪客人在此看房，對附近城市房屋市場了如指掌。

我們的目標是一棟兩房兩浴，939平方英尺的康斗，起拍價26萬多美元。Rancho Santa Margarita市目前在售兩房，市場最低價在384900美元。（鏈接為該市目前在售兩房房源http://matrix.crmls.org/Matrix/p?ID=48366889504）

此房開拍，便有兩人一路競逐。接近三十萬時，我們加入了進來，此時已經四人競逐。志在必得，是我的目標。

很快超過我們的目標價格範圍31萬，市場競爭，優勝劣汰，弱肉強食。在我的安排下，助理小徐與另一個人一路拼殺，在32萬的極限前318000美元終止了廝殺，我們如願以償！

在辦理相關手續后，我們離開了現場。拍下此房，標誌著法拍屋投資進入了一個新的階段！

（海納愚夫，洛杉磯專業地產經紀，網路自由撰稿人，專業著作《話說美國買房》，微信：1397154975）

蘭町聖瑪格麗塔(Rancho Santa Margarita)位於爾灣東南部，屬於橙縣（Orange County）管轄範圍。靠山臨海，共有47851人居住在這座城市，居住群體白人佔比78.2%，亞裔佔比9.1%。這座城市共有17260套住房，自住房比例71.4%，出租房比例28.6%，人均家庭中位數收入104,113美元（據2010年穀歌統計數據）。城市清新，社區漂亮，學區一流。愚夫團隊通過法院競買的第一棟房子，就位於這個城市。周邊還有Laguna Hills，Lake Forest，Laguna Niguel ，Mission Viejo等老美城市。這些城市都屬於老美中產階級偏上社區，將是愚夫團隊法拍屋重點經營的城市。愚夫將陸續推出這些城市的概況，供圈內朋友們了解。

海納愚夫 於美國洛杉磯

蘭町聖瑪格麗塔城市掠影

在橙縣（Orange County）法院拍賣結束后，不到兩周，我們就收到了多餘退款與相關產權證書。今天帶著兩個助理，與屋主談判。我們給出的條件是，如果屋主一周內自動搬離，給他6000美金補償；如果兩周內搬離，給他4000美金補償；如果兩周內沒有搬離，我們終止談判，直接啟動法律程序，強制驅離。如果啟動法律程序，這對雙方來說都不是最好的選擇，對屋主來說，雖然可以賴著多住三兩個月，但是，人生中將有被強制驅離記錄；對於我們來說，將拖延資金周轉三兩月，或許這三兩個月又可以完成一筆交易。但是，美國作為一個法制國家，如果對方不接受妥協條件，我們就只有展示法律的力量，少說廢話，多做實事。黑人屋主能否答應，拭目以待！

2017年3月25日  星期六  於美國洛杉磯

拍賣屋驅客談判記

今天去到拍賣屋，兩個助理不敢上前敲門，害怕屋主開槍打他們。最後倒有點像我拿槍頂著他們的後背，「上不上，不上我就開槍打您倆了！」我說您們看見美國有新聞報道，拍賣屋主有開槍的嗎？

我們拍賣的康斗有一個小院，院子里呆著一個印度裔老人，還算和善。與他打過招呼后，問他是不是屋主，他說不是，他與兒子租住在此。

我們向他表明了來意，明確告知，這個房子已經被法院拍賣，我們是新的屋主。他需要停止向以前的屋主繳納租金，而且，我們將不會繼續出租，需要重新裝修，再上市出售。

所以，租約需要解除。如果他們在一周內搬離，我們給予6000美元補助；如果超過一周，在兩周內搬離，我們給予4000美元補助；如果超過兩周，我們不給予任何補助，直接啟動法律程序，進行驅離。

老人告知，他兒子不在家，明天早上去可以見到兒子。我們將所有條件告知后，請他轉告兒子，同時請他兒子電話聯繫我們。我們給予他們三天的時間來考慮，給我們一個答覆。

老人還會說中文「你好」，說還有什麼中國朋友，與我們套近乎。在準確表達意圖后，我們與老人告別。

法拍屋的主人已經不知身在何處了，也不知道屋主為何不還銀行的貸款了，房子每月有租金，按理說有收入，應該可以支付月供。老美的邏輯，搞不懂！

這個小區緊鄰一個湖泊，社區漂亮，很有小資情調。我們獲得房子，將重新全面裝修，力爭上市秒殺！

海納愚夫 2017年3月25日 於美國洛杉磯

2017年7月6日

今天順利取得法拍屋的鑰匙，歷時三個多月，依據美國相關規則，經過法庭程序，終於獲得房屋，花費律師費用共計1310美元。房屋購買價格318000美元，目前市場價格40萬美元左右。今天第一次進房子看了一下，房子格局很好，兩室兩衛一廚兩廳一前院，一車位車庫。房子臨近湖邊，兩分鐘到達湖邊小徑，環境優雅，社區漂亮，學區一流。
附圖片

今天以近64萬美元，又順利拍買到一棟市值75萬美金左右的房子，這是第一筆超越50萬美金追隨愚夫法拍屋團隊的資金。未來三年，打造洛杉磯法拍屋投資精英團隊，是愚夫最重要的目標之一。房地產作為一個吸金行業，建立安全、可靠、專業、職業的投資平台，將智慧、人品、能力、資金、房產，有機結合。打造一個共同利益體，實現共贏互惠互利。愚夫相信，一個給他人帶去快樂的人，他一定是快樂的；一個給他人帶去財富的人，他一定是富有的；一個給他人帶去幸福的人，他一定是幸福的！

——與朋友們共勉！

2017年7月20日

海納愚夫：美國法拍屋暗藏風險與對策

在最近法拍屋工作過程中，筆者數次往返橙縣（Orange County）法拍屋現場。在橙縣三個拍賣現場，筆者發現了不少職業競拍人。很多參與競拍者，工作上既是對手，生活中又成為了朋友，有趣而好玩。

法拍屋投資是美國一個比較成熟的行業與產業，由於全現金交易，所以，這也是一個資金需求量巨大的行業，玩的就是錢。

筆者兩次成功競拍，競爭異常激烈，最後拼的就是魄力，你敢不敢比別人加價更多！

法拍屋有哪些隱藏風險呢？

首先是隱藏的債務風險。一棟房子通常可能欠多家銀行的錢，而分為第一順位債權人、第二順位及第N順位債權人。第幾順位債權人的拍賣委託，決定了競買人的債務責任。

所以在拍賣一棟房子前，需要對拍賣的房子進行產權調查，搞清楚債務明細，弄清拍賣委託人的順位次序。搞清楚這些狀況，就能明白競價時的大致頂部。

其次房子是否發生過兇殺，正常死亡與非正常死亡情況。美國是一個信息完全開放的國家，這些信息可以通過當地警局記錄進行查詢。

筆者經常說，撿小便宜者必吃大虧。任何時候，我們都必須尊重常識。在競拍時，很多房子無人問津，如果你認為這是便宜，就跳坑裡去了。所以，流拍是經常發生的事情。

如果一個房子競爭激烈，好東西大家都會喜歡，競爭自然產生，競拍下這類房子，通常只是賺錢多少的問題。

這也是規避重大風險，最基本的常識。

2017年7月 於美國洛杉磯