宅地70年使用權到期怎麼辦？中央有了新說法

2011年3月31日，山東青島開發區阿里山小區。阿里山小區一期於1994年左右建成，土地使用權於2011年到期。目前小區尚未解決土地使用權的難題，但並不妨礙小區的出售和租住。
《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》引人矚目的是，意見在多處對於公眾關心的土地與房屋財產問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排、細化規範徵收徵用法定許可權和程序、賦予農民更多財產權利等。意見的發布，將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號？
1.宅地70年使用權到期了怎麼辦？
意見：研究續期法律安排
【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。
【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為，意見尊重並回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續期的法律安排，並強調形成受保護的良好和穩定預期，那麼就意味著，對於個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。
    今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。國務院1990年發布的城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國範圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低於這個年限，到期了該如何續期呢？
    中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關於住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法規定，「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」。目前的法律條文由於缺乏細則，如何「自動續期」存在不確定性，難以操作。
    楊立新認為，續期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年；二是70年到期后自動續期，相當於住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之後，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關係，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。
    中國（海南）改革發展研究院院長遲福林認為，意見實質是承認並尊重房產已成為城鎮居民重要財產權的現實。對於70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。意見儘管沒有出台具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利於財產保護的方向進行制度設計。

2.如何遏制征地拆遷導致的社會矛盾？
意見：不將公共利益擴大化
【文件精神】完善土地、房屋等財產徵收徵用法律制度，合理界定徵收徵用適用的公共利益範圍，不將公共利益擴大化，細化規範徵收徵用法定許可權和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償的範圍、形式和標準，給予被徵收徵用者公平合理補償。
【專家解讀】憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地和公民私有財產實行徵收或者徵用並給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，佔用和徵收土地，只付出低價進行補償，轉手進行房地產開發。最終，政府和開發商攫取高額利益，而部分被徵收人的合法權益沒有得到保障，引發一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，並造成失地農民等長遠社會問題。
    為遏制上述亂象，國土部近年來多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，並問責有關負責人。遲福林認為，意見的一個重點，就是要科學界定公共利益的範疇，防止將公共利益隨意擴大化。
    中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會公共利益的需要，應當承擔舉證責任。
    近期，四川查處多起基層幹部套取征地拆遷補償款案件。四川省檢察院反貪局統計數據顯示，今年上半年，四川共查辦涉農村土地領域的職務犯罪108人，占上半年查辦涉農扶貧領域總人數的23%。
    楊立新、常鵬翱等專家表示，受人關注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關。意見提到細化規範徵收徵用的法定許可權和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則，關鍵是及時。到底是事前、事中還是事後？補償費用是多少？都要在徵收之前就應該談好。
中國人民大學法學院教授劉俊海建議，在適用實際損失賠償原則的過程中，應當引入價格評估程序，且評估機構應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構。

3.農民宅基地權益如何得到保障？
意見：落實用益物權
【文件精神】深化農村土地制度改革，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損的底線，從實際出發，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。
【專家解讀】「這項涉及數億農民切身利益的規定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。」劉俊海等專家說，過去，農民對農房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農民進城后宅基地使用權退出不暢，帶來一系列問題導致農民財產權利難以實現。
記者採訪了解到，去年2月，全國人大授權北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施土地管理法等相關規定，深化農村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔宅基地制度改革試點任務。試點主要針對農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式；探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自願有償退出或轉讓宅基地。
    「過去，宅基地制度注重保障農民住有所居的社會保障權利。而在當前城鎮化背景下，大量農民進城，不少地區宅基地社會保障權利弱化，財產權利性質日益突出。」孫憲忠說，在這種情況下，需要在發揮宅基地的社會保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的財產性權利。
據了解，經過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得實質性進展。湖北省宜城市對當地宅基地完成測量確權后，首批5戶已獲得共46萬元的農房抵押貸款，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。
    劉俊海、常鵬翱等專家認為，意見回應了農村「三塊地」的改革，提出落實宅基地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益，能夠使宅基地等原來的「死資產」在一定範圍內流動，最後變成「活資源」。

研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。就是還是得等啊。。