澳洲買房步驟ZT

一，尋找房屋信息： 要獲取房產市場的信息o有很多種方法。當 然o使用互聯網是最快的方法。其它的信息來源包括: 各州主要報紙 區或市報紙 房地產雜誌 房產代理櫥窗 'For Sale' 的廣告牌 朋友和鄰居。 找房產代理 請房產代理來為您工作。 讓房產代理知道您要買什麼樣的房屋o向他們提供 細節甚至您的 理想房屋一覽表。 您向房產代理提供您理想房屋的信息越多o 房產代理實現您理想的機會就越大。這樣做的另一個好處是o在房產還沒上市時o房產代理就會先想到您。

二，看房：

1）記住記筆記 因為您要看很多房子o做筆記能幫您較容易的比較各個房子的特徵。

2）檢查賣主聲明和售房合同 在法律上o賣主要提供一份聲明o在維省o 稱為"賣主聲明(Vendor's Statement (or Section 32))"。在新南威爾士o 叫做"售房合同(Contract of Sale)"。 這份聲明o您可以從買主的房產代理那裡讀到。

它包括s

一份"title"的複印件 用於顯示土地的面積o地點o 貸款機構o歷次賣主的姓名等原始資料。
計劃信息 它告知這塊土地是否可以當作為民居或經商來利用或開發。
房產是否仍有貸款 開銷 諸如市政稅o水費等。
建築限制 建築許可 是指過去七年中o任何新建或改建項目。
它是被包括在 "Housing Guarantee Fund" 中的。
其它協議 圍繞這個房產發生的與其它人的協議o像圍牆o建附屬建築物等。
關於這份聲明o賣主和房產代理應提供正確和詳細的數據。
3）自己做一次房屋檢查 對您傾向於購買的房產o要事先做一下房 屋檢查。以避免購買后o才發現有很多地方需要修繕。下面是在 房屋檢查時o應考慮的部份s

房子內部
－ 檢查一下是否所有的地面都是水平的o 地板和壁腳板(牆 牙子)之間有沒有縫隙t
－ 輕輕地在木質地板上跳躍o以檢驗它的穩定性。
－ 看看是否有潮濕的跡象o包括腐爛的地板o牆上或者屋頂是否發霉o屋裡是否有霉味。
－ 檢查牆和屋頂是否歪斜或有裂縫。在剛刷過的油漆或牆紙的背後o可能就有問題。
－ 檢查門或窗是否成直角o門框或窗框如果有傾斜的現象o是表明地基下沉。
－ 確信所有的燈開關正常。使用電源檢驗器(可在五金電器 店購買)o檢測電源開關是否正常
－ 同時打開幾個水龍頭o以檢驗冷和熱水管的水壓。
－ 特別是把洗碗池和浴池裝滿水o以觀察排水的情況。 水流緩慢的說明排水系統有問題。

房子外部
－ 檢查圍牆和大門的穩定性和耐久性。
－ 靠近房子有大樹嗎t如果樹太靠近房子o會影響地基。
－ 下雨時o雨水是向院外流還是往房根流t比如o雨水進車房。
－ 檢查所有的外牆o看看它們是筆直還是有裂縫。
－ 要檢查一下磚與磚之間的勾縫。
－ 房子的地下通風可好t
－ 檢查屋檐和水槽的情況。
－ 看看房頂有沒有破瓦t
－ 檢查房基是否下沉o腐爛o或有白蟻的侵襲。

專業人士將檢查房屋的每一個部份o包括 建築結構o房頂和水槽是否漏雨o電線和水管等部份o大約要花二到四個小時的時間。 專業人士不負責檢查房屋表面上的不足之處o像油漆刷的不好等。 專業人士會提供給您一份書面的檢查報告。 它將告訴您房產存在的問題o大約要花多少錢來維修。 有了這些信息o那麼該不該買這個房子o 您也就心裡有數了。如果您決定買o同樣也就有充足的理由來與 房產代理討價還價了。

三，談判過關 談判是買房過程中最讓人心緒不寧的一環。

當您的報價被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草簽購房合同備忘錄， 開始辦理轉讓手續 談判的技巧應在於找到賣主願意賣出的最低價位。
談判的關鍵是看上去您好象對這所房子不感興趣。 如果您真的很喜歡一所房子， 那對您而言，要裝出一付毫不在乎的樣子非常之難。這也是有時談判難上加難的原因。在談判時不露聲色能使您穩紮穩打地與中介商論價。這要比您在談判時表現出急不可奈的心理更可能敲定一個好價位。一種淡然的心理同時也能在您買不到房子時最大限度地消除失望心理。 大多數人在議價時總有一種多少砍掉一點的心理。基於這個原因，通常買主總想出一個比賣主報價低大約10%的價位。中介商會把你的出價告之房主然後讓你知道接受還是不接受。在最終達成協議之前你可能需要好幾次重新評估自己的出價 。

不要告訴房產代理您最多能付多少。如果賣主不滿意您給的價錢，一點點增加數額。堅持就是勝利。 當然，有時您可能不那幺走運，譬如說，市場非常堅挺。如果有好幾個人同時對同一所房產感興趣，您得決定一個適當的出價。 在兩種情況下，都不要超出你的預算上限。您決不能因為揪住一筆交易不放而被牽著鼻子走，要記住，您的情緒可能會影響您的鑒別力。您可以最終買到一所房產，但您可能也會因此而背上一筆超出自己預算的抵押貸款。 當賣主似乎不太願意壓價而價格仍在您的期望值之上，您不妨告訴房產代理為什幺您認為價格太高了。房產代理可以把您的意見轉告給房主，房主還是有可能掂量一下您的論理而把價格減調一點。

如果您的出價被認可了，記住要有 一份書面記錄。這包括 雙方在合同文本上或合同備忘錄上簽字(只適用於維州)。合同列出經協商同意的價格和相關的期限、條件，如視房屋查看的滿意度和資金情況而 定。一旦簽署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下來的事就是開始辦理轉讓手續和落實您的資金了。如果您還沒有進行房屋查看這一項，請立刻安排房屋檢查。

四，後期收尾 在擬定雙方都能接受的價格后，買房過程並未結束。在您喬遷新居前，仍然有不少事需要您留心。

您將需要做以下這些事：
一q交換合同 如果買房是通過房產代理或私人交易的途徑 (而不是拍賣)，您的律師或代理人將會逐一檢查賣方提供合同的所有細節。這包括： 價格 成交日期 (即你同意全額支付購房款，同時擁有該房產) 動產 (即可移動的包括在所購房產內的財產) 特別條件 (如，貸款，現有房產銷售，檢查房屋是否滿意以及其它您想在最終成交前 賣方應做到的事) 您的法律顧問負責檢查合同細節，確保合同沒有任何對購房或使用房產不利的內容。 確保售房合同詳細載明您認為應該歸入購房權益的附帶設施和相關用具，諸如各種可動產，象窗帘，燈具，活動鐵皮房子等。 一旦所有看房結果都很滿意且資金上已獲書面批准，合同即可簽 署。每一方都在自己的售房合同文本上簽字，合同要準備好 一式兩份。賣主保留您簽字的合同文本，您則保存對方簽字的文本。 這一過程就是通常所說的"交換合同"。 一旦雙方都在合同上籤了字，合同就不能更改了。不過，天有不測風雲，如果情況的改變影響到合同的任何一方，那幺在介於簽字與成交這段時期內，他可以要求修改合同。

二q經歷"冷靜"期 "冷靜"期是指買方可以取消合同的那段時期。但不包括拍賣購 房。這段時期開始於交換合同后，長短因各州而異，所以，請向您的法律顧問諮詢一下。

三q 繼續轉讓手續 即使您和賣主已交換合同文本，轉讓手續仍在繼續。您的法律顧問會花上一點時間向有關政府機構作更周全的問詢，諸如當地市政廳，自來水公司等。

在所有州，書面形式的土地轉讓書，銷售和徵用通知必須備好。除此之外，在房產轉讓時，您的代理人有責任確保一切地方政府土地稅和其它稅費無一遺漏。
您可能會發現，除購房款外，印花稅會是最大的一筆開支了 (這一稅費是按照購房款的百分比來換算的)。請教您的律師您該付多少，其它費用包括利息及證書工本費，還有因土地轉讓和抵押貸款而有的註冊費用。一旦你的合同文本最終簽署后，應交給賣主。而在成交之 日(即你付清款項而佔有房產)，經對方簽字的合同文本應交還與你。結束交易，你應該拿到一份成交聲明，詳細載明你所欠的款項，包括稅收和利率的調整。

四q完成貸款事宜現在您需要聯繫貸款機構，告訴他們您已經報了價準備買房子。貸款機構就會對您準備買的房產估價，如果符合條件，他們會貸款給您，以讓您得到足夠的錢買房。 如果您還沒有決定取哪一種貸款，那就好好鑽研吧。選擇一種住房貸款有時會令您大傷腦筋，特別是當您時間有限時。請參照房屋貸款批准程序。

五q 成交成交日期是指您向賣主付清房款並擁有房產的那一天。從法律上講，成交是房產交易的完成。 您的法律顧問應該安排此項事宜，並通知抵押貸款人 (即借給你錢款的人)。一般來說，成交之日是在合同文本交換后的四到六周。 在成交之日，購房款的餘額應一筆付清，產權證書 (載明房產所有權的法律文件) 同時交付。如果您是靠自己而沒申請任何貸款而購得房產，那幺，房產所有人的名字將轉到您或者您的代理人頭上。否則，貸款人將得到轉讓文件和產權證書。最後，這所房子的鑰匙就歸您了。 您有權要求在成交之日賣主清空房屋內所有物品。您同時也有權在成交前一刻作最後一次視察。如果發現自從交換合同后，房子有所改變，比如吊燈或窗帘不見了。您的法律代理可以通知賣主，如果房子不回到先前報價時的狀況，買方就不會成交。

六q 處理保險事宜一旦房產成交，請記住一定要為您的新房子買保險：包括建築物和屋內物品兩種保險。您甚至在簽署第一份合同時就可以做這事了。這樣， 如果賣主的保險不完備或沒付款，您的新房產還能處在保險的保護傘下。 貸款機構會強制您購買建築物保險。一般有兩種保險法：置換保險和補償保險。 置換保險是"以新換舊",補償保險則是"以舊換舊"。 進一步的保險諮詢請參照保險需求。同時，也可以看一下房產服 務，獲取有關保險公司的資料。

謝謝samdong的信息，買房前先好好研究。

我當初買現在住的這間House前，沒有多考慮，只是隨便看了看地區環境，地毯下隱藏著的地板是BrushBox，覺得大有可為，再加上房價特別便宜，就馬上決定買下來，事後才覺得這個決定是對的。

和多數人不一樣,我已經買過好多次房了,給自己買,幫朋友買. 我決得房子總是會有些毛病的,關鍵在於你的寬容度. 好的房子要PAY好的價,不好的房子PAY LESS ANYWAY,關鍵是LOCATION,房子產中的所謂'不動產'只是那塊地在那個LOCATION.既所謂的'不可再生資源'.

JAMES2000買房決定下得挺快的,我也是這樣,LOCATION是我的最關心的事,其次是UNDERROOF AREA,許多人沒想到這點,這是房子有沒有潛力的重要因素.

空手「苦口婆心」地教導大家買房要買LOCATION，真是千真萬確！其實漲價是漲地皮，而非房子，房子永遠在跌價，除非你花錢裝修。

還是給JAMES2000道破了,說實話,在澳大利亞,你只要能夠好好地買上幾個房,就好過你天天打工到退休,...我在澳,在周圍的朋友中,觀察了好久,才得出這道理的.

[QUOTE=空手]在澳大利亞,你只要能夠好好地買上幾個房,就好過你天天打工到退休[/QUOTE]

說實話，我還是不明白這個道理。不打工或做生意，哪來的錢供貸款利息？就算你重複抵押，買他三五間房，除了房客的租金，你還是要加上相當可觀的資金來還貸款利息，如果整天在家裡，哪來的錢？

從理論上講，投資房地產是一種長期投資，一旦你買下，你不需要照顧它，即使出租，也交給代理比較好。所以打工或做生意賺錢來繳貸款利息似乎是比較合理的一種做法，否則真不知道這錢哪裡來。。。

[QUOTE=JAMES2000]說實話，我還是不明白這個道理。不打工或做生意，哪來的錢供貸款利息？[/QUOTE]
如果買房買得好,每月租金一般是'有可能'達到相當於每月還銀行的錢的,...但你還要維持運作,看上去好象沒有賺,只是維持了MORTGAGE,但別忘了20年後,就都是你的了,...也許,你沒有耐心,...但你也要知道,在10年時間裡,好的物業,在價值上翻一翻是很容易的.

這也許你還不明白,想想,如果你用了20%的首期,買了個50萬的房子,只要能維持,那10年後,那房子變成100萬,是很正常的,那不是等於10年中,從你剛開始投入了10萬,每年你賺了5萬,想想如果打工,每年除去開銷,能存在5萬嗎?

空手「苦口婆心」地教導大家買房要買LOCATION，真是千真萬確！

聽說有資料證明,澳大利亞物業平均7年翻一翻.空手知道哪找資料證明嗎!
若7年翻一翻成立,投資房地產賺的不是租金,（有的還是「負投資」，要倒貼租金），賺的是物產的升值。
對收入穩定的工薪人士，最好是每半個翻一翻周期買一棟，如7年翻一翻.則每3.5年買一棟。
身家百萬不難哦！

SAMDONG,你差不多都說對了,從道理上說,對於收入穩定的工薪人士,有了房,再買投資房太容易了,又有NEGATIVE GEARING的稅務CAKE的優惠,加上澳大利亞的FINIANCIAL CIRCLING大約是7年,做到身家百萬太容易了.

但工薪階層的問題是沒有足夠想法,時間去看房和選物業,澳洲是一個很公平的地方,WHAT YOU PAY,WHAT YOU GET,否則賺工薪不是個個都是百萬階層中的一位了,可恰恰不是.

[QUOTE=空手]如果買房買得好,每月租金一般是'有可能'達到相當於每月還銀行的錢的,...
[/QUOTE]

以現在這個市場情況來看，要使租金能夠剛好還貸款利息是非常難的，何況還有空房的風險。當然任何生意都要承擔風險，只是現在拿這個風險出來作為評估罷了。

[QUOTE=空手]用了20%的首期,買了個50萬的房子,只要能維持,那10年後,那房子變成100萬,是很正常的,那不是等於10年中,從你剛開始投入了10萬,每年你賺了5萬,想想如果打工,每年除去開銷,能存在5萬嗎?[/QUOTE]

這個理論是完全對的，而且是非常實際的。如果單以租金是否能夠還貸款利息這點來衡量，似乎低價值的房子反而有優勢，例如10萬至20萬的房子，但缺點是往往這些房子的升值不如四五十萬的房子。。。

以現在這個市場情況來看，要使租金能夠剛好還貸款利息是非常難的

空手,能否介紹一下在悉尼你是怎麼找這類房的?

我擔心的個別案例是，買到一間現成有房客的房子，算盤一撥，租金居然比貸款利息還高！結果等買下后，房客立刻搬走了！呵呵。。。原因不說自明。

儘管房地產不如以前那樣吸引投資者，但多數市場觀察家認為如果你知道到哪裡尋找有潛力的投資，仍然可以賺錢。
房地產價格在2004年上漲10%、在2003年上漲19%、在2002年上漲18%、在2001年上漲16%，人們傾向認為我們若賺不到20%那就是房地產危機。但是如果在過去三年內你(的投資)獲得60%增長，現在下跌5%，你仍然是贏家。同時在某些特定類型的房地產上還可以賺錢。

買到一間現成有房客的房子，算盤一撥，租金居然比貸款利息還高！結果等買下后，房客立刻搬走了

租金不可能為零,你想有房在,它一定可以住房客,問題隻影響租金多少。
房少時，如2000年，租金上漲，去找房agent愛理不理。
房多時，如2004年，租金下跌，但也不過每周跌個三，五十元。算它跌五十，一年不過兩千六百，十年不過兩萬六千元。但十年後你的房價早翻一翻了，那可是三，五十萬元喔。

[quote=samdong]房多時，如2004年，租金下跌，但也不過每周跌個三，五十元。算它跌五十，一年不過兩千六百，十年不過兩萬六千元。但十年後你的房價早翻一翻了，那可是三，五十萬元喔。[/quote]

這就是關鍵所在,租金可能會達不到到期望值,...但關鍵是5-10年的時間內要升到你想要的值,只要房屋升值了(大市),租金的困惑也會解決,因為租金上升與房價上升,其中有一個時間差.

紐省房產研究所稱，悉尼房產的平均價格已達50萬元，悉尼外圍地區的平均房價也首次升至30萬元。這將激勵更多潛在買房者進入房產市場，因為他們的資產將增值。

該研究所所長KELLY稱，未來10年，悉尼房產市場將出現平緩和高峰期，平均房價有可能在不到10年內就突破100萬元。

但50萬元對首次置業者來說是一個令人畏懼的數字，房產購買力跌至1991年以來的最低點，首次置業者也被擠出房產市場，去年12月季度期間，10棟出售的房產中只有1棟是首次置業者購得。同時從紐省財政廳獲得的內部數據披露，越來越多悉尼西區房產落入省政府的物業稅徵收範圍。而這個稅項過去一直只有悉尼東區和北區的別墅業主才需要承擔。

政府利率將要上升了，不知對房地產的影響有多大？有多久？

回JAMES2000和SAMDONG,不要被表面上的東西迷惑,我以前也跟過其他的的貼(關於這東東),不管這市場如何變,一定要先入為主(先下手為強,後下手遭殃),...看看西方經濟國家的運作,和房地產的循環,...

西方經濟國家的運作,就是擠壓每一個人,每一家人手裡的閑錢,你有錢,只有一條路,買房,然後就是滿長的還債,同時你會發現,其中有將近一半的錢給銀行賺走了,在著過程中,你每周收入1000元,其實只有500元是你的.這也就是為什麼國內的閑錢多,而外國人沒錢,說來國內的人還不信.

房價上去后,市場相對會冷下來些,因為社會上的閑散資金都進了市場,有房的人要過幾年緊日子有維持每個月銀行的REPAYMENT,要買房的又嫌房價高,...隨著工資的年年升,和通貨膨脹,自然租金也上去了,漸漸的想買房的手裡有更多的閑錢,住自住房,隨著工資上升,投資房隨著租金上升,而使市場慢慢地寬鬆起來了,這時候另一個高潮又要來了,在澳大利亞,這個循環大約是7年時間.

再看遠些,在國外這整個過程是一個社會財富強制積累的過程,也就是所謂的藏富於民,想想,在國內時,百萬富翁好象是個什麼需要奮鬥才會有的目標,在這裡也不過就是買一二個房而已,在國內,有這麼多錢是實實在在的這麼多錢,可以花天酒地,在國外,有這麼多錢是只是知道有而沒有什麼可給你用的,這就是我們的父母辛辛苦苦一倍什麼都沒有,而國外要有一二代人的積累,家庭財富已是很可觀的了.上星期還從鄰居那聽來一句話,WE ARE WORKING FOR TOMMOROW.

[QUOTE=空手]西方經濟國家的運作,就是積壓每一個人,每一家人手裡的閑錢,你有錢,只有一條路,買房,然後就是滿長的還債,同時你會發現,其中有將近一半的錢給銀行賺走了,在著過程中,你每周收入1000元,其實只有500元是你的.這也就是為什麼國內的閑錢多,而外國人沒錢,說來國內的人還不信.[/QUOTE]

想說明什麼。。。請進一步說明。

[QUOTE=SAMDONG]空手,能否介紹一下在悉尼你是怎麼找這類房的?[/QUOTE]

好,以前的不說,時過年牽沒有可比性. 去年底買了個房,AUCTION,開價67萬,我看了房,數數,現有9個房間可住人,還可進一步挖潛搞出4間BEDROOM,一個廚房,一個衛生,在這樣的基礎上,剩下的房間還有二個大廳,三套衛生,一個雙車庫,還有本身的800平方地在好區.如果80萬拿下,利息7%,INTEREST ONLY,每月還款$4700,如租金回報在$1300/WEEK,是不是我就贏了.所以我的最後出價是80萬,然後就買下了. 剩下的問題是租金回報道底是多少,現在已有$1000/WEEK(還有三間房間未開發),如開發出來,正好打個平手,要等三年後,租金上揚,就能緩過這口氣來.

看出道道來了沒有? 我這錢是100%借的(所以別去想銀行賺你的,沒有銀行你也買不了房),如三年後,房子價漲到100萬(在這個LOCATION,這個房是很容易的),我不是就在三年裡賺了20萬.

這個市場,算盤撥一撥,不是象想的那樣可怕,也用不著去看什麼300%保險的東西,就是這麼簡單的事,沒有什麼算不過來的.

將大房子分割出租給留學生是一個好主意，這裡也有一些華人這麼干，不過要比80萬低得多，保險係數更高。。。