美國不動產：中國富人的新存款箱

轉載：華爾街日報



最近，一小群富裕的中國投資者在紐約州韋斯特切斯特縣(Westchester county)的一個高檔公寓項目上投入了100萬美元資金。這棟預定明年開售的紅磚公寓樓配置了游泳池，並且在該樓頂層的天台能將哈得孫河(Hudson River)的景色盡收眼底。

這些投資人往這個項目中砸錢之前甚至沒有進行過實地考察。為他們搭橋該公寓樓項目開發商的紐約房地產投資者辛格(Rick Singer)表示這筆交易進行得比較順利，因為它滿足了中國投資人的期望。

據近些年來曾為中國富人牽線過類似交易的房產經紀人說，這些中國投資人的目標之一就是將資金移出中國並注入美國的樓盤。

今年夏天，這一目標變得更加迫在眉睫：股票市場的大跳水令投資者感到驚慌，而增速明顯放緩的國內經濟又促使中國官員讓人民幣貶值。中國政府加強了防止資金外流的執法力度。據一些經紀人說，中國許多富人擔心政府可能會剝奪他們的財富，或是通過讓人民幣進一步貶值導致的國內通脹率上升來使他們的儲蓄縮水。 這種擔憂情緒促使他們將大筆資產轉移出境，同時盡量做到不被人察覺。

從2008年開始，中國就成了美國國債最大持有國，但最近，中國企業和富有的個人也開始對美國資產發生了興趣。今年，中國監管機構放寬大型保險公司對海外房地產的投資后，一家中國保險公司以19.5億美元收購了紐約的華爾道夫酒店(Waldorf Astoria hotel)，創下美國酒店收購價格的歷史紀錄。

中國富人也熱衷於在美國購置房產或公寓。在經過了一波歷時五年的美國房地產投資熱潮后，全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)的最新數據顯示，到今年3月為止的一年間，中國已經超越了加拿大，成為美國房地產的最大境外買主。

房產中介稱，儘管由於中國國內市場的動蕩，中國富裕人群最近幾個月在美國購置住宅的勢頭有所減弱，但尋求投資商業樓盤的中國投資者們依然在積極買進。有些中國房產投資人將資金集中在一些匪夷所思的目標上，比如小型的寫字樓，連鎖酒店，以及其他一些不起眼的的不動產項目。這些地產項目分佈在美國的大城市或其周邊地區。這顯示中國房產投資者們正抓住機會將儘可能多的資金轉移到中國政府管控不到的地方。

不動產登記記錄、房屋中介和其他交易參與方提供的信息顯示，在過去的幾年，中國投資者買下了加利福尼亞州長灘(Long Beach)的一條商業步行街，臨近洛杉磯國際機場(Los Angeles International Airport)的一家萬豪酒店(Marriott hotel)，紐約斯塔滕島(Staten Island)的一棟臨水辦公樓。此外，同一消息來源還指出，他們至少還參與投資了韋斯特切斯特縣兩個大型公寓項目，併購買了位於紐約皇後區埃爾姆赫斯特(Elmhurst)社區的大量不動產。

紐約麥迪遜地產資本公司(Madison Realty Capital)聯合創始人澤根(Joshua Zegen)說，中國投資人的投資不僅是為了盈利，也是為他們的資金尋找一個去處。澤根的公司為紐約皇後區一個高檔公寓項目的開發商提供了1,000萬美元貸款，中國富人在該項目的投資人之列。

近年中國公司紛紛投資令人炫目的美國豪華商業樓盤，例如以破紀錄的高價收購紐約華爾道夫酒店，以及計劃在舊金山建造當地最高的樓盤之一。如果中國政府繼續實施在國內股市崩盤后旨在限制國內企業大舉投資海外的措施，上述這些種類的交易可能就會遇冷了。

與此同時，中國的中產階級家庭也因為在美國購買單戶住宅和公寓而受到了關注。房產經紀人說，這種交易很可能也會降溫，因為北京正在設法防止資金外流。中國個人在海外的投資上限為每年5萬美元，在今夏的股市暴跌之後，中國官方誓言將嚴格執行這些條例。在那之後，中國股市收復了一些失地。

然而據理財顧問和私人銀行家們說，富有的個人投資者一直對這個海外投資上限規定不屑一顧，他們選擇通過家人和朋友在美投資。其中有些人原本就做著出口導向型生意，他們將賺得的美金以房地產或其他投資形式存放在海外。周一發布的數據顯示，中國的外匯儲備在11月下降至兩年多來的最低值，這引起外界對中國阻擋資本外流能力的擔憂。

紐約房地產經紀人Katie Kao表示，任何對資本加強控制的行為，包括中國政府9月份對外匯交易的收緊，都將刺激中國巨富們向美國轉移更多資產。

她說，中國富人們希望儘快增加對美投資。Katie Kao同時也是美國亞洲地產協會(Asian Real Estate Association of America)紐約東部分會(New York east chapter)的創始會長。

想弄清美國亞洲地產協會在美國擁有的商業房地產數量並非易事，因為他們通常會掩蓋交易痕迹。像美國房地產的許多其他富有投資者一樣，中國人也喜歡通過私人公司或美國本土合伙人來完成交易。

舉例來說，紐約開發商Steven Wu就一直擔任皇後區某住宅小區項目的代言人。據知情人士稱，該項目吸引了大量的中國高 值投資者，他們幫助以5,350萬美元買下了這塊地。

另外，富有的中國投資者還會合夥出資，請一家公司代表他們出面購買房地產。總部位於香港的聯懋國際有限公司(Joint Treasure International Ltd.)去年曾代表一位中國富商和其他亞洲投資人以4億美元的價格將一處面積為8英畝（約3.24公頃）、位於比弗利山莊(Beverly Hills)的地皮賣出，而四年前的購入價格約為1.5億美元。

據房產經紀人稱，中國資金的影響多集中於某些特定的城區。以紐約為例，這裡有相當大華人社區的居民區正在從中國大陸的富人那裡吸引來越來越多的資金。

在皇後區的法拉盛(Flushing)，近一半的居民都是華人或其他亞裔，據美國房地產狀況研究公司CoStar統計，截至11月底，今年法拉盛的商業地產銷售總額為12億美元，比2014年總額高44%，是2013年總額的兩倍多。該公司數據顯示，今年這些交易的平均價格為每平方英尺382美元（約合每平方米26481元人民幣），而2013年的平均交易價格為每平方英尺234美元（約合每平方米16221元人民幣）。

中國投資者在競標埃爾姆赫斯特皇后大道(Queens Boulevard)及周邊地區商業地產時一直非常積極。高緯環球資本(Cushman & Wakefield)的市場部副總監多諾萬(Tom Donovan)說，在過去的18個月中，該公司售賣了八處皇后大道沿線地產，中國投資者六次中標，另外兩次出價排名第二。

多諾萬表示，中國投資者的活躍參與確實正在影響著定價。他說，待售的樓房供不應求，而隨著積極的購買者越來越多，房價已出現可觀增長。

一些中國上海的高 值投資者最近和紐約投資公司Borland Capital Group一道，以4,000萬美元的價格收購了66個公寓單元：它們分別位於韋斯特切斯特縣最高的兩棟建築物內──白原(White Plains)的麗思卡爾頓酒店(Ritz Carlton)和新羅謝爾(New Rochelle)的特朗普大廈(Trump Plaza)。

公司創始人博蘭(Brent Borland)稱，他們計劃將這些公寓出租一段時間並最終出售。

「當我們想將這些公寓出手的時候，我們的中國合伙人有能力把這些房子賣給中國人。」博蘭說。