2015年中國樓市「救市」現大動作

　　2015年中國政府「救市」行動呈現頻繁大動作走勢，一是李總理在瑞士達沃斯論壇上談及了中國的房地產市場，這在近年來是少見的。近來中國房地產市場投資量和交易量確實出現了一些波動態勢，引起各方面關注。但是我想強調的是，中國去年城鎮人口又增加了1800萬人，城鎮化率又提高了1.04個百分點，中國現在城鎮化率在55%左右。中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的。至於房地產市場在一定時間內出現調整，這也是正常的。中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展。政府的主要任務是保障住房困難的群眾擁有基本住房，實現全體人民住有所居。今年中國政府將加大城市棚戶區改造力度。」 也就是說，總理強調了「剛需是長期的」，表達了政府「希望房地產長期平穩健康」的願望。這種表態絕不是泛泛而談，背後很有可能醞釀著大動作。尤其是在股市啟動之後，樓市在政府眼中的位置就更加獨特。二是住建部部長陳政高在包頭說，在棚戶區改造中，部分房地產庫存高的三四線城市，再蓋新樓整體安置已經沒有必要。三是今年地方政府「救樓市的決心之大，超乎意料」。

　　住建部長陳政高的講話，則為樓市直接送上大禮包：中小城市的棚戶區改造，不再採取整體拆建模式，而將採取更加靈活的做法，比如收購空置商品房做政策性住房。甚至政府並不直接收購，而是向中低收入家庭發放補貼，由這些家庭買房或者租房。這意味著，第一，中小城市房地產市場不會因為「棚改」出現增量住房，這樣供大於求的壓力會減輕；第二，政府補貼、困難家庭租房的方式，也許更具現實意義，這樣可以釋放出更多的剛需，因為門檻將降低很多。在一個多月前，就已經傳出消息：政府鼓勵開發商由賣轉租，長期持有物業，把房子租給暫時沒有能力置業的低收入階層。我相信如果有稅收上的減免、扶持，這個政策就有活力。2015年1月6日，住建部出台的《關於加快培育和發展住房租賃市場指導意見》提出：支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租，並通過從租賃市場籌集公共租賃房房源，也可以轉成租賃型的養老地產、旅遊地產等。

　　2015年1月20日，住建部部長陳政高表示棚戶區改造中符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。2015年1月20日，在全國棚戶區改造經驗交流會上，陳政高指出，住建部要指導督促商品住房較多的城市，出台支持措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房的有效銜接。在2014年的地方救市中表現積極的福州立刻出手。2015 年1月24日福州市下發《關於福州市統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，該市市民手頭上有多套商品房或安置房，可以賣給政府了。除了福州，四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省市正在實施試點。但政府考慮的並不僅僅是給空置房多條交易的路徑，而是6億平方米的庫存如何消化和700萬套保障房從哪裡來的問題。按照最高限額，此措施能夠最高化解6000平方米的商品房庫存以及少建設100萬套保障房。地方的新一輪救市舉措開始，在多個地方進行試點后，由政府統購商品房作為保障房將在全國範圍內鋪開來。上述政策對三四線城市去庫存是利好。

　　中央財經領導小組辦公室副主任韓俊近日在「第六屆中國經濟前瞻論壇」上表示，有關部門按照改革的計劃部署，現在正在制定三個與土地制度改革有關的政策性文件。具體來看，在三個政策性文件中，一個是關於農村土地承包經營權、確權登記頒證的全國性指導意見，另外一個是關於農村承包土地經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的政策性指導文件，還有一個是關於落實土地承包關係長久不變的政策性指導文件，這三個指導文件預計在2015年正式出台。關於土地制度改革，韓俊表示，土地制度改革涉及的利益主體多，包含的利益關係十分複雜。只有守住了確保土地公有制的性質不改變、守住耕地紅線不突破、堅守農民利益不受損等「三條底線」，土地制度改革才能防止出現一些顛覆性的錯誤。

　　首先，農村土地集體所有制是實現農民共同致富的保障。如果在變更土地公有制性質上亂作為得不償失，是要付出代價的。深化農村土地制度改革的根本方向在理論、政策上已經非常清楚了，就是要堅持落實農村土地集體所有權，要穩定農戶的承包權，要放活農村承包土地的經營權。其次，要守住耕地紅線不突破。最後，土地制度改革必須要堅守農民利益不受損的底線。韓俊認為，當前土地制度存在的矛盾確實很多，最大的問題是征地範圍過寬，對征地農民的補償明顯偏低，農民利益受損害比較嚴重。從保護農民利益的角度來看，當務之急是在法律上要改革目前的征地補償辦法，應當建立兼顧國家及個人土地收益分配機制，合理提高個人收益，保障農民公平土地增值收益的要求。

　　進入新年的短短20多天中，已有紹興市、廈門市以及四川省出台了樓市救市政策，其中浙江省紹興的「微刺激」主要以購房稅收補貼為主，而廈門和四川省則集中在清理樓市的行政干預、全面取消限購。與此同時，中央層面也為地方儘可能提供政策「方便」。日前，住建部部長陳政高提出，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要，住建部擬出台收購商品房用於保障性住房指導意見。住建部此舉主要是為了督促存量較高的城市消化庫存。由於三四線城市的房地產仍處於下行通道中，因此2015年地方救市的願望更加強烈。這些城市地方政府救市措施會更加多樣，力度也將比去年要大。在救樓市上，地方政府不遺餘力，該用的招都用了。

　　政府還能做什麼？不妨看看紹興市政府的做法，根據2015年1月14日紹興市政府公布的「促進房地產市場平穩健康發展的意見」（主要針對市中心越城區），政府推出的措施主要有：第一，將購房者所繳納的，歸地方政府留成的契稅（0.8%），全額返還購房者；第二，提高公積金貸款上限；第三，允許符合條件的項目分期開發；第四，放寬新成交土地地價款支付期限；第五，停止執行90/70政策；第六，鼓勵外商投資房地產，放開境外機構和個人購房限制；第七，清理各種收費項目，規範審批服務等等。總之，地方政府正在想一切辦法，降低個人購房者和開發商的負擔，撤銷各種限購、限制經營的門檻。那麼站在中央政府的角度，如果他們認為有必要，還可以加大銀行對房地產企業的支持力度，放寬房企上市、再融資、發債的門檻等等。

　　2015年1月20日，四川省住建廳發布消息，稱將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。此前，廈門也宣布從2015年1月16日起全面取消島內限購。為此，中央也不得不「幫把手」。按照住建部剛剛出台的新政顯示，今年住建部在保障性住房方面的主要工作之一，就將集中在「督促存量較高的城市出台將商品房轉化為安置房的支持措施」。這樣一來，一方面保障性住房及棚改房源將不再局限於政府主導建設，政府可通過資金補貼的方式實現保障；另一方面這樣做也能夠有效幫助三四線城市去庫存。2014年僅調整住房公積金政策的城市就超過了20個，包括北京、佛山、六安、銅陵、宣城。而成都、包頭、寧波、廣州、南昌、紹興超過10個城市在交易契稅上進行了不同程度的減免；其中河北在全省對購房契稅進行部分減免或全部減免。

　　從外部環境看，經濟繼續走弱，2015年GDP增幅可能下滑至7.3%，但也註定了保增長壓力巨大，財政政策和貨幣政策還將繼續寬鬆，尤其是降息降准將有助於樓市企穩反彈。由此也會傳導至個人房貸，必將進一步寬鬆，針對大型優質開發商的融資，也會有所放鬆。MBS、專項債、REITs等金融工具的建立與推進，將為房地產輸入更多中長期的流動性。從行業內部形勢看，房地產調控還將沿續2014年放鬆的勢頭，應該還會進一步加強，尤其那些市場偏弱的二三線城市。而市場類指標，還會繼續好轉，全國商品房成交面積與均價，全國購地面積與均價，表現皆強於2014年。這顯然不是政府新一輪救市的全部底牌。當然，國家最有威力的做法，是全面降低存款準備金率，並在適當的時候第二次降息，這些措施都將樓市構成利好。只有人民幣匯率對美元的適當貶值，會對樓市構成利空。

　　在2014年「分類調控」的指導下，地方政府積極的採取各種「微刺激」政策，通過「取消限價、限售、限簽、限購、限貸，減免稅費、購房人才補貼、財政補帖、公積金貸款新政、普宅標準、戶籍新政等政策調整。除此之外，央行還出台了放鬆限貸的「930」新政。中央仍將堅持「分類調控」的思路，從去年年底的中央經濟工作會議來看，2015年將會出現更多的改革措施，土地制度、稅制結構、金融制度、住房制度的改革都將深深的影響房地產行業，行業周圍的「土」都在鬆動。樓市的改革也在不斷的推進，2015年3月份施行的不動產登記制度就是在為以後的房地產稅立法與開徵及個人住房信息系統聯網打基礎。因此，2015 年中央儲備多項刺激政策，有可能出台的樓市新政方面，其中有房地產基金、住房個貸證券化、城市群規劃、個稅滿五年回歸2年、降准、降息、商品房轉為保障性住房的政策提出。