別被「國五條」嚇蒙了倉促賣房 如何繳稅更划算

2013-03-11 07:17  來源：揚子晚報  作者：張遙  


「國五條」細則持續發酵的這幾天里，二手房市場持續升溫，交易量高企。據南京鏈家提供的數據，3月1日-5日，該中介所有門店成交量較上月同期增長104.38%，店均房源量增長302.61%；客源量上漲84.61%。在市場恐慌的環境下，有些人急著賣房不一定是理智的選擇。在著急賣房前，先得把自家要出手的房子情況搞清楚，再把新舊兩種稅費算一算。揚子晚報羅列了三種比較常見的賣房情形，為你算筆賬，看看怎麼買賣更划算。

A 寧願交營業稅避個稅？不一定划算！

就這幾天記者採訪了解的情況來看，市場上有些人為了搶跑「國五條」細則，甚至寧願繳納5.6%的營業稅來賣掉不滿五年的房子。其實若房產未達到一定升值比例，這樣做未必划算，因為新政並非按買賣差價20%徵稅，而是按照除去契稅、營業稅和裝修費等稅費后所得的20%徵收。

舉例來看，如果一位購房者當初以100萬元買入一套90平方米商品房，目前市值漲到170萬元，但不滿五年，現在急於出售需繳納的稅費有，全額5.6%的營業稅9.52萬元，全額1%的個稅1.7萬元，以及1.2%的中介費2.04萬元，共計13.26萬元。

如果等這套房滿5年後再出手，此時按所得20%徵收個稅的政策肯定已經落地，那麼所需繳納稅費主要是個稅和中介費，營業稅為零。而個稅並不是差額70萬元的20%即14萬元。而是70萬元扣除各種涉房支出，包括：原契稅1萬元，公共維修基金1.08萬元，裝修費用10萬元，利息假定為8萬元，最終個稅為(170-100-1-1.08-10-8)×20%=9.98萬元。再加上中介費2.04萬元，實際稅費12.02萬元，這與現在著急賣掉所需繳納的費用還更省一點錢。如果升值得很少，除去契稅和裝修成本等費用甚至可能無需繳納個稅。

B 想把房子過給孩子？不一定省錢！

「國五條」細則出台後，有些暫時賣不出房子的市民想到可以先把名下房產過戶給自己的孩子或老人，通過這樣的「買賣」來提高買入價，以方便未來出手。但這樣的做法同樣會產生一些問題。例如，如果目前手中房產未滿五年，那麼需要按照上文中的方法好好計算一下，看看以目前手中房產的升值率是否劃得來。

即使劃得來，那麼過戶給自己的孩子依然有幾點需要想清楚。

第一，孩子一定已成年，不然即使過戶仍會被視為同一家庭的房產，等於做無用功。

第二，過戶等於買賣，把房子過給孩子相當於擠佔了孩子的一次購房名額，在「限購令」暫時不會解除的情況下，已成年的孩子不久便面臨買房大計，屆時首付及利率都無法享受首套房的優惠政策。

第三，過戶給孩子或老人，更名后的房產持有年數將從零開始計算，因此需等滿五年出售才能避免全額5.6%的營業稅。不然要按照過戶時新的價格計算營業稅。比如說，140萬元的房產在過戶3年後遭遇家庭特殊情況不得不賣掉，假設屆時價值漲至150萬元，那麼光營業稅就要繳納8.4萬元。

C 兩套房其中一套為共有，也不急賣！

昨日有一位李女士向揚子晚報記者諮詢，說自己有兩套房產，其中一套與自己的母親共有，給老人住；另一套為自己和丈夫共有，屬於自住。本來就考慮改善住房條件的她，正在琢磨是否需要趕緊把自己手裡的房賣掉，換一套大房子住。李女士表示，自己手頭並不寬裕，目前自住的房子升值又較多，儘快賣掉可以避免未來換房時繳納過多的個稅。

目前普遍認為，現行賣房個稅中的「滿五年家庭唯一住房不徵稅」這條「老政策」不大可能改變。在這個前提下，李女士完全可以把自己的名字從與母親共有的那套房產中改出，以達到唯一住房的條件。據了解，南京房管局對非夫妻間的去名視同買賣，但李女士可以提前在公證處與母親約定自己只佔有房產1%的份額，這樣從1%的房價中產生的各種稅費將很少。未來如果需要換房，只需把自己和丈夫所住的唯一房產賣出，滿五年可不繳個稅。