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房屋拍賣會(foreclosure auction)的故事-在美國經營房地產

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mumuflying 發表於 2012-3-24 04:25 | 只看該作者 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
本帖最後由 mumuflying 於 2012-3-24 04:27 編輯

作者:va_landlord

引言

在美國從事房地產經營的七八年來,粗略估算,本人所參加過的房地產拍賣會少說也超過一百次。趁著目前地產市場蕭條,「閑著也是閑著」,不如將我經歷過的趣聞趣事寫出來與讀者分享。以下所述 基本是我的親身所歷。為增加可讀性以及避免有人對號入座,故事中的人和事稍作修改。

我所知道的非自願轉讓(Involuntary Alienation)房地產拍賣在本州有如下幾種:1.Sheriff sale (不知道怎麼翻譯, 由警官主持);2. 房地產稅拍賣 (Property tax sale); 3. 取消回贖權拍賣(foreclosure auction),或叫受託人拍賣(trustee sale)。本人所經歷的主要是第3種,以下所有的故事都源於此。

(一)兒戲般的拍賣場地

從書本上知道在取消回贖權拍賣上能買到很好價格的房地產後, 就很想到現場見識一下。經過幾番打聽,得知拍賣會每個禮拜五的上午在本縣法院大樓進行。回想起在電視上看到的拍賣會情景,個個與會者都是衣冠楚楚 ,正襟危坐,待到那拍賣官手持小錘往下一揮,便定買賣誰屬。還不知道入門要求如何,是否要帶備一定金額的銀行本票。但無論如何也應該到現場去看看才能清楚。於是,我翻出幾年不穿的西裝、領帶、連同公文包。收拾整齊,開車直奔目的地。

上午九點多鐘到達法院大樓,先看指示牌。但怎麼也找不到相應的標記。聽一個人說,可能在三樓會議室。上得三樓,也不見拍賣會的蹤影。問了兩人,都回答說不知道。攔 下第三個匆匆而過的職員,丟下一句「 靠前門」。這就奇怪了,我剛從大門進來,什麼跡象也沒看到。 我趕緊跑到一樓,左右查看,也找不到拍賣的地方。正在東張西望時, 一位男士走過來問我找什麼。當時, 我大概被看作可疑人了。這也難怪,911 才發生不久 ,法院大樓又是帶點敏感的地方。我趕緊聲明,在尋找房屋拍賣會場。「那不是嗎?」。 我隨著他的手指透過玻璃門往外一看,只見三五成群圍成幾堆。就像我們鄉下趕集的人們圍著做買賣一樣。我萬分驚訝,「那就是拍賣場?露天?」。「 對,露天,隨便誰都可以進去」。

當天還下著毛毛雨。只見一堆堆人分別圍著一個人在讀著什麼。後來才知道那人就相當於拍賣官的角色,人們簡單地叫他們 「Caller」。他們代表不同的受託人(trustee)拍賣借款人過期不付款(mortgage)的物業。他/她只要把最後競投人 的價格(bid)連讀三 遍,沒新人應答的話,一單交易就算完成。拍賣就在這樣一個露天的地方進行。街上人來車往,既 沒有舒服的座位,也沒有一個拿鎚子的拍賣官,更沒有正襟危坐的競投者 。競投者與非競投者都可以靠近去聽。常常還有人插話,「到了什麼價?」,「聽不見,請重複一遍」(因為周圍的嘈音太大)。還有人在拍賣的中途才插 進來。競投者的穿戴就更隨便了。 有些人還一身髒兮兮,看來是在做裝修。當時我一身西裝領帶的打扮。顯得與那環境格格不入。

就這樣一個兒戲的地方,一 筆幾萬到幾百萬的房地產買賣有時就在十分八分鐘內定局。每個星期五拍賣出數十到數百個房產,拍賣總金額達幾百萬到幾千萬。從這一天 起,連續 四年,我幾乎每場都到。也從此走上了經營房地產的不歸路。期中有成功的喜悅,也有失敗的沮喪。這是后話。是時不時發生 的一些有趣故事,為這本應緊張的場所平添不少戲劇色彩。

如果說拍賣場地過於兒戲的話,那麼當到你接收房產才發現成功投得的房產並非所看過的房時,就更令人啼笑皆非了。請讀故事(二)。

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 樓主| mumuflying 發表於 2012-3-24 04:26 | 只看該作者
(二)看錯房

話說當年某個星期四下午,在兜兜轉轉行程兩百多英里,「看」過二十幾個房屋之後,來到最後一站-A市。A市離我家有45分鐘的車程,是本州中心城市稍偏的衛星城。我原先設定,所購買的物業以離我家不超過半小時的車程為限。但現在是房地產市場熱火朝天之時,哪裡的房屋都是不容易買但容易賣。所以也不能要求太多了。

言歸正傳。當下翻開地圖冊Thomas Guide(當時我還沒有GPS),對照找到最後一個要看的房屋。把車停在街邊,對著目標房,做起評估來。屋頂看來蠻新,A-。 窗口是乙烯窗口(Vinyl window),A-。外牆是杉木(Cedar siding),A-.。前院整齊, B+。3房2廳,1.75個洗手間。房屋建於1959年。整個街坊(Neighborhood), B+.。整個城市,B。總體評分,A- 到B+之間。資料顯示第一按揭欠款11萬多,第二按揭欠款8萬多,再加罰款,銷售的相關稅和傭金,必須賣22萬以上才能平帳。而當時的正常市場只能賣 20萬。換句話說,已經不可能放到市場上去賣了。現在是第一按揭(lender)拿去拍賣,根據本州的foreclosure法,一旦拍賣完成,第二按揭自動消失。已經有開拍價 $120,350。看來明天被取消的可能性不大。金額又在我的能力範圍。不錯,列入我的明天競投單中。

二十幾個房屋全部看完。一看錶,五點不到,好,打道回府。

次日早晨八點,到網上與打電話查一遍更新。自己列的房屋清單或是延期(Postpone),或是完成取消 (Off),已經被減掉了一半。十點開拍,Caller先讀取消和延期的房屋。如此一來,我清單上的房屋,只剩下四間。

好了,開始競投。我身上只有15萬,高於此價都與我無關。前面三間都因為別人出價高於我的最高設定價,或高於我身上的錢而放棄。

當輪到拍賣最後一間,也就是我在A市看過的那間時,只剩下連我在內三個人競投。我心中暗喜,這回有戲。人少一般機會大。開拍$120,350。終於,我以$148,300 獲得。比我預先設定的最高價格$150,000 還低一點。已經三個星期沒買到貨了。帶著勝利者的欣喜,我接受競爭對手的祝賀。當他們問我關於正常市場價與裝修預算的看法時,我胸有成竹地回答,裝修少於1萬,賣出價20萬。

根據本州的法律,從房子被拍賣的當天起人,原業主有權在被拍賣的屋停留到第20天。

在第21天,星期六,我前往收樓。

到得屋前,看到房屋周圍收拾的乾乾淨淨。外面好的房屋,通常裡面也不會差。看來我買到一個最少裝修成本的房了。裝修費用可能不用超過5千 ,賣出20萬,扣除成本,利潤3萬多。兩個月內完成一次資金周轉,回報20%。再看那房號,是xx18。這是幸運號碼。看來這回想不發都難。我心裡正美滋滋地一邊盤算著一邊朝大門走去。
「Hi!」,突然開門出來一位中年女士。呵,他們還沒搬走?
「Hi!」。 我也應一聲。
「你找誰?」

開門見山, 「我們公司在x月x日投得這個房子。我們公司是新業主,今天派我來收樓。」 我一副公事公辦,其實所謂「公司」就是我一個人設立的公司。以公司名義萬一有不愉快事情發生,不要直接沖我個人來。

「什麼?你在說什麼?」 。
我心想,裝得倒挺象。不過這我見得多。

「從你們房子被foreclosure拍賣那天開始,到今天是第 21天,根據本州的法律,你們現在已經是非法佔據」。我不緊不慢,先佔領法律制高點。這也是經歷多次煉就的本領。

「foreclosure?不可能!我們的房子不會被foreclosure!你一定是搞錯了」。這說法我也聽得多。不管它,我繼續「公事公辦」下去。

「我理解,我理解。我們公司比較靈活,如果你們搬遷有什麼困難,儘管提出」。我一副寬宏大量。她不再說什麼,轉身叫她丈夫出來。

「你有什麼文件證明這房子屬於你們了嗎?」 她丈夫很冷靜地問。
「這當然有」。我有備而來,遞過Trustee』s Deed。

他很仔細地讀起來。「這上面被拍賣的人名不是我們」。

「這。。。。」我一時還沒反應過來。

「這上面的被拍賣房屋的地址也不是我們的地址」。

「你這不是xx18嗎?」我抬頭再看那房號,沒錯呀。

「房號是一樣。不過我們的是33rd Ave S,而你文件上面寫的是33rd Place S。那是前面一條街」。

「這。。。」。我剛才還振振有辭,這時啞口無言,滿臉尷尬。狠不得有個洞鑽進去。我趕緊道歉。灰溜溜轉身就跑。

來到33rd Place S,找到同樣的房號xx18。一看,傻了眼了。前院布滿黑莓(Blackberry) 。垃圾到處都是。屋頂看來最多還有3年。 窗口是單層玻璃-。外牆是T1 Eleven, 很多地方毀壞。光是外面看,起碼要花3萬。這「8」(發),只能是發夢的「發」了。看這情景,還不知道裡面是不是做毒品的。

這屋想不要也是我的了。趕緊向鄰居打聽一下背景再說。

「我是你隔壁的新業主。我在foreclosure拍賣上買 入該房屋。請問您知道關於這個房屋的什麼嗎?」 這回用「我」 比較有利。

一聽是新業主。兩夫婦眉開眼笑,趨前跟我緊緊握手。
「謝謝你,謝謝你」。他們齊聲說道。知道有人來收拾殘局了。只有這時候,我才回來一絲「英 雄」的感覺。

「知道,知道。他們搬走已經半年。聽說裡面地下室漏水,不知修好了沒有」。

在當年的市場,想不虧損賣掉是不可能啦。只有做簡單的裝修,租出去再說吧。當時的貸款利率很低。所以租金回報還不錯。可以守。

故事後記:這樣守了三年多,終於在去年年頭賣掉。帳上反映營利1.5萬。可是整體房地產市場已經上升了 20%。假如再把 「機會成本」 考慮 進去 的話。那麼虧損是無疑了。不過,生意都是有盈有虧。這樣想倒是無所謂了。主要分別是看你是否盈大於虧 和大多少。

聽完這個買的房不是看的房這麼烏龍的故事以後,假如有人告訴你,有比這更烏龍的,就是居然有業主不知道自己房被拍賣,你信不信呢?我可以負責任地告訴你:有!真有!請讀故事(三)
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 樓主| mumuflying 發表於 2012-3-24 04:26 | 只看該作者
(三)烏龍的業主還是烏龍的律師?

(聲明:以下故事有部分虛構。關於法律部分只是本人的理解,不一定正確。就純當故事來讀吧。)

又是一個緊張而熱鬧的星期五。隨著房地產市場的加熱,拍賣場上的氣氛也越來越熱。我參與競投一個被第二按揭拍賣,起拍價 $10,360的房屋。經過十幾個競投者一番激烈的競投,我以$35,600 投得。連續五個星期的空手而歸,總算讓我又做一回「大爺」。

照例,等到第21天,我前往收樓。

敲門后出來一位女士。接受上次的教訓,我先驗明正身。
「請問A先生與太太在嗎?」
「我是,請問。。。」

「我們公司在x月x日投得這個房子。我們公司是新業主……..」 還沒等我背完我的台詞,她先生已經加入。只見他們連連搖頭。

「 搞錯了,完全搞錯了」。A 先生慢條斯理地說。

什麼?我又搞錯了?不會吧?拍賣前我反覆查對地址,上來我先對姓名。那又是錯在哪裡呢?難道我真的象我們鄉下所說,千次笨x,沒一次相同嗎?不過每次笨都相同的話,這人也無可救藥了。這次要錯也不會是相同的錯吧。先自我安慰一番,定定神。

再看這對中年白人夫婦,男的長得高大斯文,說話慢條斯理。女的也是凹凸有致,該多的地方多,該少的地方少。看著就順眼,讓人覺得信賴。怎麼說也不象是在鬧離婚,或別的原因丟下房屋不管的人。且聽他們怎麼說。

「幾個月前我們是收到了foreclosure 通知。不過之後我們解決了。不可能有什麼foreclosure了。一定是有人搞錯了」。A 先生說得既清楚又堅定。

「那你現在每個月都在付貸款?」。這是個關鍵點,根據本州的法律,從業主停止付貸到拍賣不能少於120天。要是他們每月真的還在付貸款的話,foreclosure是不能進行的。我想搞清楚到底是誰和那一步錯。

「對,每個月都在付貸款。我有全套文件在」。他一臉篤定,充滿自信。

那聽起來是Trustee 與 Lender 沒做好資料更新,稀里糊塗地拿人家的物業去拍賣了。這不是沒有可能。我就經歷過兩次,在完成拍賣后的幾天,Trustee 打電話告訴我要取消那次拍賣,把錢退回給我(不過那兩次不是拍錯)。還有一次就離譜
了,將應該被拍賣的房屋鄰居的房去拍賣。也是直到收樓的那天才被發現(那是另一個故事)。
看來我又是白忙一場了。不過,我拍下來的價已經是市場價的80%,加上裝修,馬上轉手獲利的空間不大,只有出租來守才比較合理。所以這並不是一個特別好deal。回頭問Trustee退錢就得了。這樣一想,我就坦然多了。

接著我跟他們聊了起來。我先讚揚他們前院的美化搞得很好,告訴他們我就是看中這點才高價都投的。他們很得意於自己的功夫。得,乘著這好氣氛我想多了解些他們的背景資料。我還是有點不死心,我又把話題兜回foreclosure上。

他很坦然地告訴我,半年前因為丟了工作,付不起貸款,被發出foreclosure 通知。所以申請破產保護令第十三章 (Chapter 13), 進行債務重組。現在有新的工作,但錢還是通過破產法庭轉付債權人。他接著就問我,可否告訴他的房屋在拍賣會上競投到多少。我告訴他們是$35,600 投的是第二按揭的拍賣。

「什麼?$35,600?$35,600能買下這樣的房?我這房最少也值$320,000!哪裡有這樣的好買賣請告訴我,我也想去買。」

「不是。$35,600 只是投第二按揭 K 銀行(房屋凈值貸款)的Trustee sale。你的屋還有第一按揭B銀行的Lien $220,000 在上面。也就是說,假如這次拍賣程序不出問題的話,我的成本是 $$255,600。」看他滿臉疑惑。我向他仔細解釋了Lien 的位置(Position)關係。你不付B 或K銀行的貸款,任何一個都權拿你的房去拍賣。

他臉色開始有點緊張, 反覆問我為什麼K銀行有權拿他的房去拍賣。我告訴他兩者在foreclosure 上有同等的權力,因為他簽給B和K銀行的都是Deed of Trust。而Deed of Trust上面都有foreclosure條款。說著說著我覺得有問題了。他說他一直在付款,是否只是付B銀行而不付K銀行呢?

「你是否肯定都付了B和K銀行的貸款了?或是只付B而沒付K銀行?」「你有沒有收到過K銀行的foreclosure通知?」我緊追著問。

「我專門雇請律師S來處理破產申請,停止foreclosure,以及債務重組后的付款事宜。她不會搞錯的。你可打電話問她。……我欠K 銀行才8 千多元,怎麼就能轉移我房屋的所有權呢?……」 他越說越激動,開始重重複復。我終於聽明白問題所在。他們原來真的沒付K銀行的每月利息。

第十三章(Chapter 13)的破產保護法是允許你用一個付款計劃(3-5年)分期付清部分或全部債權人的欠款。但對以房屋做抵押欠款,只允許你分期付清由破產申請日起以前的欠款。破產申請日後,你依然要按期付清Lender的所有到期款,就象正常付款一樣。對面臨foreclosure的欠款人,它能起到暫時停止foreclosure進行的作用。這就是為什麼一些欠款人在靠近拍賣日,甚至在拍賣日的當天提出破產申請(我們當地拍賣開始於10:00am,他們在9:00am到10:00am遞申請)。Trustee在開拍之前沒有及時更新資料的話,就會造成拍賣無效。那就是我上面提到的兩次在完成拍賣后,Trustee 打電話告訴我要取消那次拍賣的原因。這是題外話。

事後在與A太太的閑聊中,得知原來他們以為K銀行的欠款金額小,就跟信用卡的欠款一樣,由債務重組計劃一起來處理,不理睬K銀行的幾次foreclosure通知。至於當時K銀行的每月付款是他們自己付,還是由他們雇請來處理破產的S律師統一支付,就語焉不詳。

言歸正傳,當我搞清楚他們因為沒付K銀行的貸款而房子被拍賣時,我理
理直氣壯地陳述我的態度:
「K 銀行的拍賣行動沒錯,這個所有權的轉移已經合法完成。我們公司就是新業主。從今天你們是非法佔據。但考慮到你們之前不知道這個事實,我們可以給你們一定的時間搬出。」

「不可能!…..我不相信…..我們有律師!…..我們房屋的所有權不可能已經轉移….我要到法庭上跟你們打…….」。他提高聲調,臉色發清,語無倫次。

不過我真怕他提起訴訟。就算Trustee 的程序沒錯,他也可以用法庭或其他辦法很容易拖上一年半載。因為本州是使用Deed of Trust (Lien theory state) 來foreclosure,不用經過法庭的程序就可以將違約房產拍賣,所以很容易被挑戰(有些州是通過法庭的程序來拍賣 -Judicial foreclosure。房產被拍賣以後就是最終定局,不會被挑戰。)。就算Lender 和Trustee都沒錯,銀行(Lender),Trustee 和 成功競投者都怕訴訟。更何況,我拍下來的價已經是市場價的80%,加上我所投入的時間,精力與金錢,就算我最後贏,也不值。再想想他們,也是夠冤的,K銀行的貸款本金不過8 千多元,每月付款不過幾十元,foreclosure拍賣上說的過期利息只是幾百元。他們只是因為不懂,或者過於信任他們的律師而造成的這麼大的錯誤。

孫子兵法雲,「不戰而屈人之兵,善之善者也。」我決定用優惠的條件來換取他們的配合。主意打定,等到他稍稍平靜下來,我用緩和而友善的語氣開始陳述我的方案。

「我完成明白你們現在的心情,也非常同情你們現在的處境。可是我沒法撤消這次拍賣。但我願意全力幫助你們,只要我投入的3萬多可以收回。你雇請一個律師來處理是完成正確的,她/他會提起出最符合你們利益的解決方案。在你們跟律師商量時,請考慮我的以下方案:第一,假如你們的律師能找出這個拍賣有程序錯誤,或K銀行同意退回我的款,我同意簽和解協議(settlement agreement),將業權(Title)還給你們;第二,我以我的買入成本$35,600(Subject to 1st mortgage )賣回給你們,你們負責所有的相關轉移費用;第三,假如第一與第二不可行而你們又想繼續住在這裡一段時間的話,我可以租給你們,價錢按市場,時間多長由你們決定」。說完我拿出名片遞給他,稍稍加重語氣:
「 由於你們有代表律師,我不會再直接與你聯絡。由今天起一個星期之內,假如我沒接到你們的回應,我將會採取進一步法律行動」。說完,我收兵回朝, 等待下一回合。

三天後,他們的代表律師S來電, 問我能否將Trustee』s Deed 傳真給她。我傳真了給她。我當時就有點納悶,要證實這個產權轉移很容易,我只需2分鐘的功夫就能在網上下載,作為律師,難道她不會嗎?

又過了兩天,我收到她的來電:
「我的客人想問你能不能租給他們幾個月。因為他們現在很難搬走。你知道,他們有破產與foreclosure 的信用記錄,到那裡都難租房」。
我一聽,頓時心花怒放。他們總算接受這個事實,不給我帶來訴訟的麻煩了。
我趕緊說「當然沒問題!多少個月由他們定」。「我們什麼時候可以簽合同?」

「大概三天吧,我會聯絡你」。S律師答道。

第四天,仍不見S律師的電話。我打過去問。S律師說還沒找到他們簽字,要求我給她多幾天時間。幾天後我沒聽見任何音信,再打電話時就完全找不到人了。一個星期之內,我嘗試不同時間,留言幾次,均沒人回應。

不知道發生什麼事,我不能再等下去。趕緊聯絡長期幫我做驅逐(Eviction )的律師F,開始驅逐的法律行動。我最擔心的是,他們停止支付第一按揭B銀行的貸款,然後B銀行再次拿這個房屋去拍賣。同時,請F 律師幫我查是否有人還在付B銀行的按揭。次日,F 律師打來電話說,他們通過破產程序還在付B銀行。「非常困惑,非常困惑(Very confused, Very confused)」。是呀,第一按揭這麼高額 都在付,而第二按揭這麼小額不付。

又過一個星期,F 律師來電,說S律師聯絡他,A先生與太太已簽好租賃合同。F 律師問我想簽租賃合同還是繼續 Eviction。我選擇簽租賃合同。

自次,A先生與太太在那房子再住了一年半才搬走。期間我們有良好的互動。兩夫婦倆對我的幫助再三表示感激。談話中A太太多次提到要告S律師。最終告沒告,不得而知。

題外話:我也有過很不愉快的雇請專業人士的經歷。我的體會是,每個專業人士/公司都應該有他特別熟悉的方面,不可能每樣 都熟悉。我總是試圖找到只做一樣的。例如,同樣是「Eviction」律師,我用不同的律師去處理foreclosure后與租客的Eviction。凡是聲稱什麼都做的,我都不列在考慮之中。這個原則我應用於雇請所有專業人士,包括律師、醫生、會計師、工程師、建築師,以及我現在作為建築商(Builder)所雇請的所有轉包商(Subcontractors)。

聽完這個有點過長而嚴肅的故事以後,我跟你分享幾個發生在拍賣場上的小故事,看看一些人的競投價是怎麼出來的,說出來都令人忍俊不禁。請耐心等我慢慢道來。敬希繼續留意。
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(四)拍賣場上的有趣互動

以下是幾個發生在拍賣場上的有趣小鏡頭,請大家欣賞。

A. 緊張競投中的幽默

某年某星期五上午,我參加競投一個房子。該房子在正常情況下價值五十萬,業主欠第一按揭30萬,欠第二按揭18萬。第一按揭Lender拿去拍賣,開拍價$305,680。我自己設定的最高競投價是38 萬。十幾個競投者註冊競投,Caller 核對註冊競投人的身份證以及手上的銀行本票,一一記錄在案,以便拍賣過程中保證競投者不要報出高於他/她手上錢的報價,以及完成拍賣後有錢可收,不會造成拍賣無效的結果。

好,時間到,開始拍賣。Trustee 的經紀人(Caller)先宣讀拍賣規則,如Lender(第一按揭lender)有權參加競價,Trustee有權在拍后後撤銷該次拍賣之類。接著Caller報出開拍價(Opening bid):

「該房開拍價是$305,680, 有沒有比這高的競投價?」 Caller 開始拍賣。十幾個競投者輪番將價格往上抬,很快就達到我自己設定的最高競投價。
「$380,1000」。我退出競投,繼續觀看。這時候,只剩下五個人在競投。
「$380,1500」
「$380,5000」
…………
…………
…………
「$400,000」。至此,只剩下兩個競投者。一個是中年男士D,一臉嚴肅,手持公文包,衣著整齊。另一位是中老年女士C,看來是一位頭次參加競投者,由一位男房地產經紀人N代投。
地產經紀人N:「$400,100」
D男士:「$400,200」
……………
……………
……………
「$412,800」 地產經紀人N 在與C女士不斷的交頭接耳中報出新價。
「$416,032」 D男士毫無表情,緩慢地報出一個精確到元的競價。N 經紀喜形於色,來不及與C 女士交換眼色,緊緊接上:
「$416,033」(只是高於對方$1)。報完價,N經紀眉開眼笑, C 女士也是一派欣慰狀,接著緊緊擁抱。經紀的喜悅不言自明,眼見3%的傭金馬上到手,而C 女士也如願以償。眾人也是一陣唏噓:早知如此,我們也別費這個勁了。

諸位看官,這是何故呢?原來一般的競投者的報價都是完整在百或千元。凡是報出這麼準確競價的,大都是手上拿著某機構所設定的最高限額的錢,,誰比他高,誰就贏了,假如再沒別的競投人的話。而且,通常他們設定的價格都會這樣精細(不知道為什麼)。又因為根據本州的法律,一旦完成第一按揭對被抵押房屋的拍賣,第二以及以上的按揭的Lien 就自動消失。而高位按揭銀行不想全部損失的話,通常就派人參加競投,有高於他設定的價時,他們就放棄,低於的話,他們買回來再賣。在這個故事裡,有第二按揭18萬,所以人們自然就想到D男士是代表第二按揭銀行來投的。

回到拍賣場,拍賣人(Caller)也是一臉悉懷,只待履行完三讀手續,便可結束這次拍賣。只見Caller提高聲調:

「最後競價是$416,033, 還有沒其他的競投?」他稍稍停頓,見沒人接,就往下:
「$416,033 第一次,$416,033第二次,………」還沒等他第三次報,一個聲音插進來:

「$417,000」 。大多數人都認為拍賣早已定局,轉身準備離開,這時回頭一看,十分驚愕:D男士又跟上來了。N經紀與C女士面面相覷,一時不知如何是好。再看他的表情,居然還是一付事不關己的相。這老兄到底搞啥名堂?哦,稍頓,眾人才反應過來,這傢伙在開玩笑。他還沒打算停止在$416,033。眾人一陣嘩然,有些人忍不住偷偷笑。

「$417,500」 , N經紀有氣無力地再往上競投。

最終還是D男士以$425,000的價格投得。自始至終,他一言不發。

以後又見位老兄出現幾次,都是獨來獨往,不與任何人交談。每次有他參與的競投,在最後的三讀時,我們競投者與Caller都看著他,是不是在最後一刻蹦出來。

後來了解到,他不是任何銀行的代表,至於他是代表他自己還是別人,就不得而知。



B.投下的房子想不要

我準備競投的房子開拍價$153,650.42。在正常條件下,它的市場價應值30萬。基於它的破爛程度我把最高競投價定在20萬。
競投開始,當出價達到20萬時,我退出競投,靜觀其變。
競價達到$218,000時,只剩下兩個約30歲的男士F 和 G。

「$220,000」 , 男士F報價。
「$221,000」, 男士G 緊追不捨。
………………
………………
「$238,000」,G 男士報價。
「$239,000」, 當F男士報出該價時,G男士不再跟上。沒有別人在出價。Caller 三讀後,拍賣完成。F男士贏得該次競投。

F男士喜形於色,這回他當「大爺」。然後我上前恭喜他,順便跟他聊聊他是如何看這個房子的價值,他認為裝修費用多少。這是我的習慣,每次拍完以後,不管是我贏還是他/她贏,我都會與他們聊幾句,看他們怎麼想,知道什麼關於這個房產的額外信息沒有,有什麼處理方案。這種閑聊,有時能得到意想不到的收穫。

「請問你的預算裝修費大概多少?」我問道。

「還不知道。」他頭也沒抬,看著那Caller剛給他的收據答道。這也不奇怪。有時他是因為還沒看房屋裡面不好說,有時是不願意說。

「看那破爛的屋頂和外牆,裡面也好不到那裡去,我估計最少得4萬。」旁邊一個競投者J接過我的問話答道。他也是常客了,我們經常在拍賣場上見面。

「什麼?4萬裝修費?………」,他一臉愕然。

「那你以為怎麼樣呢?有什麼好見解?」,我問道。

「我……我……我還沒看過這房子……」。

「什麼?……」,我與J對視,這回輪到我們驚訝了。

「你沒看過還死往上投?」J不好氣地接上。

「你們這麼多人不是都在競投嗎?」他還不服氣。

「我們這麼多人……我們的最高價不是停在$218,000嗎?」 J回答。

「那………那還有G跟我競投,他總不會也是沒看吧?」他在自我安慰。

「也有道理。那你趕緊去問G,也許他有我們想不到的地方。我們也可能過於保守。」我對他說道。J不停地搖頭。

他趕緊跑過去找G。不一回,F滿臉沮喪地走回來。
「他說他知道那屋很破,不過他原本想買來自住,再加上也有人跟他在競投,怎麼錯也不會錯到那裡」。
「23萬9千……,再加上4萬裝修,還有別的費用……。賣出還要經紀傭金和交易稅,賣出30萬的話,我不是必虧無疑嗎?……虧大了……我可怎麼,我可怎麼辦……」。他在喃喃自語。

「你可以去問一下G, 他不是競到$238,000嗎?你貼他1千元,趁著正式文件Trustee』s Deed還沒出,在這叫Caller幫你改成他的名。這樣你的損失最少,只有1千塊」。我給他出主意。

「對,對,對,這是好主意」。他雲開霧散,滿臉歡喜地匆匆向G跑去。

我跟J一邊聊天,一邊看著F在人群里轉來轉去。然後,哭喪著臉往我們這邊走來。

「怎麼樣?G想買嗎?」我趕緊問。

「沒……,他說想想這價跟那市場價都很接近了,還要花裝修時間,不是很合算」。

「你不會再減多點嗎?」

「有,我減到5千,他還是不肯。說他改變主意了。」

「那你問其他競投者了嗎?」

「問了,都不要……你們……?」F眼看看我,又看看J。

我搖搖頭。J 開腔:「要減到$218,000我就要。」

「這……不是……我的2萬馬上不見了嗎?……」F一臉可憐。

「是呀。不過高點我都想要的話,我當時不就往上投了嗎?」

「不要緊,不是世界末日。」,我安慰他,「裝修后還是比市場價稍低,你可重新貸款后再出租,守它幾年。現在房地產市場這麼熱,說不定一年半載你已經賺錢。」

「問題是今天我借的這筆錢利率跟手續費都很高……是私人貸款。我正式貸款又不符合條件……」

「…………」,我也無話可說了。我看看J。

「那就等人再拿來foreclosure吧」J帶點嘲笑的語氣。

F白了J一眼走開了。



不知道F後來怎麼處理他買的房子。不過,再沒見他出現在拍賣場上。

讀者朋友們,你們是否認為這是一個初級的愚蠢錯誤呢?不一定。假如你每星期看幾十間屋,每個星期五早上興沖沖地帶著銀行本票,準備好買其中一間,但是到頭來,要不是房子拍賣被取消,或是改期,就是別人競投得太高而你空手而歸的話,失敗的沮喪會是越來越強烈的。你要是控制不好的話,你也忍不住會犯往高里投,或投你原來沒看過的,不打算買的房產。下面是我與一位行家裡手的類似經歷。


C.行家的錯誤

那天,我準備投的是一個很破爛的房子。它的開拍價是$100,800。我當時想不會有人出超過$120,000的。而我,再高一點也可承受。今天我一定會拿下來。
開拍后,接近12萬時,已不見什麼人競投了。Caller正在準備三讀時,K君突然插進來。我一看見他就有點煩。因為他最近總是跟著我投。幾次我都被迫放棄而投不成。
「$120,100」 K君往上競投。
「$120,200」 我只好跟著,因為我還可以營利。
「$120,300」
…………
…………
…………
「$140,000」 我不知不覺中已經投到了這個價。這次因為我總想著我會在不高於12萬的價格拿下,也沒預先設定最高競投價。當然,我知道這個14萬房產價對我仍然可行。但也不見得是什麼好Deal了。算啦,他要再往上投的話我就放棄。

「$140,100」 K果然往上競價。

「最後競價是$140,100, 還有沒其他的競投?」 Caller問。我不跟。

「$140,100第一次,$140,100第二次,$140,100最後一次。賣給K君」

我上前祝賀他競投成功。照例我問他有什麼計劃。

「我還沒有打算。……啊,我今天總算拿到一個了」。他喜滋滋地,心不在焉地回答。

「你看過這個破房了沒有?」我問。

「破房?還沒。不過有你看了我還用看嗎?你不已經幫我調查了嗎?我們也不是今天才認識。你老兄看準的東西我用得著擔心嗎?」他一付嬉皮笑臉。

「你真聰明,利用我的勞動。祝你好運。」說完我離開去看別的拍賣。

「 如山,請你過來,我有話想跟你說。」沒過一回,K君擠進人群把我拉出來。

「什麼事?」我問。

「我們剛才競投的那個是活動房(Mobile Home)」 他眼盯著我說。

「是呀。」

「建於1975年。這是很難貸款的。」

「是呀。」

「再加裝修,賣出傭金,投到這個價,不虧3,4萬以上怎麼可以脫手?」

「是呀。」

「你全知道,你怎麼還把價一勁往上抬,……你……你這不是成心想害我嗎?」他又氣急地說。

「這你就不講道理了不是?你不往上競我怎麼就會往上了?」 我明白他剛剛知道自己犯了一個大錯誤,一下還不能接受。停了停,我接著說:

「我怎麼可以害得了你呢?想想看,我投到$140,000時,你要是不加那$100,那不就是我的啦?你要說我明知房子不好還競那麼高,我不是害我自己嗎?」

「這……這說得有理……等等」,這傢伙反應過來了。
「那也就說你$140,000買入還是不會虧,而且還會盈利?」 陰轉晴,K眉開眼笑接著說:

「我就知道你這小子一定有你的算盤,不會是那麼盲目的,所以我才跟………什麼好主意?快講,快講」。

「我看的是地,我不在乎房。」

「地,那你打算……?」

「推倒舊的房子,重建一個新房子。」

我那時剛通過了一大堆的paper work和審查,在本州完成了建築商的註冊。我的精力已經集中在建房出售。從那時開始,我所買進的物業都是地,或連著大片有開發潛力的房子。

我們都很清楚這個數怎麼算。我要當地買進來,就等於地價成本14萬,然後我重建一個新房賣掉來賺錢。而他要是當地賣的話,加上其他費用,他就等於要賣出接近17萬才不虧。17萬的地當時在那個地方是沒人買的。

「那……是否可以……接過我今天投的……價錢方面……?」他試探地問。

「不了。我原本以為我可以在12萬以下拿到,沒想到就競價到那麼高。雖然這個價我還可以做,但是這已經是市麵價了。我要想買市場價的話,有很多機會,就沒必要來這裡投了。你知道,我們來這裡都是想買到好價的房產。」我拒絕他的原因有兩個。第一,我那時為了在更大的範圍找到有開發展潛力的物業,我考了個房地產經紀牌,這樣,我在目標地區設定目標價格,然後一有新的物業出來系統會馬上通知我,我不必等經紀通知我而錯過好機會。所以我在市場上有機會買到更好的。第二,也應該給他一個教訓,以後不要跟著我把價投上去。

我停頓了一下,半開玩笑地對他說:
「你都不是第一天做生意了,有贏有虧都是正常的。而且,這一點虧損對你來說完全是小意思,你就當買個教訓吧。你知道以後跟著我投未必有好結果。」

他點點頭,帶著無奈的表情離開。

K君不是新手,其實他房地產做得蠻好。

後來,我在他那個Mobile home 的旁邊一次買了三個Mobile home。我推倒了舊的Mobile home,重建三個新房子。三個新房子全部賣完以後,才見他的房子掛著「Sold」的牌子。時間一年多。有一次碰見他,他告訴我,還好,只損失2萬多。當時是房地產最熱的時候。
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