請教一個關於美國拆遷的法律問題(原創）

看到一篇文章說 ：美國的一些州的地方法律還明確規定，如果釘子戶的數量少於拆遷總人數的一定百分比之後，不僅要對釘子戶採取強制措施，而且還要求釘子戶應該承擔相應的損失。


我的問題是請哪位大俠能給出這些法律的出處或者這段話的權威來源。。

你的問題很荒唐，美國政府一般不會去搞舊城改造，那房子哪怕是300年前的，也不會拆，為什麼要拆？只要有房子在上面，就可以向房主要地稅，地稅多少是政府說了算的。

隔岸觀火 發表於 2012-5-14 18:51
你的問題很荒唐，美國政府一般不會去搞舊城改造，那房子哪怕是300年前的，也不會拆，為什麼要拆？只要有房 ...

美國也有政府拆遷項目：

請參閲：
http://www.istis.sh.cn/list/list.aspx?id=4291
三個美國拆遷案例具有一定代表性：

第一個案例開了美國法院允許地方政府為了經濟開發而徵用私人財產的先河，之前政府征地只能用於建設道路、學校或者國防事業，而不能涉及經濟開發，政府的征地特權被擴大；

第二個案例是對二十年前一個案子的改判，二十年前的判決使得地方政府濫用國家徵用權的現象在全美泛濫開來，如今的改判標誌著密歇根州已經開始限制政府因為經濟開發而征地的行為，對美國其它州也起到示範效應；

第三個案例是最高法院在全國聲討「政府濫用國家征地權」的浪潮中做出的傾向於政府的謹慎判決，其對公私利益的小心把握和微妙的態度值得玩味。

案例一、1954年的伯曼帕克爭論（Berman v. Parker）
1945年，美國國會通過了哥倫比亞特區的一個開發法案，該法案要重新開發哥倫比亞特區的大片的衰落的貧民區，為此要徵收大片的土地，然後賣給開發商進行重開發。法案通過後，一家百貨公司的所有者向法院提起了訴訟，他認為百貨公司本身並沒有衰落，不需要重建，重建不能稱為「為了公共利益」，他還提出，把他的土地徵收后賣給開發商，就是徵收一個私人的財產使另一個私人受益，違反了法律原先的規定。聯邦最高法院為了推動當時的城鎮改造，最後宣判政府勝訴。法官解釋說，公共利益也包括公共的金錢利益（monetary benefits）。

Berman v. Parker案例，可參看http://laws.findlaw.com/us/348/26.html。

案例二、2004年密歇根州波蘭鎮社區案改判（Poletown，Detroit）
大約二十多年前，底特律城計劃遷走波蘭鎮社區的所有居民，把土地轉讓給通用汽車公司作為工廠，政府聲稱工廠能創造就業、增加稅收。居民上訴法院，指責建立工廠並不是「公共利益」，而是一項「私人利益」。密歇根州最高法院當時判決底特律城勝訴，強遷了當地居民。波蘭鎮社區的強遷案子在美國影響極大，之後類似的涉及商業開發的拆遷案例大多以政府勝訴結局。從此，地方政府濫用國家徵用權的現象在全美泛濫開來。

2004年，密歇根州最高法院表示「不能繼續容忍國家徵用權被濫用」，對波蘭鎮案改判。雖然這個改判對於波蘭鎮社區來說為時已晚，但是對密歇根州各級法院將來判定政府濫用國家徵用權的案例卻有著極大的糾正作用。「國家評論網」形容，20年前的判決就像盤旋在密歇根州財產所有者頭上的達摩克利斯之劍，現在這個判決終於被糾正了。這不僅僅是密歇根業主的勝利，也是全美國各州那些財產受到國家徵用權威脅的業主的勝利。

相關內容可參看http://www.nationalreview.com/comment/sandefur200408230840.asp。

案例三、2005年克羅狀告新倫敦鎮案（Kelo v. New London）
在美國康州新倫敦鎮上，因為一個軍事基地被關閉，當地經濟迅速蕭條。政府為了振興小鎮經濟，規劃一個包括州立公園的整體開發項目，其中有一部分商業區，指望以此刺激經濟，救活小鎮。但是在征地時卻遇到了麻煩，當地有居民（Kelo女士）質疑政府征地的目的是否真正「為了公共利益」而向法院提起了訴訟。幾級法院再三確認，其中無違法的私人利益。並且因為以經濟開發為征地目的的情況極為罕見，訴訟進入了聯邦最高法院。最後，9個大法官以謹慎的「 5:4 」裁決駁回動遷戶的上訴，支持當地政府強制性拆遷。根據各級法庭審核，都裁定新倫敦市以救活小鎮為目的的特殊經濟開發，規劃良好，可以被看作「公用」，且徵用範圍適度。

相關內容可參看http://www.law.cornell.edu/supct/html/04-108.ZO.html。

泰山石敢當 發表於 2012-5-14 07:19
美國也有政府拆遷項目：

請參閲：

這些個案都與美國地方政府的普遍行為沒關係，只有那種特別想搞活經濟，又找不到錢的政府才能藉助這些法規案例，要知道，地方政府修路，也得有中央（也就是聯邦）投資才行，不是地方政府自己想搞就能搞的。所以，搞活經濟的工程不多，而且也不需要佔用大量的居民的土地，因為很多地方都沒開發，就拿我朋友以前所在的俄亥俄某個town來說，原來的城區面積很小，後來來了很多公司和人，建築公司發財了，周圍的山地樹林，隨便哪裡都能開出一個豪華小區，每個小區起一個名字就是了，根本不存在佔用私人財產的問題，你想當釘子戶，人家還不來拆你的房子呢。現在的問題在於，建了大量的房子，現在人都跑光了，房子賣不出去，但建築公司還得生存，還得不停的開發新的荒山為小區，資金如何為繼續，所以，地方政府只能不停給居民加稅，把人都加跑了。

很多地方，雖然比較熱鬧，但政府也沒必要佔用私人財產，反正再爛的房子它也能收錢，為什麼要推倒舊房子呢？關鍵在於，這些老舊房子住的都是房客，政府如果真的需要收購搞開發，只有給屋主補償就行了。

朋友以前就說過，他租過一個市區的房子，只要500一個月，但是屋主要把它出讓給地產公司（估計是拿了政府項目的），他就搬出去了，但他的鄰居不肯般，要他跟他一起打官司，我朋友沒去，那個低收入房客就自己去打官司，結果打贏了，也無非准許他暫時住一段時間，給他個另找房子的時間而已，房主都願意出賣房子，法院不會不維護房主的利益的。

所以，美國釘子戶少，因為住著的未必是房主，你沒資格當釘子戶。